Претензия застройщику: как оформить и куда направлять
Претензия застройщику — это документ, с помощью которого собственник квартиры в новостройке может не только исправить все недочеты и ошибки, допущенные при строительстве, но и получить неустойку. В материале РБК рассказывается, в каких случаях надо подавать претензию застройщику и как правильно это сделать.
Отметим, что требования в претензии могут заключаться как в передаче объекта недвижимости или устранении недостатков, допущенных при строительстве, так и в компенсации расходов, понесенных при устранении недостатков самостоятельно и выплате неустойки.
Основания подачи претензии застройщику:
- задержка сдачи объекта. Если реальные сроки сдачи объекта в эксплуатацию значительно отличаются от договорных;
- нарушение качества строительства. Несоответствие выполненных работ установленным стандартам или техническим условиям;
- изменение застройщиком площади квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону;
- обнаружение серьезных недостатков уже во время проживания в квартире;
- отсутствие документов. Непредоставление застройщиком участнику долевого строительства необходимых документов, например акта приема-передачи объекта для оформления права собственности на построенный объект;
- невыполнение иных условий договора участия в долевом строительстве. Пропуск сроков, невыполнение договорных обязательств.
В соответствии с действующим законодательством претензия может быть составлена в свободной письменной форме.
Претензия является юридически значимым сообщением, поэтому к ней применимы положения ст. 165.1 Гражданского кодекса — претензия влечет для застройщика последствия с момента ее доставки адресату.
Претензия должна содержать:
- конкретное требование. В тех случаях, когда законом предусмотрена возможность предъявления нескольких требований, необходимо определиться с выбором одного из них;
- сроки исполнения требований. Если законодательством не установлены конкретные сроки (например, 60 дней на —--устранение недостатков по постановлению правительства № 2380), то истец имеет право установить сроки самостоятельно;
- ссылки на законы, которые, по мнению ее составителя, нарушает застройщик.
В шапке документа (правый верхний угол) указывается наименование застройщика, его юридический и почтовый адрес, ниже — ФИО дольщика, его почтовый адрес, адрес регистрации и контактные данные, по которым застройщик может с вами связаться (адрес электронной почты и номер телефона). Далее указываем название: каких-либо законодательных требований тут нет, можно просто указать «претензия», «досудебная претензия», «досудебное требование» или «требование».
В самом тексте претензии необходимо указать, дольщиком по какому договору вы являетесь (номер и дата договора, объект договора), статью договора, норму закона, которую нарушил застройщик, обстоятельства, на которые вы ссылаетесь. Далее указываете ваши требования, что вы хотите от застройщика: выплатить договорную неустойку, устранить недостатки объекта, произвести гарантийный ремонт.
Если требования связаны с выплатой денежных средств, указать нужно также банковские реквизиты расчетного счета, на который застройщик может произвести выплату. Если претензия подразумевает выплату неустойки за нарушение сроков передачи объекта ДДУ, то необходимо приложить ее расчет.
Сроки подачи претензии к застройщику зависят от характера нарушения и устанавливаются различными нормативными актами.
Основные моменты, которые следует учитывать:
- общий срок исковой давности Согласно ст. 196 Гражданского кодекса, общий срок исковой давности составляет три года. Это означает, что претензию можно подать в течение трех лет с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав;
- сроки по закону о долевом строительстве. Ст. 6 ФЗ-214 указывает, что участник долевого строительства имеет право на обращение с претензией к застройщику по вопросам нарушения условий договора. Закон не устанавливает специфических сроков для подачи такой претензии, но подразумевается, что действия должны быть предприняты в рамках общих сроков исковой давности;
- сроки по гарантии. Гарантийный срок — это период времени, в течение которого застройщик обязуется устранять дефекты, возникшие по вине застройщика.
Гарантийный срок определяется типом выполненных работ и используемых материалов:
- для строительных и отделочных работ. Обычно гарантийный срок составляет от года до пяти лет. Этот срок может варьироваться в зависимости от характера выполненных работ. Например, на кровельные работы часто устанавливается больший гарантийный срок, чем на внутреннюю отделку;
- для инженерного оборудования. Гарантийный срок на элементы, такие как отопительные системы, лифты, вентиляционное оборудование, может достигать трех — пяти лет, согласно нормативам производителя.
При этом, сейчас действует мораторий на начисление финансовых санкций застройщику за период с 22.03.2024 по 31.12.2024, введенный постановлением правительства РФ № 326. И если просрочка выпадает на указанный период, неустойка не начисляется. Также установлен предельный размер ставки рефинансирования, применяемой при исчислении неустойки при рассмотрении дел в период моратория за периоды ранее 22.03.2024, — это 7,5%. Поэтому при рассмотрении судами дел о начислении неустойки в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года максимальный размер ставки рефинансирования, применяемой в формуле, не может превышать 7,5%.
Направлять претензию застройщику можно по трем адресам:
- на юридический адрес. Для отправки официальных документов его используют довольно часто;
- на адрес, указанный в договоре. В случае если в договоре прописан адрес, то надо использовать именно его. Даже если он отличается от юридического;
- на фактический адрес. Как правило, это адрес офиса застройщика, который в большинстве случаев отличается от юридического. Поэтому при отправке претензии на фактический адрес точно такое же письмо нужно послать и на юридический адрес.