«Нужно предвидеть последствия»: какие опасности подстерегают покупателей недвижимости

Наталья Одинаева купила квартиру, а через несколько лет сделку отменили по иску прокуратуры как нарушающую права прописанного там ребёнка. При этом продавец, по словам Одинаевой, скрылся и отказывается вернуть деньги. Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры и что надо учитывать, чтобы не лишиться жилья и денег, — в материале RT.

Наталья Одинаева купила в 2021 году квартиру в Череповце. «Часть денег была от продажи старой квартиры, часть — накопления. Я давно хотела переехать, это наше с мужем единственное жильё», — рассказала она RT.

Квартиру она приобрела у Максима Мокеева, на тот момент там никто не жил. Правда, по этому адресу был зарегистрирован его несовершеннолетний сын, но тогда это никого не смутило. «Было сказано: квартира никому не нужна. Хозяин москвич, после развода с женой здесь не живёт. Она с ребёнком выехала, — рассказывает Наталья. — Мы же смотрим на всё через призму собственного опыта. Когда покупали прошлую квартиру, там тоже трое детей были, но по соглашению в течение месяца всех выписали и сами съехали. Поэтому и здесь мы людям доверяли».

Однако в этот раз ребёнка из квартиры выписывать не торопились. По словам Натальи, бывшая жена Максима, Жанна Мокеева, не шла на контакт, поэтому Одинаева подала иск с требованием выписать мать с сыном принудительно.

Как сообщила RT Жанна Мокеева, она узнала о том, что у квартиры сменился собственник, только из иска. По её словам, она с сыном осталась жить в этой квартире после развода с Максимом, а бывший муж уехал в Москву. «Квартира не является совместно нажитым имуществом, сын не собственник, но зарегистрирован там. Это единственное место, где мы могли жить, больше жилья у нас нет», — рассказала Мокеева.

По словам собеседницы RT, экс-муж время от времени навещал её, устраивал скандалы, даже пытался драться, в итоге в 2021 году Жанне пришлось съехать на съёмное жилье. При этом бывшие супруги договорились, что квартиру продадут, а на часть вырученных денег купят жильё для сына.

«Я готова была отказаться от алиментов, которые Максим, кстати, не платит. По договорённости он должен был передать мне 25% от продажи. Время от времени квартиру выставляли на продажу, но бывший муж в последний момент приезжал и устраивал нам истерики на глазах у покупателей, дескать, вы что, хотите скрыться от меня», — жалуется Жанна.

«Противоречит основам нравственности»

По словам Мокеевой, квартиру продали втайне от неё, поэтому ребёнка и не выписали. Жанна подала встречный иск с требованием обеспечить ей с сыном проживание по месту регистрации.

Сначала суд встал на сторону Одинаевой, и Мокееву с сыном принудительно выписали, однако кассация удовлетворила встречный иск. «На Одинаеву Н.И., Мокеева М.С. возложена обязанность не чинить препятствий Мокеевой Ж.Р. в пользовании квартирой», — говорится в решении суда (есть в распоряжении RT).

Череповецкий прокурор подал иск в интересах несовершеннолетнего о признании сделки недействительной. Этот иск удовлетворили, в том числе и в Верховном суде. Сделку признали недействительной, поскольку она «нарушает права и законные интересы ребёнка на проживание в спорном жилом помещении, противоречит основам нравственности».

Согласно решению суда, сделка должна быть расторгнута. Продавца обязали вернуть деньги (5,2 млн рублей), а ребёнок получил право жить в спорном помещении до совершеннолетия. При этом, как заявила Наталья Одинаева, Максим Мокеев скрылся в неизвестном направлении.

«На него выписали исполнительный лист, но найти не могут. Думаю, он уже за границей, на счетах денег нет. И что нам в такой ситуации делать? И без денег, и без жилья остались», — жалуется она.

Наталья подала иск о признании её добросовестным приобретателем и о порядке пользования жилым помещением, но подозревает, что перспектив сохранить жилье у неё немного. «У собственника и его матери были с бывшей женой какие-то договорённости, об этом я уже потом узнала. Но мы-то тут причём, почему мы должны из-за чужих семейных проблем страдать?» — возмущается Наталья Одинаева. Мокеева, в свою очередь, утверждает, что квартира была продана ниже рыночной стоимости. «Как раз потому, что ребёнка не выписали, — объясняет Жанна. — Она [Наталья Одинаева] сознательно на этот риск пошла и должна была предвидеть последствия».

Обе женщины признают, что вряд ли получат желаемое — сделку, скорее всего, расторгнут, но и на покупку жилья для сына деньги получить не удастся. После совершеннолетия он утратит право пользования отцовской жилплощадью.

Адвокат Рамиль Гизатуллин напомнил, что по закону несовершеннолетнего ребёнка нельзя принудительно выписать из квартиры. Это надо учитывать и при покупке недвижимости, и когда знакомые просят фиктивно зарегистрировать детей, чтобы, например, отдать в школу по месту прописки. «Надо понимать, что такие вещи могут происходить случайно, ввиду ненадлежащей проверки первичных документов. Намного опаснее, когда подобные ситуации создаются заведомо и искусственно», — отметил он.

В случае Одинаевой, как считает адвокат, покупатель оказывается в заведомо проигрышной ситуации. «Приходится в судебном порядке взыскивать уплаченные за квартиру деньги, что чаще всего бывает через приставов-исполнителей. За это время цена на недвижимость возрастает, а деньги «съедает» инфляция. Но и это половина беды. Обратить взыскание на бывшую квартиру в большинстве случаев также невозможно, так как она может являться единственным жильём должника. Отсюда вывод, что на начальном этапе необходимо воспользоваться услугами адвоката либо юриста», — советует Гизатуллин.

Щепетильность даже с родственниками

Это не единственная опасность, с которой может столкнуться покупатель недвижимости. Порой даже близкие родственники могут преподнести неприятный сюрприз. Так, в Уфе пенсионерка Ильза Галиева передала своему сводному брату Миннисламу Ахмадуллину генеральную доверенность, позволяющую в том числе снимать деньги с её счета. Они договорились, что он приобретёт для неё квартиру. Миннислам это сделал, однако оформил жильё на себя.

Поняв, что её обманули, Ильза обратилась к адвокату. Он смог помочь, однако на разбирательство ушло много времени. «Через суд мы взыскали неосновательное обогащение (2 млн рублей) и арестовали квартиру. Сейчас идёт исполнительное производство. Пристав говорит, что продаст квартиру и деньги передаст пенсионерке (ей более 80 лет), хотя она готова принять квартиру в счёт долга», —рассказывает Рамиль Гизатуллин.

При этом брат утверждает, что сестра сначала обещала квартиру ему, а потом просто передумала, продолжает адвокат. В ответ Миннислам подготовил иск о выселении, в котором утверждает, что они с Ильзой изначально договаривались, что он оформит квартиру на своё имя. В документе он перечисляет, как помогал сестре, что его дочка за ней ухаживала несколько месяцев и т.п.

Как отмечают эксперты, хотя часто люди стесняются оформлять с родственниками договоренности, когда речь идёт о недвижимости, следует быть особенно внимательными.

«Подделывали паспорта»

Несколько лет назад в Уфе осудили банду «чёрных риелторов». Четверым подсудимым — Анжелике Ялаевой, Марии Ганеевой-Зосимовой, Ларисе Бородиной и Алине Юсуповой — назначили реальные сроки лишения свободы от пяти до 12 лет.

«Обвиняемые находили квартиры, бывшие в муниципальной или частной собственности, владельцы которых не имели родственников, вели антисоциальный образ жизни, были признаны недееспособными или длительное время отсутствовали по месту своего жительства по причине нахождения в местах лишения свободы, а также владельцы которых умерли и у них не имелось наследников. После этого обвиняемые подделывали их паспорта, а также другие правоустанавливающие документы и оформляли квартиры в собственность третьих лиц, а затем продавали их добросовестным приобретателям», — говорится в сообщении управления СКР по Башкирии.

Мошенники смогли таким образом похитить 20 квартир, из них десять успели продать. Ущерб оценивался более чем в 60 млн рублей. При этом у бывших собственников нашлись наследники, которые смогли через суд отменить сделки и вернуть себе жилплощадь. Пострадали в итоге покупатели, которым суды отказали во встречных исках о признании добросовестными приобретателями. Им пришлось освобождать зачастую единственное жилье без надежды вернуть деньги.

Как отметил участвовавший в этом деле Рамиль Гизатуллин, покупателям стоит особенно осторожно относиться к недавно приватизированным квартирам. «Как правило, в них проживают пенсионеры либо асоциальные личности, которые становятся жертвами «чёрных риелторов». После их смерти или незаконной выписки квартиры приватизируются и продаются. Через государственные органы пытаются вернуть квартиры, и суды идут им навстречу, так как изначально была незаконная приватизация. Таким образом, суды отказываются признавать нового владельца добросовестным приобретателем, ему придётся остаться без квартиры и денег», — описывает он схему.

Учитывая подобную практику, адвокат советует: внимательно изучить документы на квартиру; проверить продавца по реестрам судов (оспаривания сделок, взыскания задолженности, банкротство), приставов. Если квартиру продают по доверенности, то стоит проверить её по реестру Федеральной нотариальной палаты. При этом особое внимание надо обратить на квартиры, которые были недавно приватизированы или у которых за непродолжительное время часто менялись собственники.

«Проблемы после покупки квартиры встречаются не так редко, как хотелось бы, особенно если сделка проведена без должной проверки. Среди распространённых случаев: оспаривание сделки родственниками продавца (особенно если пожилые собственники), выявление скрытых долгов или обременений, претензии третьих лиц на имущество из-за неправильно оформленных наследственных прав», — говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties.

По его мнению, избежать непредвиденных ситуаций можно, если проверять каждую деталь и при необходимости консультироваться с профессионалами. «Первым пунктом — желательно пойти к нотариусу, потому что он проверяет недвижимость и такие детали, как дееспособность продавца», — резюмирует эксперт.