Владельцы участков на поле Черепанова просят поддержки властей
В непростой экономической ситуации (когда цены на квартиры в Иркутске вместе с числом этажей в «человейниках» стремятся в небеса) владельцы участков на поле Черепанова в Иркутском районе просят местную, областную, а если надо и федеральную власть поддержать тех, для кого небольшой дом за городом — это единственно возможный вариант обрести доступное жилье плюс при этом еще и семью кормить за счет собственного огорода. Продовольственная безопасность, говорите? В российской традиции брать эту заботу на себя. Даже аналитики подтверждают: в кризисные времена многие, кто не боится сельского быта и труда, тянулись к земле, и она очень выручала. Будет ли реализован хоть какой-то законный сценарий, по которому «черепановцы» смогут легализовать свои постройки на давно уже ставших целиной сельхозземлях? Ведь люди тоже способны своими силами вернуть им плодородие — возделывать, вести личное подсобное хозяйство. Когда здесь же, рядом с огородом, и постоянный дом, удобно ведь. Довод разумный? Как реагируют чиновники? «Аргументы недели» отслеживают ситуацию с этими участками, которые давно обещали включить в границы рабочего поселка Маркова. Похоже, появилась надежда. Тем более, что соседние поля — уже несколько лет как благополучно сменили статус.
Как зарастали, а потом обживались марковские поля
Поле (микрорайон рабочего поселка Маркова), улица Абрикосовая… Вполне реальный адрес на территории, где чуть раньше удалось сменить категорию земель и сегодня видны уже ряды деревенских улочек, бегают ребятишки, цветут те самые абрикосы с яблонями, а кто-то уже перекапывает рядом с домом делянку под картошку. Как же сложилось, что люди в Марковском муниципальном образовании живут на «полях»?
В общем-то, развитие событий было предсказуемым и обычным для перестроечного и постсоветского периода: местный совхоз «Кайский» развалился, паи распределили среди работников, земля стала частной, и теперь у нынешних собственников в распоряжении участки разной площади — преимущественно по несколько соток, случается, гектар-другой. Так сложилось, что долгое время эти земли были невостребованные, поросли сорняками и кустами. Скажем честно, фермеры особым желанием распахать всё, ввалить в такие участки сотни тонн удобрений и инвестиций не горели. Иначе почему этот район Маркова до сих пор не перепахан весь и не засажен? Ведь выкупить земли возможность была у всех, в том числе и у аграриев. Продавали открыто, масса архивных объявлений в интернете.
А вот молодые семьи — с искренней надеждой когда-нибудь (пусть не сразу, а по мере сил) построить собственный уютный дом — цеплялись за возможность для начала недорого приобрести хотя бы участок. А там уже копить, частями по мере появления средств приобретать материалы, делать фундамент, строиться и обустраиваться… Низкая стоимость сельскохозяйственных земель, конечно, подкупала. Не миллиардеры. На что хватало — брали.
Судите сами. Не при СССР живем. Варианта получить хотя бы через 10 лет государственное жилье нет. А «часики-то тикают»: складываются семьи, есть желание растить детей. А где? В однушке, на 30 «квадратах» с пожилыми родителями? В арендной студии за 20 тыс. рублей в месяц, которые безвозвратно уходят «чужому дяде»? Да еще нельзя, чтобы малыши рисовали на обоях или, не дай бог, попросили родителей завести собаку или котейку.
А уж купить просторную двушку-трешку — по-хорошему, для семейной жизни именно такая квартира нужна — это вообще что-то из разряда «несбыточных мечт» для многих. Сейчас, напомним, стоимость квадратного метра жилья в Иркутске, если повезет, тысяч 100, а в среднем — больше 120 тыс. руб. Даже, казалось бы, на «периферии», в «высотках», которые активно возводятся в том же Марковском муниципальном образовании, сайты с объявлениями о продаже недвижимости предлагают новостройки от 110 тыс. руб. за кв. м. Частный дом можно построить дешевле? «Да, или за те же деньги в сумме, но попросторней. И неподъёмную ипотеку не надо выпрашивать, тем более, если банк внушительную сумму не одобряет», — говорят те, кто как раз и возводил дома в полях.
Вот так и вышло, что сначала в марковских полях Борок и Анисимова, а затем и на поле Черепанова стали вырастать частные домики — как правило, не роскошные кирпичные коттеджи, а скромные деревянные или из доступных по цене строительных блоков. Такие еще и быстро можно выстроить, чтобы заселиться, если жилищный вопрос совсем остро стоит.
На поле Черепанова к настоящему моменту насчитывается несколько десятков жилых строений, а общее число земельных участков там — около 1000. Да, не все рискнули строиться. А кто-то поверил заверениям, что и эта территория в ближайшем будущем станет официально не аграрной, а обитаемой — в составе поселка. Соответственно, зачем упускать время, когда можно начать строительство? Логика, конечно, не учитывающая закон, но в целом понятная.
Вот только власть в Марковском муниципальном образовании сменилась, ушли те, кто отработал процедуру включения сельхозземель в границы поселений. Кроме того, в России утвердили новую доктрину продовольственной безопасности, что сильно, по заверениям чиновников, осложнило смену категории земель. Поле Черепанова оказалось в «подвесе».
А тем временем собственникам участков муниципалитет стал предъявлять иски, и за последний год даже было принято несколько судебных решений, предписывающих снести незаконные жилые строения.
Типичная история: не было сомнений, поле будет частью поселка
Есть и хорошие новости. В ситуацию включалась опытный иркутский юрист по земельным отношениям — Юлия Саенко. И первый процесс с ее участием завершился победой жительницы поля Черепанова.
Иркутский районный суд отказал Марковской администрации, требовавшей от еще одной жительницы поля Натальи Викторовны снести жилой дом и привести земельный участок в состояние, пригодное для целей сельскохозяйственного назначения. Пришлось бы, кроме самой Натальи, выселить из дома ее взрослую дочь и внуков.
На примере этого дела можно проследить ситуацию практически каждого типового «черепановца».
К моменту начала строительства дома Натальи Викторовны, в 2016 году, на поле Черепанова несколько домов уже стояли, и в них жили семьи. Говорят, первый дом здесь появился еще в 2013-м.
Перед покупкой земельного участка продавец показал Наталье план развития рабочего поселка Маркова, датированный 2012 годом, убедил, что указанные земли запланированы к включению в границы поселка. Аргументировал: когда земли включат в границы населенного пункта, стоимость участков резко возрастет, потом уже этот вариант будет не по карману. Четко прозвучало: администрация Марковского муниципального образования обещала помочь с узаконением строений.
Эту информацию подтверждали соседи, которые уже построились на поле Черепанова. Они все рассказывали о своих встречах с представителями местной администрации, а также об общении с депутатами Думы Марковского МО. Выходило так, что настроение власти — пойти людям на встречу. И Наталья Викторовна не сомневалась: в скором времени земли этого, третьего уже поля, тоже включат в границы населенного пункта, администрация обо всем осведомлена, не возражает против жилой застройки и даже содействует легализации объектов.
На руках у владельцев участков сейчас солидный архив документов, подтверждающих, что выстраивалось конструктивное взаимодействие. От самих советников земли тоже требовались определенные усилия и средства, чтобы всё выполнить в соответствии с нормами законодательства. И люди активно участвовали в подготовке необходимых документов, проектов.
В частности, в 2018–2019 годах в ответ на заявления о включении земельных участков в границы населенного пункта соответствующая комиссия администрации рекомендовала подготовить определённый необходимый пакет документов, включая градостроительное обоснование, проект планировки и проект межевания территории поля Черепанова, исследование проб почвы и заключение о (не) пригодности почвы для сельскохозяйственного производства на данной территории. Связанные с подготовкой документации расходы жители взяли на себя, сложились, что называется «всем миром» (инициативной группой), но нашли нужную сумму. Сделали! А из областного бюджета выделили субсидию муниципалитету для работы по внесению изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки Марковского МО.
Конечно, люди воодушевились. Всё свидетельствовало о готовности властей к диалогу с населением и поиску компромиссных решений. Муниципальная администрация открыто, в публичном пространстве сообщала, что не исключает возможности включения поля Черепанова в границы населенного пункта Маркова и изменения разрешенного использования земельных участков — для ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства. Большинство владельцев земель этот вариант как раз и устраивал — и прописаться стало бы возможным, и огородничать.
Интересно, что для масштабного сельхозпроизводства, согласно анализу экспертов, поле уже не подходило. Но фанатичные дачники и сельчане, как показывает практика, ничего не страшатся и умеют возродить плодородие там, где почвы не выдерживают никаких критерии рентабельности выращенных на ней картошки или помидор.
Такая ценная «целина»?
Так вот в 2019 году бюджетное учреждение «Центр агрохимической службы «Иркутский» оценил агроэкологическое состояние почвы земельных участков на поле Черепанова для определения целесообразности их использования для сельскохозяйственного производства.
Заключение следующее: «После перевода пашни в залежь почвообразовательный процесс существенно на ней меняется. На залежи поселяется естественная растительность, видовой состав ее со временем меняется. В конечном счете, по истечению длительного времени видовой состав растительности и численность видов восстанавливаются до состояния, каким оно было до распашки участка, т.е. на целине». Кроме того, упоминалось, что указанные земельные участки не относятся к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям в соответствии с распоряжением Министерства сельского хозяйства Иркутской области от 17 октября 2012 г.
Удивляет, что сейчас министерство сельского хозяйства Иркутской области всё-таки ссылается на нехватку сельскохозяйственных земель в Маркова и Иркутском районе в целом (редакция «АН» готовит запрос, чтобы уточнить цифры по вовлеченным в оборот и заброшенным землям) и указывает на приоритет использования данных участков в качестве сельскохозяйственных угодий. Хотя несомненно компетентные эксперты ФГБУ «ЦАС «Иркутский» не двусмысленно рекомендовали изменить категорию указанных земельных участков на «земли населенных пунктов».
Наверняка этот аргумент — уверенное экспертное заключение! — стало одним из решающих в судебном процессе, который закончился победой жительницы поля Черепанова. Одновременно защитница интересов жителей привела еще несколько обоснований того, что требование о сносе жилого дома неправомерно.
Опытный юрист сразу обозначила еще один важный момент: «Администрацией Марковского МО пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, учитывая, что муниципалитет с самого начала курировал застройку территории». Лояльность к застройке подтвердили и свидетели, допрошенные по этому делу: бывшая глава администрации Марковского МО Галина Шумихина, депутаты местной и районной Думы.
В победном посте в своем телеграмм-канале «САЕНКОПРОЗАКОН» Юлия поблагодарила всех, кто помог отстоять справедливость: «Поле Черепанова, мы вместе сделали это!... Огромная благодарность каждому, кто был с нами! Отдельное спасибо Галине Николаевне Шумихиной за её бесценную поддержку и свидетельские показания. Это истинный пример лидерства и заботы о людях! Людмила Павловна Момотюк — признанный лидер поселка, которая всегда готова подставить плечо односельчанам в трудную минуту. Огромная признательность депутатскому братству всех уровней: Дмитрию Турушеву, Михаилу Валюшкину и Антону Малышеву за их участие и поддержку. Ваше присутствие имело огромное значение! Браво активисткам Светлане Жарковой и Анне Алексеюк — ваш вклад, предоставленные документы и неугасимый энтузиазм вдохновили нас на борьбу до победного конца. Вы — настоящие героини нашего времени! Вот кого нужно в главы местной администрации выбирать, чтобы справедливо все и по уму было! Спасибо всем, кто пришел поддержать на суде. Ваша поддержка — это то, что даёт нам силы бороться дальше!»
Что дальше? КРТ? Не КРТ?
А какую позицию заняла команда новой главы Марковского муниципального образования Татьяны Макаревич? «АН» попросили оперативный комментарий, но в сжатый срок администрация не проявила готовность дать исчерпывающий комментарий.
Впрочем, ранее позиция муниципалитета была тезисно сформулирована в телеграмм-канале Татьяны Макаревич: «Включение поля Черепанова в границы населенного пункта. Это станет возможным после внесения изменений в генеральный план Марковского муниципального образования. В настоящее время проект находится на завершающей стадии корректировки, после чего будет представлен для обсуждения на общественных слушаниях. Сегодня в здании Администрации прошло очередное заседание рабочей группы под председательством заместителя Председателя Правительства Георгия Георгиевича Кузьмина. В ходе заседания ответили на вопросы жителей, в том числе по КРТ. К следующему заседанию рабочая группа должна представить на рассмотрение договор о комплексном развитии территории».
В этом сообщении обратите внимание на два момента. Первое — вопрос на контроле рабочей группы под руководством зампреда областного правительства. «Аргументы недели» уже писали, что поручение найти выход из сложившейся ситуации дал лично губернатор Иркутской области Игорь Кобзев после обстоятельной встречи с жителями Маковского муниципального образования.
Возможным механизмом для развития территории поля Черепанова глава региона в декабре прошлого года предварительно обозначил так называемое КРТ. Что как раз и расшифровывается как «комплексное развитие территории». Намерение и правда отличное — чтобы сразу всю инфраструктуру продумать — дороги, детсады и прочее… Такой вектор сейчас задают на уровне федерации.
Но при более детальном рассмотрении появились обоснованные сомнения: вряд ли владельцы участков на поле Черепанова «потянут» солидные инвестиции, а именно они, в соответствии, с такого рода договорами о комплексном развитии территории, должны будут взять на себя часть обязательств, избавив муниципалитет от некоторых расходов. Кто за что отвечает — это, конечно, обсуждаемо. Но… Поле Черепанова — это все же не элитный Байкальский тракт, тут и землевладельцы другие. Какое-то обустройство люди и без всяких договоров берут на себя.
Еще один нюанс. Привести примеры успешных практик КРТ, где о совместном развитии территорий договорились бы больше 2–3 собственников, защитники этой идеи, затруднились. В общем, сложный механизм, как следует не опробованный. Нужен ли он на этой, и без того проблемной территории? Дополнительный, как в народе говорят, «гемор»? Может, более вдумчиво проработать альтернативы, без непосильного обременения простых людей?
«Ведь сейчас уже очевидно, что даже использование судебных исков в качестве инструмента давления на население (вдруг все тут же захотят вписаться в КРТ! ) бесполезно», — уверена Юлия Саенко.
Первая судебная победа снова дала «черепановцам» надежду. Но определенности по-прежнему нет. Противоречиво всё, мутно, путанно. И надо распутывать. Самое время — как раз до конца года по Маркова вышестоящая власть требует привести в порядок все градостроительные документы (изменения власти генплана планирует рассматривать во втором квартале) и предоставить перспективные план развития большого, стремительно прирастающего муниципалитета.
В последние годы область ведь была готова вливать в Иркутский район неплохие объемы денег в виде поддержки. Какие-то вопросы по полю Черепанова и за счет этого источника, возможно, получится решить, раз самому муниципалитету это очень накладно? Рост жителей, а, значит, расходов, всё равно вряд ли остановить.
На ум приходит параллель: когда-то и Иркутск заканчивался в районе Лисихи, и на месте Кузьмихи были поля-деревни. Но всё меняется. Иркутск и его пригороды притягивают новых жителей, не зря же периодически поднимается тема иркутской агломерации с населением больше миллиона человек. Несомненно, все мы хотели бы видеть эту стихийную агломерацию или каждый отдельный ее населенный пункт — Иркутск, Шелехов, Маркова — комфортным и продуманно выстроенным. Похвально — стремиться к идеалу. До него даже областной центр пока не дотягивает. Бюджет, как известно, не резиновый.
«Черепановцы» со своей стороны заверяют, что всё осознают: когда строились в поле не особо на образцовые дороги рассчитывали. Дескать, если войдут их участки в границы поселений, то не будут они допекать администрацию и подождут, пока и до них дойдет цивилизация. Сейчас первоочередная головная боль: лишь бы не выселили, не снесли и дали дома оформить…