Первый пошел. Застройщик «Ориентир» становится проблемным?

Название Ориентир мало что скажет массовому читателю: эта компания не соперник крупным застройщикам, в Ульяновске она возводит небольшие клубные дома. Однако судьба объектов Ориентира и его финансовое положение могут служить индикатором рынка: в нынешних условиях риски банкротства мелких и средних девелоперов высоки. Рынок давит счёт Девелоперский рынок переживает не лучшие времена: ужесточение условий льготной ипотеки, выборка банками лимитов на неё и высокая ключевая ставка ЦБ (21 % по состоянию на момент публикации материала) привели к сокращению покупательского спроса. На плаву остаются крупные застройщики, имеющие собственные накопления и способные на конструктивный диалог с властью и банками, пишут эксперты портала Единый реестр застройщиков. Притом большинство участников рынка отмечает, что наполнение эскроу-счетов стало меньше. На прошедшем осенью круглом столе строителей Санкт-Петербурга серьезно обсуждались возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, смягчения условий Семейной ипотеки и снижения ставок проектного финансирования. В текущих экономических условиях больше рискуют, разумеется, сравнительно небольшие девелоперы. Примером может стать ульяновский СЗ Ориентир: поговаривают, что фирма не смогла выплатить кредиты по проектному финансированию, поскольку не было наполнения эскроу-счетов. Стройки стоят Согласно официальному сайту застройщика, Ориентир это группа компаний, работающая больше 10 лет. По данным портала Наш.дом.рф, с 2019 по 2021-й фирма сдала в эксплуатацию: два клубника в Киндяковке во 2-м Благодатном переулке (частный сектор за улицей Кольцевой, дом на 22 и 6 квартир); дом на 50 квартир на улице Льва Толстого, 13; два клубника на Красногвардейской, 21 (два строения, на 24 и 8 квартир). В августе этого года застройщик завершил работы еще на одном объекте снова в Киндяковке. В ЖК Прайн на 40 квартир раскупили 26, остальные либо свободны, либо зарезервированы, согласно сайту Ориентира. По документам компания строит еще четыре дома: два строения на Бебеля (на 14 и 2 квартиры), ЖК Покровское (на ул. Мелекесской, 112 квартир, ввод в эксплуатацию во 2 квартале 2026) и ЖК Университет (ул. Бакинская, 50 квартир, ввод в эксплуатацию в 3 квартале 2026). Распроданность квартир в Заволжье 4 %, на севере 15 %, по данным Наш.дом.рф. На Бебеля зарезервированы 5 квартир, свидетельствует сайт застройщика. Фотоотчеты, публикуемые со стройплощадок (Бебеля, Покровское, Университет), неутешительны: работы либо не ведутся вовсе, либо делаются в минимальном объеме. Долги за долгами Финансовое положение Ориентира, судя по открытым данным, шаткое. В базе судебных приставов на ООО СЗ Ориентир 60 исполнительных производств, включая долги за газ, тепло и электроэнергию (749 тыс. руб.), имущественные взыскания в пользу физлиц и юрлиц, неоплаченные госпошлины и исполнительские сборы. У СЗ Прайн два долга на 258 тыс. руб. Остальные фирмы группы компаний чистые. Кроме того, у головной организации (Ориентир) за неуплату долгов заблокированы счета в Альфа-банке, ВТБ, Сбере и Промсвязьбанке. Последний, к слову, является полномочным банком застройщика, вероятно, из-за просрочек перед более крупными финансовыми организациями. Согласно Коммерсант.Картотеке, чистый убыток Ориентира за 2023 год составил 1,7 млн руб., выручки нет. По слухам, для погашения долгов застройщик вынужден продавать активы, в частности, стройплощадки с так и не начатыми объектами. Мы попросили экспертов прокомментировать эти факты. В отношении ООО СЗ Ориентир действительно возбуждено множество исполнительных производств, большинство из которых на основании исполнительных листов Ленинского районного суда Ульяновска. Экспресс-анализ показывает, что основная часть долгов возникла из-за нарушения качества ранее проданных квартир (например, дела № 2-2774/2022, 2-4188/2022,2-3626/2023, 2-644/2023,2-1416/2024). Длительность проведения безрезультатных исполнительных производств (некоторые с 2022 года), а также окончание некоторых исполнительных производств по основаниям отсутствия у должника имущества или невозможности установить местонахождение должника и его имущества свидетельствуют о неудовлетворительном финансовом состоянии организации. Это подтверждается сданной обществом финансовой отчётностью за 2023 год, согласно которой хозяйственная деятельность фактически прекращена, объясняет партнер компании Ваш Конфидент Павел Юрзин. Банкротство не за горами? Юрзин отметил, что как юрлицо СЗ Ориентир может продолжить формальное существование без ведения хозяйственной деятельности активных проектов и еще неисполненных обязательств перед дольщиками у него нет. В этом случае ранее возникшие обязательства по устранению недостатков, компенсациям и выплатам неустоек останутся неисполненными. Могут возникнуть и основания для исключения компании из ЕГРЮЛ, например, за недостоверные сведения. Следует учитывать, что в группу компаний Ориентир входит ряд других юридических лиц: ООО СЗ Прайн, ООО СЗ Дом на Бебеля, ООО СЗ Покровское. Учитывая, что по финансовой отчетности у СЗ Прайн деятельность в прошлом году резко пошла на спад и есть исполнительные производства, возможно повторение истории Ориентира. Вероятность банкротств некрупных застройщиков в нынешней ситуации высока, считают спикеры редакции. Рынок быстро охлаждается, и без легкого доступа к заемным средствам поддерживать спрос непросто. К примеру, крупные застройщики предлагают покупателям скидки, варианты субсидирования ипотеки, что помогает им не только продавать продукт, но и обеспечивать наполнение счетов эскроу в запланированные сроки и не нести издержки в виде повышенных процентов за проектное финансирование. Некрупный застройщик, полагаю, гораздо более ограничен в своих возможностях, поэтому для них издержки растут еще больше. В таких условиях кажется вполне вероятным, что мы увидим больше банкротящихся мелких и средних девелоперов, говорит аналитик ФГ Финам Саид Керимханов. Ждать ли обманутых дольщиков? Учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономареваподчеркивает: сейчас риски высоки почти для всех застройщиков, а вот практики банкротства компаний, работающих по эскроу-счетам, еще нет. Ориентир мог рассчитывать на работу с объектом по старой схеме, когда с подрядчиками расплачивались квадратными метрами, то есть готовыми квартирами, а не живыми деньгами. Застройщик в таком случае выступал организатором стройки, теперь же непосредственно застройщиком. Вероятна совокупность факторов того, почему в доме купили только 4 %: у людей нет денег, объект неинтересен, плохая работа рекламщиков, плюс на рекламу застройщик должен тратить свои деньги. Мое мнение: система эскроу облегчила жизнь банкам, но никому другому. Деньги людей лежат в банке: берут кредит, оплачивают процент, первоначальный взнос тоже в банк. Застройщик тоже берет деньги в банке и платит процент. Но как должен выкрутиться застройщик, который заходил на стройку с одним расчетом, а за полгода цены на стройматериалы поднялись на 20 %? Дольщики теперь не обманутые: в случае чего им должны вернуть деньги с эскроу-счетов. Только если они покупали квартиры два года назад, то сейчас получат деньги, на которые не купят равноценное жилье: цена за квадратный метр выросла. А объект банк отдаст кому-нибудь своему и только после решения суда, сообщила она. Чтобы обезопасить себя, риелторы советуют покупателям перед сделкой изучить отзывы о застройщике, проверить девелопера на наличие судебных исков и исполнительных производств, изучить проектную документацию, разрешение на строительство на сайте Дом.рф. Рекомендуем также уточнить, строит ли застройщик по 214-ФЗ или на собственные средства. На Дом.рф можно посмотреть и уже построенные объекты, были ли задержки сроков ввода в эксплуатацию и на какой срок была задержка. Но легче всего: обратиться в надежное агентство недвижимости, которое несет юридическую ответственность по сделкам.Мы, к примеру, работаем только с проверенными застройщиками, так как дорожим благополучием своих клиентов. И своей репутацией, конечно, заключила партнёр агентства недвижимости Этажи Ульяновск Ксения Котомова. ООО СЗ Ориентир, согласно Коммерсант.Картотеке, образовано в 2014 году. Специализируется на строительстве, уставный капитал 10 млн руб. Принадлежит в равных долях Александру и Сергею Сысуевым, последний также является директором предприятия. В 2020-м юрлицо (24 %) и Сергей Сысуев учредили ООО СЗ Дом на Бебеля. Кроме того, Сысуевым принадлежат СЗ Прайн (100 % у Сергея) и СЗ Университет (100 % у Александра). Александру принадлежат 50 % ульяновского ЗАО Паркет-Плюс (аренда недвижимостью), Сергею 100 % ульяновского ООО АСП (деятельность заказчика-застройщика). Редакция 73online.ru направляла официальный запрос в компанию, но обратной связи не последовало. По телефону, указанном на сайте, на вопросы журналиста не ответили. Татьяна Лисицына Вероника Максимова Фото на главной: тематическое/архив