Между национализацией и банкротством: что ждёт строительный бизнес России?

18.12.2024 13:02

Блог сайта «Новости: Севастополь, Крым, Россия»

Рынок первичной жилой недвижимости нуждается в серьёзной трансформации. Об этом заявил «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По его словам, рынок недвижимости «дошёл до сюрреалистического состояния» и уже не соответствует ни возможностям граждан, ни запросам государства.

Поэтому, должны измениться и цены на жильё, и в особенности на рынке первичной жилой недвижимости, так как, без структурной трансформации рынок может ожидать управляемая национализация жилищного строительства.

Олег Репченко также отметил, что сейчас назрел конфликт интересов девелоперов и государства.

Власти стремятся решить демографическую проблему и вводят различные жилищные меры поддержки семей: материнский капитал, льготная семейная ипотека. Многодетным семьям нужны просторные квартиры с тремя и более комнатами, но на столичном рынке новостроек доля такого предложения низкая — она не превышает 15-20%.

При этом, цели государства и застройщиков кардинально расходятся. Значительная доля предложения — это компактные студии, однокомнатные квартиры и евродвушки. Для решения социальной задачи нужны трех- и четырехкомнатные квартиры, а девелоперам выгоднее получать сиюминутную прибыль, продавая маленькие лоты.

Сейчас, по словам Репченко, более половины кредитов, выданных в рамках семейной ипотеки, берётся на студии. Но это связано не с тем, что людям нужны квартиры небольшой площади. Семьям не хватает средств на приобретение более просторного жилья.

В 2018 году, когда была запущена семейная ипотека, лимит 12 млн рублей с учётом первоначального взноса в 20% позволял купить хорошую двухкомнатную или даже трёхкомнатную квартиру в Москве. Сейчас на покупку трёшки нужно не менее 50 млн рублей.

Олег Репченко также подчеркнул, что сейчас цены на первичное жильё в Москве завышены как минимум вдвое.

По его словам, из-за такого подхода девелоперы сами себя дискредитировали. Репченко также отметил, что если конфликты, которые назрели на рынке, не будут разрешены, государство захочет забрать строительную отрасль под себя путём управляемой национализации.

Отметим также, что печальные тенденции на рынке недвижимости уже привели к прогнозам о возможном банкротстве игроков рынка. Это подтвердил и вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин, который заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей».

«Не буду нагнетать страхов, но есть определённые тревоги (относительно ситуации в строительной отрасли)», – отметила Совета Федерации Валентина Матвиенко.

При этом, заместитель главы Минстрой РФ Никита Стасишин отметил снижение объёмов ввода нового жилья и не исключил корректировку показателей нацпроекта.

«Действительно, мы видим сегодня снижение ввода многоквартирного жилья. В 2024 году он составит около 43,5 млн квадратных метров», – заявил Никита Стасишин.

Стоит также отметить, что квадратный метр квартир на вторичном рынке России, по данным портала «Мир квартир», в ноябре подорожал в 61 городе из 70 исследованных порталом, в 8 подешевел, в одном не изменился. В среднем по всем городам «квадрат» на регулярном рынке России за прошедший месяц стал стоить на 1% больше – 141 474 рубля.

В Севастополе цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке — 170 699 рублей (прирост за ноябрь 2024 года — 0,6 %, прирост за год — 4,9 %), в Симферополе — 162 898 рублей (прирост за ноябрь 2024 года — 0,5 %, прирост за год — 13,3 %). Средняя цена квартиры в Севастополе —8 779 772 рублей (прирост за ноябрь — 0,9 %, прирост за год — 3,3%). Средняя цена «вторички» в Симферополе — 8 495 361 (прирост за ноябрь — 0,3 %, прирост за год — 7,1 %).

Квадратный метр новостроек подорожал в ноябре в 60 городах из исследованных 70, подешевел в 9, в одном остался низменным. Самый большой прирост оказался в Иркутске (+8,5%), Астрахани (+6,4%), Севастополе (+6%), Владимире (+4,6%) и Уфе (+4,5%). Самое большое падение цен – в Махачкале (–3,7%), Грозном (–2,7%), Владикавказе (–2,1%), Архангельске (–1,3%) и Набережных Челнах (–1%).

В среднем по стране «квадрат» нового жилья подорожал на 2% и теперь стоит 141 141 рубль. В среднем по всем городам цена квартиры поднялась на 1,2%, до 7 334 561 рубля.

Аналитики исследовали также изменение цен на новостройки с ноября прошлого года. Выяснилось, что квадратный метр с тех пор вырос в цене в 64 городах из 70, в 6 упал.

Наибольший рост зафиксирован в Саранске (+31,1%), Севастополе (+28,2%), Оренбурге (+25%), Улан-Удэ (+24,7%) и Чите (+23%). Падение произошло в Махачкале (–12,1%), Архангельске (–8,2%), Нижнем Тагиле (–1,5%), Грозном (–0,9%), Краснодаре (–0,6%) и Магнитогорске (–0,1%).

По всем городам показатель роста цены «квадрата» составил 12,1%.

Средний лот подорожал в 62 городах, подешевел в 8. Самый большой рост цены квартиры зафиксирован в Саранске (+34,2%), Оренбурге (+25,6%), Севастополе (+24,4%), Тольятти (+21,7%) и Ижевске (+20,4%). Самое большое падение – в Грозном (–19,5%), Махачкале (–15,5%), Новокузнецке (–12,3%), Нижнем Тагиле (–8,9%) и Архангельске (–6,4%).

Средняя по России стоимость лота поднялась за год на 8,9%.

В Севастополе цена квадратного метра — 207 492 рублей (прирост за ноябрь 2024 — 6,0 %, прирост за год — 28, 2%), в Симферополе — 169 582 рублей (прирост за ноябрь 2024 — 1,7 %, прирост за год — 7, 3%). Средняя цена квартиры в Севастополе — 10 271 985 рублей (прирост за ноябрь — 2,5 %, прирост за год — 24, 4 %). Средняя цена квартиры в Симферополе — 8 567 107 рублей (прирост за ноябрь — — 2,0 %, прирост за год — 1,8 %).

Примерная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Симферополе — 33 409 рублей (прирост за ноябрь 2024 — 7, 3 %;), однушка в Севастополе —25 646 рублей (прирост за ноябрь 2024 года — 0, 4 %). Снять двухкомнатную квартиру в Симферополе — 41 253 рублей в месяц (прирост за ноябрь 2024 года — 8, 1 %), в Севастополе — 31 555 рублей (прирост за ноябрь — 2,5 %). Трешка в Симферополе обойдется за 222 (прирост за ноябрь — 48 %), в Севастополе — 388 (прирост за ноябрь — 15 %).

Напомним, что в прошлом году в стране было введено 51,8 млн квадратных метров в многоквартирных домах. Таким образом, если прогнозы Минстрой РФ сбудутся, то в этом году объём ввода многоквартирных новостроек сократится как минимум на 16%.