Девелопер Жалнин: изменение льготной ипотеки сократит покупки нового жилья на 40%

В 2027 году доля ипотечных сделок на первичном рынке опустится ниже 45–50%. Если новое ограничение льготных программ произойдет раньше, чем ставки по рыночным кредитам снизятся хотя бы до 12–14%, рынок новостроек может потерять еще порядка 10–15% покупателей, спрогнозировал для "Газеты.Ru" генеральный директор девелоперской компании "Люди" Денис Жалнин.

Власти планируют поменять условия по семейной ипотеке в октябре. В Москве базовая ставка по ипотеке составит 12% для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, 6 и 4% — для семей с четырьмя, пятью и более детьми.

"Льготные кредиты уже работают в усеченном виде, а рыночная ипотека вряд ли успеет снизиться до массовых ставок. По сути, по рыночной ипотеке будут добирать недостающие суммы после продажи уже имеющейся недвижимости. Динамику спроса на первичном рынке будут определять доступность рыночной ипотеки и уровень одобряемости по ней, доля ликвидных предложений в сегменте готового жилья (когда квартиру можно быстро и выгодно продать), требования банков к минимальному размеру первоначального взноса и доходам заемщиков и новые правила по семейной ипотеке", — отметил Жалнин.

По его словам, покупатель будет "голосовать" уже не дешевой ипотекой, а более дорогими деньгами, и концентрироваться на качественных проектах в привлекательных локациях, готовых для комфортной жизни. Вторая часть спроса уйдет в очень дешевые компактные студии, но со своей "изюминкой", считает Жалнин.

По его словам, изменение льготных программ для первичного рынка — это как холодный душ, который стимулирует к активной трансформации финансовых моделей, концепций строительства и усиления конкурентных преимуществ. Если в период дешевой ипотеки застройщикам по сути нужно было просто строить, то теперь нужно на этапе идеи проекта продумывать его будущие продажи, пояснил девелопер.

"Уже сейчас мы наблюдаем постепенное снижение доминирования льготных программ, вновь растет интерес к рассрочкам и покупке квартир за наличные. Цены перестанут "дружно" расти. Рынок станет более раздробленным по цене из-за избирательного спроса. Слабые проекты с плохой локацией и проигрышной концепцией будут вынуждены делать завуалированные, а порой и реальные скидки, чтобы наполнять эскроу-счета. Проекты в хорошей локации продолжат прибавлять в цене как минимум компенсируя реальную инфляцию. Нельзя исключать, что разрыв цен между двумя этими категориями проектов может вырасти до 25–30%", — сказал Жалнин.

По его мнению, главные риски покупателей заключаются в откладывании сделок и в вымывании хороших предложений, которые наиболее шустрые покупатели просто приобретут в рассрочку или за наличный расчет. Второй риск — удорожание жилья (себестоимость строительства может увеличиваться на 10–15% в год, что в конечном итоге отражается на цене квадратного метра), добавил девелопер.

Он заключил, что главная стратегия для покупателей сейчас — не слушать рекомендации, а ориентироваться на свои потребности.