Все на готовое: выдачи ипотеки на вторичку резко подскочили в августе

Банки резко нарастили выдачи ипотечных кредитов на вторичное жилье, выяснили «Известия». Основной причиной всплеска стала реакция рынка на снижение ключевой, что сделало ипотеку немного доступнее и подтолкнуло покупателей к активным действиям. Тем не менее ставки по жилищным кредитам остаются на заградительном уровне — переплата может быть четырехкратной. Более того, на фоне роста спроса на вторичку цены на нее могут вырасти на 7% к концу года.

Почему выросли выдачи ипотеки на вторичное жилье

Крупнейшие банки отметили резкий рост выдач ипотеки на вторичку в августе, выяснили «Известия». Спрос активизировался на фоне ожиданий россиян по снижению ключевой ставки. Тем не менее рынок уже изменил свои прогнозы насчет политики регулятора — теперь динамика может несколько замедлиться.

Сбер выдал жилищных кредитов на готовое жилье на сумму около 41,2 млрд рублей, уточнили в пресс-службе организации. На 30% больше, чем в июле. Это отражает тенденцию на всем рынке, уточнили эксперты.

Активизацию спроса отметили и в ВТБ. Тем не менее полноценного восстановления рынка пока не произошло, уточнили в пресс-службе организации.

В банке «Санкт-Петербург» сообщили, что выдачи растут и по сравнению с августом прошлого года. Показатели увеличились более чем в два раза.

В Абсолют Банке зафиксировали активизацию спроса на вторичное жилье и в сентябре. За первые недели месяца доля выдач ипотеки на вторичку выросла в полтора раза по сравнению с августом, уточнил директор департамента розничных продуктов финансовой организации Виталий Костюкевич.

Скачок потребительского спроса на вторичное жилье пришелся на август из-за ожиданий по снижению ключевой ставки, уверен аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Тогда она находилась на уровне 18%, но уже в сентябре ее снова опустили — на этот раз до 17%.

В ВТБ отметили, что на поведение заемщиков повлияло снижение ставок по базовым ипотечным программам. Банки скорректировали их на фоне смягчения политики ЦБ — сейчас у трех крупнейших игроков рынка ставки на жилищные ссуды варьируются на уровне 20,8–31% годовых.

Но это всё равно заградительный уровень, уверены эксперты. Так, переплата даже по «самой выгодной» ссуде на среднем сроке около 25 лет за квартиру стоимостью 12 млн рублей с первоначальным взносом 20% будет четырехкратной, а ежемесячный взнос превысит 160 тыс. рублей.

Сегодня на рынке четко прослеживается ценовой дисбаланс. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке примерно на 15–20% ниже, чем в новостройках, а в некоторых случаях разница достигает и 80% (например, в ЦФО), отметил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Это делает покупку готового жилья всё более привлекательной альтернативой.

Причин такой разницы много. В первую очередь это последствия программ льготной ипотеки, пояснил эксперт. Кредиты с субсидируемой государством ставкой стимулировали спрос на новостройки, что позволило девелоперам поднимать ценник, не опасаясь снижения продаж. Застройщики фактически получили возможность активно регулировать ценообразование и задали новый стоимостный уровень.

Не последнюю роль сыграло и удорожание стройматериалов: рост цен на металл, бетон, отделочные и инженерные системы напрямую повышает себестоимость возведения домов. Добавим к этому подорожание кредитов для строительного бизнеса — и получаем дополнительное давление на конечную стоимость квадратного метра, заключил глава аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.

В отличие от новостроек вторичная недвижимость не зависит от колебаний стоимости материалов, уточнил Евгений Шавнев. Здесь ценообразование основано на реальной ситуации спроса и предложения, а также на ожиданиях собственников. Большинство продавцов понимают, что завышенная цена может значительно увеличить срок продажи: вместо стандартных двух-трех месяцев сделка может затянуться более чем на полгода.

Согласно опросам, около 69% владельцев вторичного жилья заинтересованы в быстрой продаже, поэтому они стараются устанавливать стоимость ближе к рыночной, уточнил эксперт. Именно это делает вторичку более гибкой и адаптивной к нынешним условиям рынка — особенно на фоне снижения ставок и растущей финансовой осторожности покупателей.

Насколько могут подорожать квартиры

Стратегия многих россиян в этом году заключалась в том, чтобы приобретать объекты по более низкой цене сейчас, когда рынок переживает период относительного охлаждения, а затем, к концу года, воспользоваться возможностью рефинансирования кредитов на более выгодных условиях, отметил Евгений Шавнев.

Он добавил, что спрос на недвижимость напрямую влияет на динамику цен: чем активнее покупатели выходят на рынок, тем выше становится стоимость объектов. Поэтому многие заемщики стараются приобрести жилье или коммерческую недвижимость именно сейчас — до начала следующей волны подорожания, которая ожидается по мере дальнейшего снижения ставок в экономике.

Традиционно осенние месяцы, особенно сентябрь и октябрь, считаются одними из самых активных на рынке недвижимости. В этом году сезонный рост интереса к покупке усилился дополнительным фактором — уменьшением стоимости заемных средств. По оценке Шавнева, спрос в сентябре 2025 года вырос как минимум на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Пока еще рано говорить о формировании устойчивого тренда, но первые признаки оживления очевидны.

До конца 2025 года базовым сценарием остается ключевая ставка на уровне 16% годовых. Такой прогноз предполагает умеренные темпы инфляции и отсутствие новых внешних шоков в экономике, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Более смелый сценарий допускает 15% годовых, однако для его реализации необходимы более заметное замедление роста цен и стабилизация кредитного рынка, пояснил он.

Ипотечный спрос на вторичку может вырасти к концу года еще на 10–20% по сравнению с августом. Главными драйверами остаются ожидание дальнейшего снижения ключевой ставки, активизация банков, а также традиционный сезонный пик сделок в октябре и ноябре, добавил Владимир Чернов.

Более сдержанную оценку привел директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. По его мнению, ЦБ, учитывая нынешнее состояние бюджета и планы по налоговым изменениям, с высокой вероятностью сохранит ключевую ставку на уровне 17% годовых на заседании в конце октября. Если в декабре инфляция начнет стабилизироваться, можно ожидать символического снижения ставки до 16%, считает эксперт.

Однако даже этот уровень остается сдерживающим для рынка. Чтобы ипотечный сектор получил устойчивый импульс к росту, ключевая ставка должна опуститься в диапазон 10–12%, подчеркнула руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко. По ее словам, именно этот диапазон делает ипотеку доступной для массового заемщика.

На фоне активизации спроса цены на вторичное жилье до конца года способны вырасти в среднем на 2–4% по стране. В крупных столичных агломерациях и регионах, где ощущается дефицит качественного жилого фонда, темпы могут быть выше — до 4–6%. Среди факторов, которые сдерживают более стремительное подорожание, — неравномерный рост доходов населения и ограниченная доступность ипотеки, даже несмотря на снижение ключевой. Поэтому можно ожидать умеренного повышения цен без резких скачков, считает Владимир Чернов.

По мнению Василия Кутьина, если ЦБ всё же продолжит снижать ставку до уровня 16% годовых, цены на жилье могут прибавить дополнительные 7–13% до конца года.