Павел Емельчев: «Затеряться в горах, но не в расходах»
Горные курорты юга России переживают мощную трансформацию. Инвесторы, уставшие от перегретых городских рынков и однообразных проектов у моря, всё чаще поднимаются выше – туда, где вместо типовых апарт-комплексов появляется новая культура девелопмента.
Архыз и Домбай становятся центрами притяжения для тех, кто ищет не просто прибыль, а уникальный продукт. Это рынок, где успех строится на тонком балансе эмоций и строгих инженерных расчётов.
Как работать в таком ландшафте и какие ошибки стоят миллионы – об этом мы говорим с Павлом Емельчевым, руководителем экспертной инвестиционной компании BURO, членом бизнес-комьюнити «Клуб 500».
– Павел Владимирович, инвестировать в горные курорты сейчас модно. Но действительно ли это так романтично, как кажется?
– Строительство в горах – это инвестиция в эмоции, да. Но эмоции заканчиваются там, где начинается работа. Здесь всё гораздо жёстче: рельеф, геология, логистика, снеговые нагрузки, коммуникации. Это не история про «вложился и поставил домик с видом». Это серьёзный инженерный проект, где каждая ошибка стоит дорого.
Архыз и Домбай – хорошие примеры. Архыз развивается планомерно, как современный круглогодичный курорт. Домбай– выше, «дикий», с наследием советской школы отдыха и своей атмосферой. Это разные аудитории и разные подходы к девелопменту.
– Можете назвать топ ошибок, которые чаще всего допускают начинающие девелоперы в горах?
– На первом месте – недооценка рельефа и геологии. Каждый склон уникален. Бывает, что фундамент «вырастает» вдвое из-за просчётов. В Домбае есть карстовые пустоты, где «уходит» вода – это нужно учитывать на стадии проекта, а не решать проблему в разгар сезона.
Вторая ошибка – коммуникации. В горах вода, электричество, канализация и интернет – это не комфорт, а вопрос выживания бизнеса. Проблемы с водой или электричеством зимой – и весь сезон под угрозой.
Третья– логистика. Участок с потрясающим видом бесполезен, если к нему нет надёжной, очищаемой зимой дороги. Нужно продумать подъезд, парковку и доставку грузов.
Четвёртая – материалы. Требует ли жертв красота? Иногда слишком больших. Панорамное остекление – must-have для продажи видов, но ведёт к теплопотерям. Дерево создаёт уют, но требует особой огнезащитной обработки. Поэтому ключевой задачей становится баланс между эстетикой, безопасностью и энергоэффективностью.
– То есть в горах выигрывает тот, кто думает не только о дизайнерских фасадах?
– Абсолютно. Сегодняшний турист покупает не номер, а впечатление. Поэтому растёт направление eco-luxury. Это не про золото, а про гармонию с ландшафтом: террасы, натуральные материалы, энергоэффективные решения.
Солнечные панели, рекуперация, умное освещение – это уже не «экология ради экологии». Это экономия и конкурентное преимущество. Гость в горах ценит качество, тишину, экологичность и идею.
– Сколько стоит построить небольшой объект в Архызе или Домбае?
– Сегодня мини-отель на 10–15 номеров стартует примерно от 80–120 млн рублей. Дальше всё зависит от удалённости, фундамента и уровня отделки.
Для разных курортов работают разные форматы. Например, глэмпинг – быстрый старт и низкий порог входа; мини-отель 3–4* – самая рациональная модель, хорошая маржинальность; апарт-отель – удобен для недельных заездов, которые популярны в Архызе и Домбае; базы отдыха с активностями – дороже, но формируют полноценный продукт с высоким средним чеком.
– Что в итоге определяет успех?
– Успех в горах – это не только про бетон и стекло. Это про глубокое уважение к природе, доскональное изучение территории и чёткое понимание, какому гостю вы предлагаете историю. Архыз с его планомерным развитием и Домбай с устоявшейся репутацией – разные площадки, но объединённые одним правилом: здесь нельзя строить «как везде». Только тот, кто строит для этих гор и для этих гостей, получит лояльность, доход и возможность любоваться своими вложениями долгие годы.