От «гигантомании» до минимализма: эволюция квартирографии в РФ

За последние 20 лет рынок недвижимости перешел от типового домостроения к индивидуальным проектам.

Эксперты выяснили, как менялась квартирография (общая и жилая площади, размеры кухонь и комнат), а также - что строят девелоперы, и квартиры с какими характеристиками будут сданы в ближайшие годы в Московском регионе.

Для существующих домов анализ проводился по объявлениям, находящимся в продаже; для строящихся - через анализ реестра помещений в проектных декларациях.

● Средняя площадь квартиры в продаже снизилась на четверть за последние два десятилетия: с 72 до 55 кв. метров. Разница – в еще одну просторную комнату (17 кв. метров). Больше всех в площади сократились трехкомнатные квартиры.

● Студии на вторичном рынке нужно искать в домах последнего десятилетия. В корпусах начала нулевых студии занимают менее 2,5% предложения вторичного рынка.

● В домах начала нулевых большая часть квартир в продаже – трехкомнатные (37%), наименьшая доля приходится на «однушки» (31%). Однокомнатное жильё стало превалировать на рынке еще до кризиса 2008 года.

● В новостройках 2017-2018 годов однокомнатное жильё занимает большую часть предложения (41% на вторичном рынке).

● Доля жилой площади сократилась в новых домах незначительно. В однокомнатных квартирах в среднем к жилой площади относят 47% кв. метров. В двухкомнатных – 55% ,трехкомнатных – 59%.

● Кухня за 20 лет стала больше на 11% с начала нулевых.

● Застройщики отказались от раздельных санузлов в пользу совмещенных.

● Средняя проектируемая площадь квартир уменьшится на 6% с 2019 по 2023 гг. Больше «потеряют» в площади четырехкомнатные квартиры и студии. В «старой» Москве активнее сокращают площадь студий и «однушек».

● Высота потолков в новостройках со сдачей в 2023 году в среднем на 12 см больше, чем в новостройках 2019 года.

За 20 лет квартира стала меньше на четверть

Строительство домов во второй половине прошлого века должно было в первую очередь решить вопрос обеспеченности населения жильем. Речь шла о массовой застройке типовыми проектами с одинаковыми планировками, не отличающимися большим комфортом (маленьких кухни, проходные комнаты и прочее).

Ситуация начала меняться в начале 2000-х, с появлением свободного рынка жилья и возможностью самостоятельно выбрать и купить квартиру. На данном этапе застройщики стали ориентироваться на новых покупателей – преимущественно речь шла об обеспеченных клиентах, которые могли себе позволить большие площади. Покупатели искали альтернативу тесным «панелькам» и «хрущевкам», в результате застройщики увлеклись «гигантоманией», проектируя индивидуальные планировки с квартирами существенно большей площади в сравнении с типовым домостроением советского периода.

В домах, построенных в начале и середине 2000-х, средняя площадь квартиры в продаже по Московскому региону превысила 70 кв. метров. Коррективы внес мировой финансовый кризис 2008 года, когда девелоперы стали снова менять квартирографию – теперь снижая площадь. Однако проявилось это не сразу: в домах, введенных в эксплуатацию в 2008-2010 годов, средняя площадь жилья в продаже остается на уровне 67-69 кв. метров, что объясняется сдачей объектов, проектирование которых велось еще до кризиса, когда большие площади были еще востребованы.

В домах, построенных уже в 2011 году, средняя площадь квартир в продаже составила 65 кв. метров. В 2013 году средняя площадь опустилась ниже 60 «квадратов», а по домам, введенным в эксплуатацию в 2018 году, составила всего 54,5 кв. метров.

То есть с начала нулевых средняя квартира потеряла примерно четверть своей площади: в 2002 году показатель составлял почти 72 кв. метров, сейчас – чуть менее 55 «квадратов». А это – фактически еще одна дополнительная просторная комната в 17 кв. метров.

Снижение средней площади коснулось всех типов комнатности. К примеру, однокомнатные квартиры, построенные в начале 2000-х, занимали порядка 42 кв. метров. в современных новостройках – 39 кв. метров (-3 кв. метра, -7%). Двухкомнатные – 63 кв. метров, сейчас – 59 «квадратов» (-4 кв. метра, -6%), трехкомнатное жилье потеряло в площади больше: с 90 кв. метров до 78 кв. метров (-12 кв. метров, -13%).

Доля студий в продаже увеличилась с 2% в новостройках нулевых до 16% в современных домах

Снижение средней площади квартиры в новых домах связано не только с пересмотром планировочных решений, но и появлением новых форматов (студий) – то есть более мелкой «нарезки». В домах до 2010 года постройки найти квартиры и апартаменты площадью менее 35 кв. метров непросто – в общем объеме предложения они занимают менее 2,5%.

Начиная с 2011 года, их доля увеличивается. К примеру, в домах столичного региона, построенных в 2013 году, 6,1% квартир в продаже – до 35 «квадратов». В 2015 году – уже 9,6%. Максимальные значения отмечены в 2017-2018 годов (16% всех квартир в продаже на вторичном рынке – это жилье площадью не более 35 кв. метров). То есть клиенты, интересующиеся студиями, должны рассматривать дома последнего десятилетия – начало 2000-х было периодом «гигантомании» в квартирографии. Тогда девелоперы еще руководствовались принципом «чем больше квадратных метров, тем престижнее и ликвиднее». Массово студии стали выходить на рынок с 2015 года.

Доля просторных квартир в структуре предложения по году постройки, наоборот снижается. К примеру, в домах начала 2000-х (2000-2006 годов) в среднем 14% квартир в реализации – это жилье от 100 кв. метров. В домах 2010-2014 годы строительства доля таких просторных вариантов – уже 8%. А в новостройках после 2015 года – всего 5% от всех квартир в продаже.

В домах, построенных в начале нулевых, большая часть квартир в продаже – трехкомнатные (37%), тогда как на самые востребованные сегодня «однушки» приходится всего 28-31%. Впрочем, «рокировка» произошла еще до кризиса 2008 года – доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения снизилась до четверти объема (26-27%), а однокомнатных – наоборот, выросла до трети (34-36%).

В домах, построенных после кризиса 2008 года, на «трешки» в общем объеме предложения приходится примерно каждая пятая квартира, на однокомнатное жилье – порядка 40%. Самая стабильная доля в общей структуре предложения вторичного рынка, вне зависимости от года постройки дома, - у двухкомнатных квартир, доля которых также увеличилась, но незначительно (37-39% сегодня против 32-37% в начале 2000-х).

Доля жилой площади сокращается незначительно

Несмотря на сокращение средней общей площади, доля жилой части (спальни, кабинеты, гостиные, другие жилые помещения) в квартире остается практически неизменной на протяжении последних 20 лет. Для однокомнатных квартир (в домах 2016-2018 годов) на жилую площадь приходится в среднем 47% средней площади (18,4 кв. метров). В начале нулевых эта доля была 48% или 19,1 кв. метров. То есть за 20 лет жилая площадь сократилась в среднем менее, чем на квадратный метр.

В двухкомнатных квартирах (2016-2018 годов) под жилую площадь выделяют в среднем 55% жилой площади (32,8 кв. метра) против 56% или 34 кв. метра 20 лет назад.

В трехкомнатных квартирах в домах, построенных в 2016-2018 годах, – в среднем 59% жилой площади или 49 кв. метров. В домах, сданных в начале нулевых, на жилую часть приходится в среднем 60% площади или 51,3 кв. метров, на 2,3 кв. метра больше, чем сегодня.

Обратная ситуация с четырехкомнатными квартирами, в которых средняя доля жилой площади увеличилась с 61% в начале нулевых до 62% сегодня. При этом в абсолютных значениях произошло снижение: с 73,5 кв. метров до 71,7 кв. метра. Это говорит о том, что девелоперы, проектируя многокомнатное жилье, стали отказываться от «лишних» неиспользуемых площадей – в первую очередь больших бесполезных коридоров. В тренде – открытые функциональныепространства, даже если это – нежилая площадь.

Средняя площадь жилой комнаты за последние 20 лет снизилась: если в начале 2000-х это было в среднем 16-17 кв. метров, то сейчас – примерно 14-15 кв. метров. Девелоперы стали чаще проектировать компактные спальни, которые компенсировались увеличенной площадью кухни.

Кухня стала больше на 11%

На вторичном рынке представлены квартиры со значительным разбросом площади кухни: от 3 кв. метров (кухня вынесена в коридор, то есть отдельного помещения под нее нет) до 86 кв. метров (включая столовую зону) в четырехкомнатной двухсотметровой квартире.

Зоне кухни в последние годы уделяют большее внимание – из «утилитарной» функции (приготовление еды и приём пищи) это помещение все чаще становится центром квартиры, совмещая в себе также гостиную, где семья собирается вместе.

Логично, что в такой ситуации средняя площадь кухни планомерно увеличивается. Причем первый этап роста средней площади кухни пришелся на начало нулевых, когда активно проектировались и строились не только панельные дома, но и корпуса по индивидуальному проекту (кирпичные, монолитные), что позволило девелоперам предлагать кухни размера «больше стандартного», это было существенное конкурентное преимущество с типовой советской застройкой. Ежегодный прирост средней площади кухни наблюдался до 2008 года, после чего второй этап роста пришелся на 2013-2018 годы, что было связано в том числе с появлением нового формата: кухни-гостиной.

В среднем площадь кухни увеличилась с 2000 года на 11%: с 11,2 кв. метров до 12,3 кв. метров.

Застройщики отказались от раздельных санузлов

Квартирография за последние 20 лет претерпела изменения не только по площади кухни, но и по количеству, а также типу санузлов. В квартирах начала нулевых так же, как и в домах советской застройки, проектировались преимущественно раздельные санузлы (66% квартир), совмещенный санузел доступен в трети квартир (34%).

С каждым годом увеличивалась доля квартир с совмещенными c/у ( к 2014 году), на рынке сдавались квартиры, где в половине из них санузлы были совместные и в половине – раздельные. Однако уже к 2018 году большинство квартир (63%) – с совмещенными c/у и только 37% - с раздельными.

Увеличивается и количество квартир с несколькими санузлами. В 2000 году таких было около 20%. В 2018 году – уже 29%. Примечательно, что более двух санузлов стали встречаться даже в однокомнатных квартирах (сейчас таких вариантов на рынке – 3,5%). В начале 2000-х 27% трехкомнатных квартир проектировались более чем с одним санузлом. Сейчас таких – 68%.

Квартиры будущего: что сейчас строят девелоперы

Квартирография стремительно меняется, и не всегда квартиры, построенные даже пять лет назад, могут соответствовать требованиям современных покупателей. Эксперты Циан проанализировали характеристики самых новых домов: сданных с 2019 года, а также еще строящихся корпусов, ввод в эксплуатацию которых запланирован после 2021 года

Средняя площадь таких квартир - 52 квадратных метра. Высота потолков – 2,86 см. На жилую площадь приходится в среднем половина (50%) квадратных метров.

Средняя площадь квартиры уменьшится

В новостройках, сданных в 2019 году, средняя площадь квартиры/ апартамента по проекту составила в Московском регионе 53,8 кв. метров. С каждым годом средняя проектная площадь объекта снижается: в корпусах со сроком сдачи в 2023 году средняя площадь составит уже 50,4 кв. метра (-6% за пять лет, относительно новостроек 2019 года).

Самое большое снижение коснется «старой» Москвы, где средняя квартира потеряет около 13% площади относительно новостроек 2019 года. Несмотря на максимальное снижение площади, именно в старых границах Москвы в среднесрочной перспективе можно будет приобрести самые просторные квартиры. В Московской области средняя площадь по проекту меньше на 10 «квадратов», в Новой Москве – на 8 «квадратов».

Снижение площади квартир в современных новостройках наблюдается для всех типов комнатности. Самое большое падение ждет четырехкомнатное жилье (-19%, порядка 25 кв. метров) и студии (-12%, около 3,5 кв. метра). Остальные типологии (1к,2к,3к квартиры) уменьшатся к 2023 году на 10%.

В старых границах Москвы четырехкомнатные квартиры «потеряют» в площади меньше (в процентном выражении, 14%, снизившись со 140 кв. метров в новостройках 2019 года до 121 кв. метров в корпусах, сдача которых запланирована на 2023 год). Четырехкомнатные квартиры Новой Москвы сократятся на 26%, а в Московской области – на 18%.

Со студиями обратная ситуация: в «старой» Москве средняя площадь студий за пять лет (2019-2023 годы) снизится на 20% (с 31,4 кв. метра до 25,3 кв. метров.), это больше, чем в Подмосковье (-10%, с 28,2 кв. метров до 25,4 кв. метров). Максимальное падение отмечено для студий Новой Москвы (-27%, с 30,5 кв. метров в 2019 году до 22,2 кв. метров в 2023 году).

Однокомнатные квартиры за пять лет больше снизятся по площади в старой Москве (-16%), а трехкомнатные – в Московской области (-14%). Таким образом, в старых границах активно уменьшается площадь самых компактных квартир, а в Новой Москве и Московской области – больших по площади.

Потолки станут выше на 12 см

Высокие потолки – одно из преимуществ современных новостроек. С каждым годом средняя высота потолков в сданных домах будет увеличиваться. Если в новостройках, введенных в эксплуатацию в 2019 году, показатель составил 2,73 метра, то в 2023 году - уже 2,85 метра (+0,12 м или 4%). Самые высокие потолки - в новостройках «старой» Москвы (2,9 м к 2023 году). Далее – проекты Подмосковья (2,82 кв. метра) и Новой Москвы (2,79 кв. метра).

«Сокращение средних площадей – это тренд последних десяти лет, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Взамен девелоперы предлагают более разнообразные общественные пространства, доступные всем жителям. То есть будущие новостройки создаются фактически без «поправок» на вынужденную самоизоляцию, распространение удаленной занятости с необходимостью организации рабочего пространства. С учетом произошедшего роста цен, сокращение площадей – это самый очевидный способ снизить бюджет предложения, и именно данный факт для большинства покупателей остается определяющим. В перспективе все больше квартир «потеряют» балконы и лоджии, взамен будут предложены кладовые на выбор. Вместо отдельной гостиной продолжат проектировать совмещенные пространства с кухней – это также позволяет сократить квадратные метры практически без потери функционала».