Эксперты оценили ипотечный рынок России. Обзор регионов

По итогам июля 2025 года доля ипотеки в сделках на первичном рынке составила 61%, на вторичном — 26%. В обоих случаях показатели оказались всего на 1 п.п, ниже, чем месяцем ранее, однако общее количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в результате начала снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Проникновение ипотеки на вторичном рынке по-прежнему уступает рынку новостроек, что связано с более выгодными условиями кредитования при покупке «первички».

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июля 2025 года на ипотечном рынке в России. Большую часть месяца действовала ставка ЦБ РФ в размере 20%, которая была пересмотрена в первой половине июня. Ставки по рыночной ипотеке в этот период превышали 20%, при этом в ряде банков было проведено снижение за счет оптимизации стоимости фондирования и стоимости риска. В целом снижение ключевой ставки оказало позитивное влияние на ожидания рынка и привело к росту сделок — как с ипотекой, так и без привлечения кредитов.

По данным Роскадастра, в отчетном месяце 61% всех сделок с новостройками были проведены с использованием ипотечных кредитов: за месяц этот показатель снизился на 1%, к прошлому году — на 5%. Основным драйвером продаж продолжают оставаться льготные программы — Семейная, Дальневосточная ипотека и другие, — причем в регионах с высокой долей таких кредитов спрос остается устойчивым.

Самая большая доля сделок с использованием ипотеки по итогам июля 2025 года зафиксирована в Республике Тыва (99% от всех сделок на рынке), Пензенской области (88%), Республике Саха (88%) и Курганской области (85%).

На вторичном рынке доля сделок с использованием ипотеки в июле 2025 года составила 26%. Месяцем ранее показатель составлял 27%, а в июле 2024 года — 34%. Регионами-лидерами по доле ипотеки в сделках в отчетном месяце стали Ханты-Мансийский автономный округ (46% сделок), Тюменская область (45%), Архангельская область (42%), Республика Тыва (42%), а также Амурская область (40%).

По итогам июля 2025 года аналитики отметили усиление региональный диспропорции на рынке. В нефтегазовых регионах (ХМАО, Тюменская область) ипотека популярна из-за высоких доходов населения и частично — действия Дальневосточной ипотеки. В части субъектов (Тыва, Курганская область) высокие показатели объясняются в первую очередь господдержкой, а в Москве и Санкт-Петербурге доля ипотеки ниже среднероссийской из-за более высокой стоимости жилья и ограничений по кредитованию.

«Снижение ключевой ставки ЦБ РФ — первый сигнал к оживлению рынка: покупатели стали активнее рассматривать ипотеку, несмотря на сохраняющиеся процентные ставки по кредитам свыше 20%. Как следствие, отмечается рост абсолютного числа ипотечных сделок даже при небольшом снижении их доли. Одновременно с этим сохраняется разрыв уровня проникновения ипотеки между первичным и вторичным рынками, что связано с более выгодными условиями по новостройкам, включая субсидированные ставки. Стоит также отметить, что рыночные ипотечные программы, которые в основном доступны на “вторичке”, предполагают более высокий ежемесячный платеж, что накладывает более строгие требования к доходу заемщиков и сужает круг пользователей таких кредитов», — комментирует Артур Ахметов, руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито.

По итогам 7 месяцев 2025 года рынок ипотеки демонстрирует постепенное наращивание доли ипотечных сделок в общем портфеле продаж относительно начала года, однако результаты 2025 года отстают от уровня предыдущего года, когда действовала массовая льготная ипотека, а ставки по рыночным кредитам были существенно ниже текущих. Подробнее — в таблице.

Доля сделок с ипотекой на российском рынке (от общего количества сделок, в %), данные Роскадастра, 7 месяцев 2025 года

Регион	Сегмент	7 месяцев 2025 года
РФ	Новостройки	58%
	Вторичка	24%
Москва	Новостройки	51%
	Вторичка	18%
Санкт-Петербург	Новостройки	45%
	Вторичка	22%