Ипотечный пузырь: риски обвала рыка недвижимости в России всё ближе
В России продолжают сохраняться риски возникновения ипотечного пузыря. Об этом сообщается в обзоре ипотечного кредитования в России, подготовленном аналитиками рейтингового агентства АКРА.
Как отмечается, ипотечный пузырь возникает, когда резкие темпы роста жилищного кредитования приводят к заметному увеличению просроченной задолженности и доли высокорисковых заемщиков. Вследствие этого обрушиваются цены на недвижимость.
При этом, устойчивое качество ипотечного портфеля говорит об отсутствии пузыря на ипотечном рынке на данный момент. Так, доля проблемной задолженности в ипотечном портфеле остается низкой — 0,6%.
«Хотя в отдельных российских регионах рост просроченной задолженности в последние месяцы ускорился, ее доля в целом по стране остается низкой, а ипотека по-прежнему считается одним из самых низкорискованных банковских продуктов», — отмечается в обзоре АКРА.
Среди рисков отмечается то, что с 2020 по 2024 год стоимость квадратного метра жилья росла существенно быстрее, чем доходы населения.
«На данный момент стоимость квадратного метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень заработной платы, которому сложно успеть за ростом цен», — говорится в обзоре.
Для того, чтобы избежать такой ситуации, целесообразно было бы вводить больше жилья и не допускать формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже.
По мнению аналитиков, в этом случае жилье стало бы более доступным.
«Безусловно, рентабельность застройщиков могла от этого пострадать, однако тот же объем прибыли можно получить за счет эффекта масштаба», — отмечается в обзоре АКРА.
Доступность жилья, несмотря на четыре года действия льготной ипотеки, не выросла, а, наоборот, упала до минимальных значений за последние десять лет. Количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м.
Еще один негативный фактор для ипотечного рынка, по мнению специалистов АКРА, — увеличение среднего срока погашения кредита.
«Досрочное погашение ипотеки не имеет экономического смысла на фоне роста ставок по вкладам, что несет в себе риски ухудшения качества банковских портфелей в будущем», — отмечается в обзоре АКРА.
На этом фоне вероятность дефолта в силу изменения жизненных обстоятельств заемщика растет по мере увеличения срока ипотеки. Ввиду большой доли льготных программ в ипотечных портфелях банков, а также значительно возросшего среднего срока ипотечных кредитов: с начала действия массовых льготных программ, то есть с весны 2020 года, он увеличился с 18 до 26 лет.
Средний срок жизни ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе будет не ниже 10 лет, тогда как сейчас ипотеку в среднем гасят за восемь-девять лет.
При этом, экономический смысл досрочного погашения ипотеки может появиться, когда средние ставки по вкладам станут ниже средней ставки по ипотеке.
«Однако пока наблюдается лишь замедление темпов досрочного погашения, что в дальнейшем создает риски накопления проблемной задолженности на балансах банков», — отмечается в обзоре АКРА.
Кроме удлинения срока жизни ипотечного кредита, негативным фактором могло бы стать значительное (более 20%) снижение стоимости жилья.
«Однако такая ситуация невыгодна ни банкам, ни застройщикам, ни владельцам недвижимости, ни государству», — считают в АКРА.
Вместе с тем уровень первоначального взноса в значительной мере защищает банки от просадки залоговой стоимости недвижимости. Кроме того, более высокие макропруденциальные надбавки также направлены на поддержание финансовой устойчивости банков.
«Теперь ипотеку в основном могут взять сравнительно более обеспеченные граждане, у которых имеется достаточный объем средств на первоначальный взнос, а задолженность по иным кредитам незначительна либо отсутствует», — отмечается в обзоре АКРА.