Отменили, но обещали вернуть: как КРТ изменит Красноярск — мнения экспертов

Недавно практически весь Красноярск оказался в зоне комплексного развития территории. Как утверждают в мэрии, формально под этот механизм попадет 7700 гектаров города, фактически — 2200 гектаров, то есть ⅕ часть Красноярска. Однако проект уже отправили на доработку. Вместе с экспертами мы попытались разобраться в проблемах красноярского КРТ — как изменения в механизме повлияют на застройщиков, бизнес, облик города, жителей домов, попавших в зону КРТ, и можно ли доработать его применение так, чтобы снизить количество конфликтов вокруг реновации? Что такое КРТ? Понятие КРТ появилось в Градостроительном кодексе в конце 2020 года. В Законе № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий перечислены основные задачи этого механизма: развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшение их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. Впервые механизм КРТ применили в Москве. Там под реновацию попали не только жилые зоны, но и недостроенные объекты, пустые участки и заброшенные промзоны. Последние стали флагманом столичного КРТ. Это похоже на «джентрификацию», характерную для стран Запада. Джентрификация подразумевает облагораживание «депрессивных районов» и заселение туда состоятельных представителей среднего класса. В апреле 2024 года зампредседателя Правительства РФ Марат Хуснуллин заявил, что проекты КРТ реализуются в 86 субъектах страны. Красноярский вариант Механизм комплексного развития территории запустили в Красноярске в 2022 году. Он подразумевает, что на застройщиков ляжет обязательство бесплатно передавать землю и разработанную проектно-сметную документацию под детский сад или школу, строить социальные объекты, обеспечивать район инфраструктурой. — На земельном участке, который определяется для реализации проекта комплексного развития территории, могут быть разные формы собственности, в том числе частная. В рамках реализации проекта КРТ инвестор выполняет проект планировки и межевания территории, в соответствии с ним формирует земельные участки под социальные объекты, ставит их на кадастровый учет и передает безвозмездно муниципалитету. Это могут быть земельные участки, которые уже принадлежат инвестору. Однако если участки принадлежат третьим лицам, то инвестор выкупает их за свой счет, — уточнили в администрации «7 каналу Красноярск». Также там добавили, что каждая территория, отданная под КРТ, рассматривается индивидуально — анализируется площадь и необходимость конкретных социальных объектов. В соответствии с этим и составляется договор. Кстати, чтобы инвестор смог построить отдельно стоящую школу, детский сад или другой соцобъект, участок должен быть больше 6 га. Такую карту обновленных границ КРТ представили в мэрии. Фото: admkrsk.ru В администрации объяснили, что при определении границ КРТ, в зону включали аварийные объекты, а также подлежащие сносу или реконструкции и не соответствующие решениям градостроительных документов. — В зоны КРТ вошли и участки сложившейся застройки с многоквартирными домами, но это не значит, что они пойдут под снос. По факту инвестор сможет осваивать только ту площадку, которая находится у него в собственности, — рассказали в мэрии. Почетный архитектор и генеральный директор архитектурной мастерской «А-2» Борис Шаталов считает, что в Красноярске нет примеров современного комплексного развития территории. — В Красноярске комплексности минимум. Наш любимый «Южный Берег» — мы его показываем как лучший образец, но там нет большого парковочного комплекса, школы, опорного детского сада. Да, там хорошее благоустройство, приятная архитектура. Но комплексность не только в этом. Конечно, все намного лучше, чем, например, в Белых Росах. Тем не менее «Южный Берег» рядом не лежал с «Академическим» в Екатеринбурге, «Европейским берегом» в Новосибирске, «Европейским кварталом» в Тюмени, — прокомментировал Борис Шаталов «7 каналу Красноярск». Скриншоты: 1 — Екатеринбург, akademicheskiy.org; 2 — Новосибирск, sibakademstroy.brusnika.ru; 3 — Тюмень, tyumen.brusnika.ru. По мнению гендиректора архитектурной мастерской, основная проблема красноярского КРТ заключается не в самом законе, а в отношении бизнеса и власти. — В Красноярске главными капиталистами являются застройщики. Они главные спонсоры власти, поэтому она очень слабо может влиять на них. Я уверяю, наши строители знают, как строить комплексно. Это не какая-то очень сложная и недоступная умам вещь. В Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени власть не дает строить некомплексно, а у нас дает. Это корень вопроса, — поделился Борис Шаталов. За что николаевцы борются с КРТ Уполномоченная по правам предпринимателей в Красноярском крае Ольга Загитова в качестве одного из рисков КРТ выделила опасения собственников о том, что из-за КРТ земельные участки и объекты недвижимости могут забрать, а выкупная цена за них будет занижена. С проблемой расселения частного сектора столкнулись жители Николаевки. Они уже больше года протестуют против КРТ. С жалобами николаевцы даже достучались до главы СК РФ Александра Бастрыкина. По мнению руководителя градостроительной компании «Яузапроект» Ильи Заливухина, развивать территорию комплексно нужно за счет нежилой застройки. — Механизм КРТ надо применять для заброшенных, промышленных зон, где никто не живёт. В индивидуальных, частных домах ничего такого плохого нет. Если мы говорим про комплексное развитие территорий индивидуального жилого строительства, то это должно быть развитие дорог, газификация, строительство детских садов и школ за счет городского бюджета. Брать и выделять зоны, где живут люди, и говорить: «Мы сейчас вместо жилых домов здесь построим многоэтажные дома», я считаю, неправильно, — поделился Илья Заливухин. Николаевцы заявляют — их основная претензия заключается в том, что сумма компенсации не позволяет приобрести достойное жильё. За дома с несколькими комнатами жильцам предлагают 1,5-2 миллиона рублей. Купить за такие деньги нормальную квартиру, достойную замену частному дому — невозможно. Некоторые николаевцы не хотят покидать «родовые гнезда», в которых выросло не одно поколение их семей, другие же не хотят уезжать из привычного района или оставлять участки из-за удобства или вложенных в благоустройство дома сил. Знак протеста против КРТ. Фото: «7 канал Красноярск» В мэрии Красноярска рассказали, как высчитывается сумма компенсации. — Процедура выплаты компенсаций при изъятии земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, регулируется Земельным и Гражданским кодексами РФ. При определении возмещения учитывается рыночная стоимость участков и объектов на них. Для этого проводится независимая оценка. Так как учитываются разные параметры, то нельзя назвать точную сумму. Для каждого объекта она будет своя. Есть разные примеры. Стоимость выкупа может быть и больше 30 миллионов рублей — такие примеры есть в Николаевке. Выплачивает компенсацию в проектах КРТ — инвестор, — прокомментировали в администрации. Как считает Борис Шаталов, расселение частного сектора должно начинаться с разработки мастер-плана. — Если человек жил в центре, логично, что он хочет остаться в центре. Город должен развиваться, но ведь это делается для людей. Допустим, есть Николаевка, с которой начался скандал. К примеру, есть 20 усадеб. В мастер-плане должно быть указано: вот эти два дома мы начнем строить первыми, и жителей мы сюда переселим. Для тех, кого выселят в первую очередь, пока новые дома еще не будут построены, застройщику нужно найти другой дом, недалеко от его усадьбы. В Николаевке работает «Готика», «Стройиндустрия», «СМ.СИТИ», то есть разные застройщики, у которых есть свободные квартиры. Жителям первых 10 домов предложить квартиру на Марата, это соседняя улица, — рассказал Борис Шаталов. Однако и тут все не так однозначно. Застройщик может столкнуться с тем, что собственники участка не всегда оценивают его стоимость справедливо. — Я видел эту ситуацию с двух сторон. В моей практике был случай, мы расселяли земельный участок [на его месте сейчас находится недострой на Сурикова]. За туалет на улице и проваливающийся пол застройщик покупал людям по три квартиры. Это нереальные цены. Где-то должна быть грань. Конечно, власти нужно исходить из реальной оценки и выплачивать адекватную компенсацию людям, — рассказал Омельянчук Максим, руководитель агентства недвижимости «Жилфонд». Например, житель красноярской Николаевки запросил 300 тысяч рублей компенсации за квадратный метр своего дома. Такую сумму на круглом столе, где присутствовали жители, представители застройщиков и администрации, назвали «нереальной». Еще один такой случай произошел в 2010 году из-за дома на улице Майская. Из-за владельцев, требующих 25 млн за свою усадьбу, строители долго не могли закончить реконструкцию улицы Белинского. В итоге через суд владельцам дома заплатили 7 млн, как и оценили эксперты. Но выехали жильцы, только когда дом начали сносить на экскаваторе. А в 2017 году несговорчивый пенсионер отказался от 7 млн рублей за свой гараж, расположенный в переулке Якорном. Хотя застройщик предлагал ему около 20 вариантов компенсации, ни один из них мужчину не устроил. В таком случае справедливо вмешаться мэрии и урегулировать ситуацию конфликта между застройщиком и владельцем жилья. — Здесь должна быть проведена серьезная работа мэрии при поддержке региона, в первую очередь. При вмешательстве третьей стороны справедливость можно найти, потому что без этого достичь ее гораздо сложнее. Не всегда застройщик во всем виноват. Просто у сторон противоположные интересы: кто-то хочет подороже продать, а кто-то — подешевле купить. Приходится договариваться, — прокомментировал Борис Шаталов. В администрации «7 каналу Красноярск» рассказали, что каждый собственник после получения компенсации может самостоятельно выбрать новое место жительства, также чтобы оно было максимально близко к Николаевке. — При необходимости инвестор может оказать правообладателю помощь в поиске нового жилья. Все эти вопросы в индивидуальном порядке решаются на рабочей группе, которая была создана в прошлом году по инициативе Главы города Владислава Логинова для урегулирования вопросов, с которыми сталкиваются собственники выкупаемых объектов, — прокомментировали в мэрии. Жители Николаевки даже вышли с плакатами на митинг против КРТ. Фото: «7 канал Красноярск» Как КРТ повлияет на рынок недвижимости В этом году администрация Красноярска выдает крайне мало новых разрешений на строительство новых жилых домов. На май текущего года — семь, при том, что в прошлом году к этому моменту их было 16. Оценить, приведет ли такая стратегия к дефициту жилья в городе, пока сложно. Как и то, насколько повлияет глобальное КРТ на доступность квартир на рынке. — Я не могу дать долгосрочный прогноз по поводу того, что произойдет с рынком жилья, потому что ситуация постоянно меняется. Могут быть приняты решения, которые сильно поменяют правила игры. Это зависит от общей экономической и политической ситуации. Рынок недвижимости — очень важный для страны в целом и для каждого человека, поэтому его не бросят, — рассказал Максим Омельянчук. Однако ясно, что в районах, попавших в зону КРТ, жилье станет дороже. Это закономерный процесс, объясняемый доступной инфраструктурой. — В таких районах цена за жилье автоматически поднимается. Однако люди стали готовы за это платить. Представьте «Южный берег» Рядом есть дома в районе Вавилова, Якорного, у которых качество постройки лучше, чем у Южного берега. Квартир меньше, город открыт, стены толще, звукоизоляция лучше, в общем, по всем параметрам. Однако люди выбирают «Южный берег», потому что там есть инфраструктура, аура. А одиноко стоящий дом рядом с общагой и деревянным бараком уже не выбирают, — прокомментировал Максим Омельянчук. Фото: ru.freepik.com Последствия внедрения КРТ для бизнеса По словам Ильи Заливухина, разработкой и комплексным развитием территории может заниматься и город, а затем через налоги на землю возвращать часть этих денег локальному застройщику. Однако эта модель у нас в стране не используется. Вместо этого КРТ возлагается на застройщика. — Проблема заключается в том, что мелкие застройщики не могут быть вовлечены в этот процесс из-за маленьких участков, — рассказал Илья Заливухин. На эту проблему обращает внимание Анна Пуртова, заместитель директора по продажам и маркетингу красноярской строительной компании «Омега». Застройщик включал социальные объекты и раньше. Анна Пуртова приводит в пример последние четыре ЖК от компании «Омега», в которых на первом этаже построены детские сады, отвечающие всем требованиям помещения с чистовой отделкой. Тем не менее с другими объектами инфраструктуры из-за размеров участка могут возникнуть сложности. — Комплексное развитие территории в том виде, в котором его запустили — это очень большие земельные участки. У нас, как правило, земельный участок не такой большой, чтобы его развитие предполагало ещё и строительство школ, поликлиник. Я думаю, что если обяжут строить только в рамках КРТ, то все изменится для нас достаточно серьезно. Мы еще не рассматривали, каким образом будем с этим работать. Скорее всего, мы придем к каким-то партнерским соглашениям, — прокомментировала Анна Пуртова. В строительной компании «Монолитхолдинг» ответили, что «не видят для себя никаких рисков» в изменениях механизма КРТ. — Жилье от «Монолитхолдинга» ориентировано прежде всего на семьи с детьми. Еще на этапе проектирования мы выделяем места под школу и детские сады, реализуем их в последствии своими силами. Житель должен получать в своем микрорайоне в шаговой доступности на расстоянии 400 метров от дома все возможности для жизни, обучения детей, автономной работы. Чтобы вся инфраструктура была создана — от коммерческого блока продуктовых магазинов, кафе, сервисов обслуживания до социальных объектов, включающих в том числе медуслуги. Конкретно такой философии придерживается «Монолитхолдинг». Скажем по опыту — новые социальные объекты повышают привлекательность района для потенциальных покупателей, что в свою очередь приводит к увеличению спроса на квартиры, — прокомментировала Полина Белякова, руководитель департамента маркетинга компании «Монолитхолдинг». О том, с какими проблемами может столкнуться бизнес, «7 канал Красноярск» поговорил с уполномоченным по защите прав предпринимателей Ольгой Загитовой. Эксперт отметила, что КРТ — это длительный процесс, который может включать в себя много этапов застройки. — Для бизнеса, который попал в зону КРТ — это этап неопределенности. В условиях отсутствия свободной земли и промышленных парков, изъятие земельного участка может повлечь риск потери бизнеса. Это негативный фактор, в том числе и для развития города, района и края. Поэтому при принятии решения о КРТ должны быть приняты все меры для сохранения действующего бизнеса с предоставлением земельных участков, обеспечения быстрого переезда бизнеса на земельные участки с уже готовой инфраструктурой, — порекомендовала Ольга Загитова. Вопрос о том, что будет с малым и средним бизнесом, попавшим в зону КРТ, встал после того, как там оказалась территория рынков «Южный» и «Луч». Какие гарантии существуют для малого и среднего бизнеса, оказавшегося в зоне КРТ, ответили в красноярской администрации. — При определении размера возмещения юридическому лицу включается не только рыночная стоимость земельных участков, объектов недвижимости, расположенных на них, но и убытки, причиненные в связи с изъятием земельного участка, и дополнительно учитывается упущенная выгода предприятия, — ответили в мэрии. 8 июля стало известно, что договор о комплексном развитии территории на Шахтеров заключили с ООО «СЗ «Мегаполис». Компания выиграла торги, предложив за лот сумму в 280,6 миллионов рублей. — Вопрос в том, почему именно их выбрали? Потому что они больше денег предложили или у них самый эффективный вариант застройки? Надо всегда под этим видеть мастер-планы. Например, пришли пять претендентов на торги. Один говорит: «Я дам миллиард», другой говорит: «Я дам 900 млн». Ну все, значит, миллиарднику отдаем. А может не так надо делать? Может надо сказать: «Мы [мэрия] объявляем конкурс мастер-планов». А дальше смотреть: здесь есть библиотека, а здесь нет, здесь школа на 1200 мест, а здесь на 1500. Чтобы мэрия выбирала не того, кто больше на 100 миллионов даст, а того, кто предложит вариант интереснее, красивее, лучше. Конкурировать должны видения, выраженные в мастер-плане, эскизе застройки, порядке освоения, — прокомментировал Борис Шаталов. Подрядчик предложил за лот 280,6 млн рублей, тем самым выиграв аукцион. Фото: www.admkrsk.ru/ Эксперт отмечает, что КРТ — это процесс, который требует профессионального подхода. По его мнению, власти и застройщикам нужно гораздо больше работать с урбанистами и архитекторами. «Без КРТ в Красноярске невозможно дышать» Борис Шаталов отмечает, что комплексное развитие все же нужно Красноярску, потому что «без него невозможно дышать». — Мы сейчас продаем не просто квартиру, а образ жизни. Людям надо предлагать лучшее. Мы так и будем расти. Комплексность — это ведь тоже лучшее. Если ребенка надо возить на машине в школу по пробкам полчаса туда, полчаса обратно, в чем здесь кайф? Город от этого только проигрывает. Время людей стоит денег. Если классно продумана городская среда — школа и бассейн рядом, удобные безопасные дорожки для детей, на которые транспорт не заезжает, парковки, кафешки в шаговой доступности и не надо за ними ехать на Мира — значит, мы будем экономить время, жить в более чистом и удобном городе. Похожего мнения придерживается Максим Омельянчук. Он считает, что город не может остановиться в своем развитии и отказаться от строительства дорог и домов, «потому что на этом месте у человека стоит хибарка». — Приведу в пример улицу Ленинградскую. Там стоят такие развалюхи, которые надо сносить. Нельзя, чтобы в городе было настолько старое жилье. В рамках комплексного развития территории, когда вопрос решается в целом, проще сразу всю инфраструктуру организовать, — прокомментировал Максим Омельянчук. Так что, сам закон о КРТ в отрыве от его красноярской реализации — дело хорошее. Как можно ее «подтянуть» тоже стало понятно. А вот захотят ли это делать остальные участники процесса остается под вопросом.