Строительство дома в ипотеку: какие изменения произошли в 2024 году

В ипотечных программах на строительство частного дома недавно произошли изменения. Разбираемся в том, как они отразятся на ценах и в чем их плюсы и минусы.

Все мы помним, что Дальневосточная ипотека со ставкой 2% заработала в конце 2019 года. Ею можно воспользоваться не только для покупки квартиры в новостройке, но и для строительства частного дома. Сейчас максимальный размер кредита по ней составляет 9 миллионов рублей, первоначальный взнос – от 20,1%, срок – до 20 лет.

О том, какие еще есть нюансы и подводные камни, нам рассказала учредитель ипотечного агентства «Выгодная ипотека» Айталина Кононова.

Оценка дома: не ниже суммы, взятой в кредит

– По Дальневосточной ипотеке дается 2-3 года на строительство и отчет. За это время заемщик обязан построить дом,  сделать техплан в кадастровой службе. В нем должно быть четко прописано, из чего он построен, какая у него квадратура и другие детали. Потом поставить на учет, сделать это можно в МФЦ. А после этого заказать оценку у независимого оценщика, аккредитованного в том же банке, где он взял кредит.

При этом очень важно, чтобы сумма, указанная в оценке, соответствовала той, которую он взял в банке. В противном случае, если сумма в оценке окажется меньше взятой в кредит, банк поймет, что заемщик использовал деньги не по назначению и либо потребует средства назад, либо может повысить ставку согласно рыночной. На сегодняшний день это 20%. Т.е. ставка от 2% резко подскочит до 20%, – предупредила эксперт.

Если строить самому

– Обычно люди стараются строить дома сами, а не заказывать у подрядчиков. Потому что так выходит дешевле. Привлекают на помощь отцов, братьев, других родственников, друзей и знакомых. Это называется хозспособ.

Раньше по нему вся сумма поступала полностью, т.е. берешь в кредит 9 миллионов рублей, и эти 9 миллионов сразу падают тебе на счет. Но с 1 апреля 2024 года заемные средства поступают уже поэтапно – тремя траншами. Как это работает?

Первый транш – 35% от суммы. Его вам дают на возведение фундамента. После того как он у вас появится, вы должны отчитаться: прислать фото, видео, точную геолокацию, что вот действительно по указанному адресу вы поставили фундамент своего будущего дома. И только после этого вам переведут вторую часть денег.

Второй транш – дом должен быть достроен полностью, с крышей, окнами и т.п. Третий – чтобы протянуть коммуникации. После каждого этапа следует строгий отчет. Проверок стало много, поэтому теперь сложнее.

Но пока эта возможность построить дом самому все еще есть. И, по моим прогнозам, а я уже 12 лет работаю в отрасли, продолжит действовать до конца года. Хотелось бы передать людям: пока самострой разрешен, поспешите им воспользоваться, – говорит Айталина.

Если привлекать подрядчиков

– Здесь тоже произошли изменения: ввели так называемые безопасные эскроу-счета. На самом деле закон был принят еще в 2019 году, тогда государство ввело их сперва для застройщиков. Помнится, в то время стоимость квартир в новостройках в Якутске была 65 тысяч рублей за квадратный метр. Но как только ввели эскроу-счета, цены сразу стали расти.

Такой же механизм собираются распространить и на строительство собственного дома (закон принят Госдумой и должен вступить в силу с 1 марта 2025 года – прим. ред.). Почему при этом цены повысятся?

Раньше заемщик направлял все деньги подрядчику, и он строил на них ему дом. При новой системе заемные денежные средства вместе с первоначальным взносом будут лежать на этом безопасном эскроу-счету, пока дом не будет построен, т.е. подрядчик будет обязан возвести клиенту дом на свои средства.

Но далеко не у всех подрядчиков есть такие суммы – по 9 миллионов рублей на каждый дом. А ведь некоторые строители возводят в год по 50 домов, т.е. у них должно быть практически 50 миллионов рублей. Но они есть не у всех. Поэтому, чтобы выполнить свои обязательства, подрядчик идет в банк брать кредит на свое имя. И только когда он достроит дом, все согласует и подпишет акт приема-передачи, только тогда он сможет получить деньги клиента.

Это отразится на конечной стоимости. И все произойдет как с новостройками в 2019 году. Поэтому с осени ожидаем роста цен на строительство частных домов.

Вот такая нынче ситуация на данном рынке: либо строить самому с получением денег траншами, либо заказать у подрядчиков с эскроу-счетами. Также есть предположение, что с 2025 года ставка по ДВИ будет повышаться, ну невыгодно это государству, – подытожила наша собеседница.

А что можно построить на эти деньги

– Какой дом можно построить за эти девять миллионов рублей? Тут у всех выходит по-разному: зависит от выбора материала и других факторов. У каждого подрядчика свои цены. Кто-то может за шесть миллионов рублей поставить дом 8х10 метров. А недавно мне сказали, что можно за пять миллионов рублей построить двухэтажный дом 8х8 метров. Но я не знаю, правда ли это, потому что слишком уж дешево.

У всех наших клиентов разные проекты. К тому же в строительстве сезонно цены на материалы повышаются. Поэтому если в прошлом году вы поставили дом 10х10 за пять миллионов рублей, то на сегодня эти 10х10 обойдутся вам уже в 7-8 или даже 10 миллионов рублей.

А если строить самому, то сейчас куб бруса (все же брусами строят) у нас в городе стоит от 25 до 32 тысяч рублей. И там считают по проекту. Поэтому сумма выходит разная, – объясняет Айталина.

Разъяснение от редакции, почему понадобились эскроу-счета

Чтобы понять, почему пришлось вводить эскроу-счета для строительства частных домов, давайте вспомним для примера историю строительной компании «СахаГрандСтрой» и ее несчастных клиентов.

Генеральный директор компании обвиняется в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия – ч. 2 ст. 201 УК РФ. По версии следствия, он с февраля 2016 года по декабрь 2017 года заключил с 34 гражданами договоры строительства жилых частных домов и хозяйственных строений.

Потерпевшие передали ему свои личные сбережения, а также заемные средства и полученные по федеральным, региональным и местным социальным программам на улучшение жилищных условий. Однако директор вместо того, чтобы выполнить свои договорные обязательства, пустил деньги на иные цели.

По информации СМИ, которые в свое время широко освещали эту историю, он потратил деньги на женщин, племенных лошадей, дорогие машины, отдых с друзьями на море и т.п. А обманутые клиенты продолжают платить банкам за несуществующие дома. Одна из них – пожилая женщина из села – оформила кредит для строительства балагана, мечты всей своей жизни, но умерла, не дождавшись завершения следствия.

В январе 2021 года дело направили в суд. Но в апреле Якутский горсуд вернул его прокурору. После долгих разбирательств в ноябре 2023 года прокуратура снова направила материалы дела в суд. Официально сумму причиненного ущерба оценили в 49 миллионов рублей.

Как нам сообщили в правоохранительном органе, на сегодня дело все еще находится на рассмотрении в суде.

Таким образом, эскроу-счета призваны защитить граждан от подобных случаев и недобросовестных подрядчиков. Однако обойдется это дороже.