Как и кому подарить свой дом или квартиру
С 13 января 2025 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, существенно меняющие правила оформления договоров дарения недвижимого имущества. Теперь дарить квартиры и дома будет сложнее и дороже – но, как уверяют эксперты, безопаснее: по их мнению, нововведения нацелены в первую очередь на защиту прав потенциальных дарителей. «Аргументы недели» предлагают разобраться, так ли это на самом деле.
Что изменится?
Суть введённого поправками новшества заключается в том, что отныне абсолютно все договоры дарения недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Ранее сторонам такой сделки было достаточно самостоятельно составить договор, подписать его и зарегистрировать в Росреестре, обратившись в МФЦ или подав заявление на портале «Госуслуги». Размер государственной пошлины до конца декабря 2024 года составлял всего 2 тыс. рублей.
Отметим, что при обсуждении поправок в ГК в Государственной думе изначально планировалось исключить из данного правила договоры дарения между близкими родственниками (детьми и родителями, супругами, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами). Такая передача имущества виделась авторам законопроекта как «естественная и довольно распространённая форма гражданско-правового и семейного взаимодействия, где субъектный состав сделки объясняет мотивацию дарителя сформировать и изъявить волю на передачу одаряемому объекта недвижимости на безвозмездной основе». Этот аспект трогать не предполагалось.
Совсем иначе оценивались договоры между людьми, не состоящими в близкородственных отношениях. Как сообщали авторы законопроекта в пояснительной записке, «договоры дарения недвижимого имущества, по которым одаряемые не являются для дарителя близкими родственниками, несут в себе ряд социальных рисков». В частности, как отмечалось в документе, такие договоры часто заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемых и содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок. Особенно рискованными авторы законопроекта называли ситуации, когда дарителями становятся представители социально незащищённых слоёв населения – граждане преклонного возраста, те, кто страдает от алкогольной или иной зависимости, лица с психическими заболеваниями и попавшие «под иное опасное влияние со стороны одаряемых». Однако в конце концов правила решили распространить на все сделки без исключения.
В числе плюсов новых правил специалисты называют в первую очередь защиту прав потенциального дарителя и, с другой стороны, минимизацию рисков того, что сделку впоследствии можно будет оспорить через суд. Обосновывается это тем, что нотариус будет обязан проверить все её аспекты, в том числе наличие обременений на имуществе, а также разъяснит сторонам все последствия заключения договора в каждом конкретном случае. Кроме того, дополнительным снижающим риск фактором может явиться и тот факт, что нотариус несёт материальную ответственность за собственные ошибки – и, соответственно, будет заинтересован в максимальной юридической «чистоте» договора.
Несите ваши денежки
Как уже говорилось выше, ключевым негативным последствием введения новых правил станет резкое подорожание процедуры дарения недвижимости. С одной стороны, выросла государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. С 1 января 2025 года она составляет 4 тыс. рублей вместо прежних двух. Как и прежде, одаряемому придётся платить НДФЛ, если он получил в дар недвижимость не от близкого родственника – родителя, ребёнка, супруга, брата или сестры, внука или внучки, бабушки или дедушки. Налог в этом случае для резидентов РФ составит 13% или 15% в зависимости от стоимости имущества. (Отметим, что в ряде случаев факт родства можно установить через суд, доказав, что даритель и одаряемый – например, свекровь и невестка – живут вместе и ведут общее хозяйство.) Наконец, к этим суммам прибавится и плата нотариусу, которая состоит из двух частей, именуемых тарифами – федеральный и региональный. Федеральный тариф нотариуса – это плата непосредственно за совершение нотариального действия. Её размер определяется как 0, 5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не менее 2500 и не более 20 тыс. рублей. Региональный тариф, в свою очередь, определяется как «стоимость правовых и технических услуг нотариуса». Её размер в каждом регионе устанавливается самостоятельно.
Важно знать, что и федеральный, и региональный тариф подразумевают ряд льгот для некоторых категорий граждан. Так, скидка в размере 50% от федерального тарифа предоставляется инвалидам I и II группы, детям-инвалидам и инвалидам с детства. «Скидочные» правила в отношении региональных тарифов – более широкие. Так, от его уплаты полностью освобождаются ветераны Великой Отечественной войны и инвалиды Великой Отечественной войны; бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны; бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны; лица, находящиеся в детских домах, интернатах: дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, дети-инвалиды; мобилизованные участники специальной военной операции. Инвалидам I группы и детям-инвалидам предоставляется скидка в размере 50% от тарифа. Для близких родственников льготы не предусматриваются.
Когда дарить нельзя?
(в соответствии со статьёй ст. 575 Гражданского кодекса РФ)
Дарителями не могут выступать (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. рублей):
– законные представители несовершеннолетних и признанных недееспособными граждан;
– граждане, которые находятся на воспитании, обучении или лечении в образовательных, медицинских или социальных учреждениях (а также их супруги и родственники), – в отношении работников этих учреждений;
– лица на государственных должностях федерального, регионального или муниципального уровня, а также государственные служащие на всех этих уровнях – в связи с должностным положением или исполнением служебных обязанностей;
– коммерческие организации – в отношении других коммерческих организаций.