Пустые в ожидании: рост цен на первичном рынке жилья превысил 10%

За год средняя стоимость квадратного метра в новостройках российских городов-миллионников выросла на 10,3%, сообщили «Известиям» аналитики. Сильнее всего цена поднялась в Москве, Челябинске и Омске, при этом еще в восьми крупных городах зафиксировано ее снижение. Эксперты объясняют тренд постепенным уменьшением числа проектов массового строительства. Ожидать снижения цен в случае ослабления денежно-кредитной политики не стоит — из-за переизбытка спроса стоимость может значительно вырасти. О том, когда жилье станет доступнее, — в материале «Известий».

Как выросли цены на жилье

С момента отмены базовой программы льготной ипотеки стоимость квадратного метра в новостройках российских городов-миллионников выросла на 10,3–13,8%, сообщили «Известиям» участники рынка. По данным аналитического центра «Движение.ру», это ненамного выше официального уровня инфляции за тот же период.

Больше всего за минувший год выросла цена квадратного метра в Москве, Челябинске и Омске.

— В столице такая динамика объясняется постепенным вымыванием с рынка проектов комфорт-класса, поскольку девелоперы уходят в бизнес-класс, — пояснили аналитики. — В Челябинске и Омске — существенным ростом объемов строительства и выходом на рынок проектов с более высокими качественными характеристиками.

Стоимость квадратного метра не выросла в реальном выражении в восьми крупных городах: Ростове-на-Дону, Самаре, Новосибирске, Красноярске, Екатеринбурге, Воронеже, Тюмени и Краснодаре.

— На крупнейших рынках — в Екатеринбурге, Тюмени и Краснодаре — в ценовом плане рынок первичной недвижимости пребывает в стадии стагнации, — добавили эксперты.

По данным «Яндекс Недвижимости», в июле медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах-миллионниках составила 188 тыс. рублей — +1,1% за месяц. В восьми из 16 мегаполисов цены выросли, в трех остались на прежнем уровне, а в пяти снизились.

— В годовом выражении средняя стоимость метра увеличилась на 11,8%. Лидерами роста стали Уфа, Пермь, Челябинск, Москва и Омск, — рассказал коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров. — Годовое снижение медианных цен квадратного метра в объявлениях о продаже новостроек мы фиксируем только в Нижнем Новгороде.

Самый значительный рост средней цены квадратного метра среди российских мегаполисов зафиксирован в Челябинске (+18,9%), Казани (+18,7%), Омске (+17,5%), Перми (+14,8%) и Воронеже (+12,6%), в Москве за аналогичный период рост составил 9,9%, в Санкт-Петербурге — 4,1%, сообщили в федеральной компании «Этажи».

— Факторов, влияющих на рост стоимости строящегося жилья много, в том числе удорожание рабочей силы, на фоне тех трендов, которые отмечаются на рынке труда, — сказал директор по продажам компании Сергей Зайцев.

Гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина добавила, что в старых границах Москвы цены за год, без учета элитного и премиального сегмента, выросли на 15,8%. Сейчас квадратный метр стоит в среднем 491 тыс. рублей, а квартира — порядка 26,38 млн рублей.

Динамика цены квадратного метра в новостройках Москвы сильно разнится в зависимости от сегмента рынка, добавили в Tekta Group. Так, в бизнес-классе показатель вырос на 15,7% год к году: по состоянию на август 2025 года средняя стоимость квадратного метра достигла 581 тыс. рублей за кв. м. Тем временем в премиум-сегменте наблюдается рост цены на 42,4%.

В Московской области стоимость «квадрата» прибавила 0,3% за месяц и 2,2% за год, отметил коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.

Почему растет стоимость новостроек

Во многих городах существенно снизился объем вывода на рынок новых объектов, что на фоне вымывания наиболее доступного предложения увеличивает средний показатель стоимости квадратного метра, пояснил директор отдела продаж Ortiga Development Константин Самеди.

— Кроме того, в каждой конкретной новостройке по мере повышения строительной готовности также возрастает и стоимость «квадрата», что также может толкать средние показатели стоимости вверх, — сказал он.

При этом за год единственная сохранившаяся массовая льготная программа жилищного кредитования — семейная ипотека — вызвала рост средневзвешенной площади приобретаемых россиянами квартир. Они в среднем стали просторнее в большей части российских мегаполисов, добавили аналитики «Движение.ру»

— Средневзвешенная площадь реализованных застройщиками квартир по всему рынку год к году прибавила 0,5%, но в разрезе отдельных городов динамика разнонаправленная, — указали там. — Максимальный прирост площадей лотов в сделках отмечается в Воронеже, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Семейная ипотека уводит покупателей в сторону квартир большей площади.

Средняя стоимость лота в сделках с новостройками городов-миллионников год к году прибавила 10,8%. В тех городах, где средневзвешенная площадь лота снизилась, она до этого находилась на довольно высоком уровне. Например, в Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде. Либо на нее, как в случае Казани, по словам экспертов, давит высокая стоимость жилья, то есть покупатели просто финансово не готовы приобретать большие площади.

В Москве помимо экономических причин рост среднего ценового показателя в первую очередь связан с изменением структуры предложения и переориентацией девелоперов на более высокий сегмент, отметила директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгения Виниченко.

— Если год назад доля комфорт-класса в общем объеме экспонируемого жилья составляла 35%, то сейчас она снизилась до 26%, а доли более дорогих сегментов, напротив, выросли, — сказала она. — Из 16 новых проектов, которые стартовали в 2025 году, всего два относятся к комфорт-классу, сразу 10 — к бизнес-классу, а остальные — к дорогостоящему жилью. 


Разброс стоимости квадратного метра объясняется целым рядом факторов, отметил Алексей Артошин. В регионах, где покупатели активно используют для приобретения жилья льготные ипотечные программы или же готовы заплатить за него сразу, спрос остается высоким.

— Это дает возможность для умеренного повышения стоимости квадратного метра, — пояснил он. — В других же регионах, где покупательская активность ниже и процент льготных программ меньше, цены растут медленнее или остаются на одном уровне.

Кроме того, структура предложения также влияет на среднюю стоимость. Увеличение доли бизнес- и элитного жилья автоматически повышает показатели «средней цены».

В первой половине 2025 года значительную роль играли программы субсидированной ипотеки с оплатой ставки за счет клиента, но по мере снижения ключевой базовые кредитные продукты во многих банках становятся привлекательнее, отметила директор по продажам ASTERUS Татьяна Шибанова. Семейная ипотека при этом остается самой востребованной программой у покупателей.

— Клиенты постепенно привыкают к новым условиям и выстраивают свою стратегию приобретения жилья, учитывая стоимость финансирования и возможные изменения на рынке, — указала она. — Девелоперы усиливают конкуренцию, улучшая качество проектов, расширяя инфраструктуру, предлагая дополнительные сервисы и более гибкие условия сделок.

Когда улучшится ситуация на рынке

Рассчитывать на кардинальное повышение доступности строящегося жилья не стоит, полагает Сергей Зайцев. Однако по мере снижения ключевой ставки долговая нагрузка на девелоперов уменьшится, а по ценам им придется конкурировать с готовыми квартирами на вторичном рынке, что должно замедлить рост стоимости квадратного метра в новостройках.

— С другой стороны, восстановление спроса на рыночную ипотеку косвенно скажется и на первичном рынке, поскольку у россиян появится возможность продать имеющуюся у них недвижимость для покупки новой, — отметил он. — И в этой связи важно не допустить снижения темпов строительства нового жилья и дефицита предложения на рынке, чтобы не спровоцировать дальнейший интенсивный рост цен на жилье.

Для того чтобы квартиры стали доступными, необходимо снижение ипотечных ставок по рыночным программам, отметила Наталья Шаталина. Тогда кредит с приемлемым ежемесячным платежом смогут взять все граждане, а не только отдельные категории. По опыту предыдущих лет массовый спрос возвращается на рынок уже при ипотечных ставках в районе 13–15%.

Цены продолжат свой рост в пределах инфляции, но при резком снижении ключевой ставки и росте доступности рыночной ипотеки возможно и более быстрое увеличение — из-за возросшего спроса, подтвердила она.

Сделать доступным приобретение жилья для покупателей в первую очередь могут ипотечные программы, добавил Константин Самеди.

— Сейчас ставки по ипотеке для многих по-прежнему остаются на высоком уровне, — отметил эксперт. — В то же время семейная ипотека становится более адресной — рассматриваются предложения по внедрению дифференцированной ставки, а со следующего года программой можно будет воспользоваться только по прописке.

На доступность жилья в ближайшей перспективе будут влиять макроэкономическая ситуация, ключевая ставка и меры господдержки, полагает Евгений Белокуров. Снижение ставок, расширение программ льготной ипотеки и ввод новых проектов в популярных сегментах, вероятно, смогут замедлить рост цен и расширить выбор для покупателей. В целом можно ожидать, что при смягчении денежно-кредитной политики в ближайшие месяцы возможен частичный переток денег с депозитов на рынок недвижимости, считает эксперт.