Глава КЖСИ Наталья Салеева – об ошибках предшественников, работе с «Синаем» и судах

Несмотря на непростую финансовую ситуацию, Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки удалось закрыть прошлый год без долгов чистая прибыль составила 10,5 млн рублей, в то время как 2014-й компания закончила с убытком в 477 млн рублей. По словам гендиректора АО ЮУ КЖСИ Натальи Салеевой, этого удалось добиться благодаря оптимизации расходов. Тем не менее она признала, что корпорация может не успеть из-за судов построить дома по федеральной программе Жилье для российской семьи в микрорайоне 19-1. Зато у КЖСИ большие надежды на ипотечные сертификаты. Об этом Наталья Салеева рассказала сегодня на пресс-конференции. Самые интересные вопросы и ответы на Znak.com.- Наталья Борисовна, с какими финансово-экономическими показателями КЖСИ закончила 2015 год? За счет чего получены такие результаты?- Рынок недвижимости очень чувствителен к событиям, которые происходят в банковской сфере. В декабре 2014 года произошел резкий скачок ключевой ставки, что не могло не повлиять на ипотечное кредитование и покупки в сфере недвижимости. Спад произошел в продажах, поскольку у людей снизился доход. Ипотечное кредитование первые три месяца было в оцепенении. Изменение произошло только в марте месяце, когда на федеральном уровне были приняты решения. У нас движение началось примерно с мая. В целом год закончили успешно. Если в начало года корпорация вошла с убытками 477 млн рублей, то завершили его с прибылью 10,5 млн рублей. То есть вышли в ноль. Этого удалось достигнуть благодаря мерам по сокращению затрат на управление и коммерческие работы, оптимизации численности персонала, пересмотра отношений с генподрядчиком по стоимости строительно-монтажных работ.- А откуда возникли убытки в 2014 году? Ведь с 2011 по 2013 года корпорация работала с прибылью (от 100 до почти 400 млн рублей в год). Что произошло?- В 2013-2014 годах были приняты неправильные управленческие решения, которые повлекли убытки. К примеру, использовались заемные средства, но объекты не продавались, а проценты по кредитам копились. Вообще я бы не хотела комментировать действия руководителей корпорации, которые работали до меня.- Сейчас эти убытки погашены?- Погасить их в 2015 году не удалось. Мы поставили цель выйти на безубыточность в 2015 году, и она была достигнута. Но долг остался висеть. Единственный способ его покрыть продать уже готовые объекты, получить больше прибыли. Вряд ли это удастся сделать в 2016 году в ситуации, которая сложилась в политике и экономике. Долг будет погашен, когда спрос на недвижимость увеличится. Пока его нет, зато есть много других строительных компаний, которые конкурируют с нами по цене, качеству, местоположению объектов недвижимости.- Насколько велика доля заемных средств в вашей деятельности?- Задолженность КЖСИ перед банками, по данным на январь 2015 года, составляла около 1 млрд рублей, плюс 2,5 млрд облигационный заем. Это без процентов. Сегодня мы погасили облигационный заем, а также частично закрыли долг перед банками. Осталось только тело кредита по Сбербанку, СМП и небольшая сумма по КредитУралБанку, общая сумма варьируется от 700-800 млн рублей.- Вы говорили о пересмотре сделок, заключенных при прежнем руководстве. Будут ли возвращаться средства?- У нас есть свое видение о том, какие сделки ранее совершались и где была завышена стоимость строительно-монтажных работ. Мы эти сделки проанализировали, сделали выводы, Главное контрольное управление области тоже. Материалы направлены в правоохранительные органы.- То есть средства будут возвращаться, если дело перейдет в плоскость уголовного разбирательства? - В рамках уголовных дел, если они появятся, будут заявлены и гражданские иски.- Расскажите, пожалуйста, о выпущенных недавно ипотечных сертификатах. На кого они рассчитаны?- Мы считаем их своим успехом в инвестиционной деятельности. На начало 2015 года на остатках закладных у нас было 1,7 млрд рублей. Это были вложенные активы, которые нам хотелось рефинансировать и превратить в денежную массу. Поняли, что лучше всего, если это будет финансовый инструмент, который нацелен на более широкий спектр инвесторов, нежели банковские структуры. Было принято решение о выпуске ипотечного сертификата участия. В октябре 2015 года мы зарегистрировали право доверительного управления в Центробанке России, и 18 января 2016 года выпуск ИСУ Шелковый путь. Стоимость была оценена на 1 млрд 143 млн рублей. В марте эти сертификаты будут в свободной котировке и участвовать на бирже. Для России в целом это новый финансовый инструмент. Вообще он появился в 2004 году. Но особенность наших сертификатов в том, что они обеспечены закладными, а те, в свою очередь, готовым жильем. До этого были выпуски ипотечных сертификатов участия, но они были обеспечены иными объектами недвижимости земельными участками, промышленными зданиями и так далее. Это более ликвидный продукт, чем в прошлом выпуске. Он доходный и интересен тем, что у него высокая категорийность - первая категория, потому что по стоимости он выше 1 млрд рублей и обеспечен жильем. Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, банковские учреждения могут в качестве резервов держать такие бумаги.- В прошлом году вы вместе с КПД Заказчик получили право застройки микрорайона 19-1 в Челябинске в рамках программы Жилье для российской семьи. Но сделка была оспорена в суде ООО Центр управления проектами. Что сейчас происходит на этой площадке?- Утвержден проект планировки участка. Но осуществлять дальнейшую работу мы не можем до окончания судебного разбирательства.- Почему в партнеры в этом проекте взяли именно КПД Заказчик?- В конкурсной документации было требование к участникам, чтобы в течение последних лет было сдано определенное количество жилья. Таких объемов ни у кого не было. Но в документации была прописана возможность создания товарищества, которой мы воспользовались. Предложение поступило от КПДиСК.- А со структурами Стройкома (входит ООО ЦУП - прим. ред.) не обсуждали возможность объединения, чтобы не судиться, а вместе работать на участке?- Нет. Когда обсуждался вопрос участия в голландских аукционах, мы вели переговоры с челябинским и миасским заводами. В итоге Миасс отказался и нашим партнером стали челябинцы.- Сколько времени надо, чтобы построить дома в микрорайоне 19-1? И сколько домов там должно появиться в рамках программы ЖРС?- На строительство одного панельного дома уходит от 9 до 11 месяцев. Но это без учета проектирования. Пока есть только проект планировки. По количеству домов не могу точно ответить. По условиям аукциона там должно появиться 120 тыс. квадратных метров жилья.- В программе ЖРС ведь есть ограничения по времени. Что будет, если не успеете? Можно какой-то выход найти, к примеру, построить на другом участке?- Изначально стоял срок строительства до 1 июля 2017 года, но потом его продлили до 31 декабря 2017 года. Земельные участки для строительства жилья в рамках программы ЖРС были отобраны на уровне субъекта РФ в мае - июне прошлого года. По закону это нужно было сделать до 1 июля 2015 года. То есть сегодня включить в программу другие земельные участки невозможно. Так что, если суды затянутся, мы можем не успеть построить дома. Но от нас в данном случае ничего не зависит. Если, конечно, сроки не продлят.- Расскажите о своем сотрудничестве с компанией Синай. Есть мнение, что она может стать вашим генеральный подрядчиком.- С компанией Синай у нас в ноябре 2015 года был заключен договор по проектированию четырех жилых домов в 50-м микрорайоне. Этим сотрудничество ограничивается. Генподрядчиком по строительству остается СМУ-12.- Что происходит в СМУ-12 после реорганизации?- СМУ-12 продолжает работать как юридическое лицо. Когда проводился аудит, выяснилось, что часть функций дублируется с корпорацией, поэтому произошла оптимизация. Сегодня СМУ-12 не просто продолжает работу, но и развивает новое направление. Корпорация вводит много домов, по которым нужно нести гарантийные обязательства в течение пяти лет. Как правило, они предполагают какие-то отделочные работы, поэтому в СМУ-12 организована бригада отделочников.- А чем занимается Управляющая компания ЮУ КЖСИ?- Тем же, чем и остальные управляющие компании, обслуживанием жилого фонда.- Там не планируете оптимизацию?- Напротив, там будет расширение. Ведь количество построенного и введенного в эксплуатацию жилья растет.- С жильцами автоматически заключаются договоры?- Обслуживание проводится на начальном этапе. Далее люди могут сделать выбор. Но могу сказать, что жильцы уже сданных домов от управляющей компании не отказывались.- Зачем КЖСИ увеличила уставный капитал на 1 млрд рублей?- Нужны были средства для погашения облигационного займа. Мы не могли позволить тратить на эти цели оборотные средства. Поэтому прошла допэмиссия, акции выкупил собственник КЖСИ правительство Челябинской области.- Каковы ваши планы на 2016 год?- Мы продолжаем осваивать микрорайоны Парковый и Белый хутор, проектируем пять новых домов и продолжаем строительство четырех общей площадью 36 тыс. квадратных метров. Развиваем арендное жилье и аренду с правом выкупа, а также загородную недвижимость. Мы приостановили строительство ряда домов, поскольку на сегодняшний день у КЖСИ есть 151 тыс. квадратных метров готовых объектов недвижимости. В том числе около 100 тыс. квадратных метров непроданного жилья в Челябинске, Златоусте, Миассе, поселках Рощино и Лебяжий, а также в Кундравах. Прежде чем строить новые дома, хочется реализовать то, что уже есть.- Назовите среднюю стоимость квадратного метра.- Она отличается в зависимости от типа жилья и его расположения. К примеру, в коттеджных поселках за территорией Челябинска она составляет 12 тыс. рублей за квадратный метр в черновой отделке, с земельным участком около шести соток. В поселке Белый хутор до конца марта проходит акция и жилье можно купить за 30 тыс. рублей за квадратный метр, но это стоимость без отделки, с отделкой чуть дороже. Цены на квартиры в многоэтажных жилых домах в новостройках Челябинска варьируются от 44 до 49 тыс. рублей за квадратный метр.- Наблюдательный совет КЖСИ до сих пор возглавляет Сергей Комяков, несмотря на то, что он уже не первый замгубернатора области, а глава Контрольно-счетной палаты. Будет ли он выведен из набсовета?- Принятие такого решения не наша компетенция. Его принимает правительство области. Должно быть соответствующее постановление.