Гасить ипотеку досрочно или положить деньги на вклад? Считаем что выгоднее при дорожающих депозитах

Владельцы ипотек, оформленных в прошлом году по минимальным ставкам, задают нам вопросы: «Есть ли смысл частично досрочно закрывать жилищный кредит, оформленный под 7,2% годовых. Может, выгоднее положить эти деньги на вклад под 8% годовых или использовать какой-то иной инвестиционный инструмент?»

_{Вопрос: что выгоднее. Фото: yandex.ru}

Ответ не очевиден, поэтому мы решили посчитать, что выгоднее. Для примера взяли две ипотеки. Одна оформлена по стандартной программе на вторичное жильё со скидкой для молодой семьи. Вторая — оформлена по программе господдержки «сельская ипотека». Оба примера взяты из писем читателей, которые обратились к нам за советом. 

Стандартная ипотечная программа

Исходные данные:

• стоимость недвижимости — 2 750 000 рублей;
• первый взнос — 550 000 рублей;
• процентная ставка — 7,2%;
• дата оформления — июль 2020;
• срок — 30 лет;
• ежемесячный платёж — 14 933 рубля;
• планируемая сумма для частично досрочного погашения — 200 000 рублей;
• дата погашения — октябрь 2021 года.

Заёмщик рассматривает два варианта — положить имеющиеся деньги на вклад и, получив проценты, погасить ипотеку в следующем году или погасить ипотеку уже в этом году.

Для сравнения возьмём переплату по ипотеке за год (с ноября 2021 по октябрь 2022) с учётом погашения и без учёта погашения. Сравнив результаты, мы узнаем, сколько заёмщик сможет сэкономить, положив деньги на ипотечный счёт уже сейчас. 

Переплата за год без учёта досрочного погашения — 155 701 рубль.

Переплата за год с учётом досрочного погашения — 136 490 рублей. 

Сравниваем полученные результаты и вычисляем экономию: 155 701-136 490=19 211 рублей.

Заёмщик планирует отправить на погашение ипотеки 200 000 рублей. Если эту сумму положить на годовой вклад под 8,5% годовых, то можно получить доход 17 678 рублей. 

%ТГБ1%

Как видим, в данном случае вклад выгоды не принесёт. Заёмщику стоит имеющиеся деньги отправить на частично досрочное погашение. 

Допустим, что у заёмщика не 200 000 рублей, а 2 000 000 рублей. Например, от продажи второй квартиры.

Если провести частично досрочное погашение, то перплата за год составит 6 816 рублей. Экономия — 148 885 рублей. 

Эти же 2 000 000 рублей, положенные на годовой вклад под 8,5% годовых принесут 170 000 рублей. 

_{Считаем. Фото: test.ru}

При этом надо учесть, что с этого вклада придётся заплатить налог. Если допустить, что нынешняя ключевая ставка не изменится, то необлагаемый минимум будет 75 000 рублей (он рассчитывается как произведение 1 000 000 на ключевую ставку на начало периода). Налоговая база — 95 000 рублей (доход минус необлагаемый минимум). Налог — 12 350 рублей (13% от налоговой базы). Но мы считаем налог при текущей ключевой ставке. На момент уплаты налога необлагаемый минимум может измениться. 

Итак, чистый доход от вклада — 157 650 рублей. Вклад выгоднее, но разница небольшая.  

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина намекнула, что на следующем заседании ключевая ставка вновь будет повышена. Не исключён шаг в 1%. Соответственно, ставки по вкладам станут выгоднее. Но даже при повышении процентов по вкладу до 9,5% выгода не появится. Вердикт будет прежний — надо гасить ипотеку досрочно.   

Льготная ипотечная программа

Исходные данные:

• стоимость недвижимости — 3 500 000 рублей;
• первый взнос — 500 000 рублей;
• срок — 25 лет;
• процентная ставка — 2,7% (программа «сельская ипотека»);
• срок оформления — декабрь 2020 года;
• ежемесячный платёж — 13 763 рубля;
• планируемая сумма погашения — 2 000 000 рублей;
• дата погашения — октябрь 2021 года.

Принцип расчётов такой же — вычислим годовую переплату по ипотеке с учётом досрочного погашения и без него. Сравним результаты и вычислим экономию на досрочном погашении.

Переплата за период без учёта досрочного погашения — 78 014 рублей.

Переплата за период с учётом досрочного погашения  — 21 710 рублей. 

Экономия: 78 014-21 710=56 304 рубля

Доход по годовому вкладу со ставкой 8,5% годовых — 170 000 рублей. Напомним, что налог — 12 350 рублей. Чистый доход от вклада — 157 650 рублей. Заёмщик остаётся в плюсе. 

Представим, что у заёмщика на погашение не 2 000 000 рублей, а 200 000 рублей, как в предыдущем примере. 

Переплата за год с учётом досрочного погашения — 69 923 рубля. Получается, что заёмщик сэкономит 8 091 рубль. Доходность вклада в 200 000 рублей за год — 17 678 рублей.

Даже при сравнительно небольшой сумме погашения заёмщику выгоднее открывать вклад, а не гасить ипотеку досрочно. 

Получается, что вне зависимости от суммы погашения, кредит с высокой ставкой надо закрывать как можно быстрее, а не искать инвестиционные инструменты. Кредиты с низкими ставками можно не закрывать досрочно, а вложить деньги. 

Вместо досрочного погашения — вложение в недвижимость

Есть ещё один вариант вложений. На имеющиеся 2 000 000 рублей купить две квартиры-студии и сдавать их по 9 000 рублей каждая. 

В этом случае доход за год — 216 000 рублей. Если оформить самозанятость, то можно сэкономить на уплате налога. Он составит — 8 640 рублей за год. 

Доход от сдачи недвижимости с учётом налога — 207 306 рублей. 

При этом стоит учитывать, что будут дополнительные расходы — на текущий ремонт, налог на имущество, простой и прочее. Если расходов будет много, то выгоды по сравнению с вкладом не будет. Но квартиры можно продать с наценкой, передать по наследству, подарить. 

Для иллюстрации мы использовали «сельскую ипотеку». В условиях программы сказано, что процентная ставка может быть увеличена. Тогда заёмщику, чтобы избавиться от переплаты, придётся максимально быстро гасить кредит. Вклад в этом случае будет удобнее — деньги со счёта можно получить в течение дня, а продать квартиры сложно. Иногда процесс затягивается на несколько месяцев.   

Итак, при растущих ставках на на вклады некоторым ипотечным заёмщикам действительно невыгодно досрочно гасить кредит. Но правило касается тех, кто оформлял кредит по льготным условиям, по самым низким ставкам, а сумма погашения большая. Остальным надо пускать свободные деньги на погашение или искать более доходные инвестиционные инструменты.