Мал, но не упал: Москва стала лидером по числу микроквартир

Микроквартиры площадью в 14 кв. м и меньше чаще всего встречаются в пяти регионах России, сообщили «Известиям» участники рынка. Лидером стала Москва, затем идут Красноярский край, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. Самое дорогое из таких помещений — студия почти за 14 млн рублей в центре столицы. Эксперты отметили, что такое микрожилье появляется при реконструкции ранее построенных зданий. Это могут быть квартиры-конструкторы на первых этажах многоквартирных домов, когда двушку или трешку нарезают на мелкие студии.

Где распространены микроквартиры

Наибольшее количество микроквартир приходится на пять регионов: Москву, Красноярский край, Тюменскую область, Санкт-Петербург и Татарстан, сообщили «Известиям» в «Циан.Аналитике».

— Сейчас на такие лоты приходится около 0,3% от общего числа квартир в нашей базе, всего около 1,6 тыс. единиц, — рассказал руководитель аналитического центра Алексей Попов. — Самое дорогое из таких помещений — 14-метровая студия почти за 14 млн рублей в центре Москвы.

По его словам, квадратный метр в таких помещениях стоит дороже, чем по городу в целом. К примеру, в Москве — 430 тыс. рублей против 340 тыс. в среднем по рынку.

— 14-метровые помещения и прочие «очень маленькие квартиры» появляются в рамках реконструкции ранее построенных зданий, — пояснил эксперт. — Это могут быть квартиры-конструкторы на первых этажах многоквартирных домов, когда двушку или трешку нарезают на мелкие студии, переносят мокрые зоны, разделяют лицевые счета, помещения, которые возникают в рамках реконструкции советских общежитий или гостиниц.

Иногда, как указал Алексей Попов, в базы попадают объявления, где в качестве «жилья» предлагаются переоборудованные кладовые, дворницкие, технические помещения, полуподвалы.

— При более внимательном рассмотрении документов полноценными квартирами они, как правило, не являются, — подчеркнул он. — Даже если удастся заключить с ними сделку сейчас, то это не гарантирует от возможных проблем с действиями с ними в будущем.

Чуть больше половины малогабаритных квартир площадью до 25 кв. м в России строится в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, при этом на эти регионы приходится треть от всего количества строящегося в стране жилья. Об этом «Известиям» рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

В целом по России, по ее словам, доля малогабаритных квартир составляет 7%.

— На первом месте по доле «квартир-малюток» в общем объеме строящегося в городе жилья Санкт-Петербург — 18%, на втором месте Ленинградская область (13%), на третьем Москва, Московская и Свердловская области — 9%, — отметила эксперт.

Среди регионов, в состав которых входят города-миллионники, также в топе по доле строящихся малогабаритных квартир находятся Краснодарский край и Башкирия (8%), Ростовская, Нижегородская, Челябинская области и Пермский край (6%), Новосибирская область (4%).

— Самая маленькая доля «квартир-малюток» в Волгоградской, Омской и Самарской областях (2%) и в Красноярском крае (1%), — добавила Юлия Бочарникова. — Стоить отметить, что доля квартир площадью до 25 квадратов в общем объеме строительства последние пару лет стабильно держится на уровне 7%.

Какие габариты жилья в регионах

Так, например, самые маленькие лоты, которые экспонируются на первичном рынке Дербента в Дагестане, имеют площадь 19,96 кв. м, а самые большие — 312,77 кв. м, рассказал «Известиям» замгенерального директора Effect development Керим Арнис.

— Для рынка Дагестана традиционно характерны просторные планировки, поскольку основная аудитория — это семьи с детьми, — сказал он. — Но за последние годы регион начал активно развиваться в качестве туристического направления, турпоток увеличился, а следовательно, вырос рынок посуточной аренды. Как следствие, вырос процент инвестиционных сделок.

Согласно совместному исследованию компании с «Авито Недвижимость», по итогам первого полугодия 2024-го спрос на первичную недвижимость по сравнению с аналогичным периодом 2023-го в Дагестане вырос на 137%.

— В основном инвестиционный спрос приходится именно на небольшие квартиры, как правило, студии приобретают под сдачу в аренду, а не для собственного проживания, — добавил эксперт. — Осознавая этот спрос, застройщики начали проектировать лоты площадью менее 25 кв. м, которые ранее не были востребованы в городе.

Директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко отметила, что, по данным первого полугодия 2024 года, в Сочи на студии приходится около 40% совершенных сделок. Сейчас в городе можно найти соответствующие лоты площадью от 25,7 кв. м.

— Зачастую малогабаритные квартиры выбирают для сезонного проживания, сдачи в аренду или в качестве инвестиции, — отметила она. — Основные покупатели — представители Москвы, Санкт-Петербурга. Если рассматривать другие города Краснодарского края, то в них процент сделок со студиями ниже.

Например, в первом полугодии студии в Новороссийске приобрели лишь 7% покупателей. Сейчас среди лотов в городе можно присмотреть квартиру в 23 квадрата. В Краснодаре на студии с начала года приходится практически каждая шестая совершенная сделка — здесь можно приобрести квартиру площадью от 23 кв. м.

В Москве до введения нормативов в домах комфорт- и бизнес-класса объем студий составлял от 7 до 25%, отметила руководитель направления аналитики и ценообразования компании «Мангазея» Анна Ракова.

— При этом около 30% из них имели минимальную площадь, порядка 20–28 кв. м, — сказала она.

Такие лоты, по ее словам, в основном пользуются спросом у покупателей, которые рассматривают недвижимость как инвестицию, а также для людей, приехавших из других регионов, или молодых людей, желающих жить самостоятельно.

— Полагаем, что в ближайшей перспективе доля квартир-студий в проектах бизнес-класса будет сокращена до минимума, — подчеркнула Анна Ракова.

В начале августа 2024 года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, по которому в столице запрещается строить маленькие квартиры. Теперь минимальная площадь квартир ограничивается: не менее 28 кв. м для однушек, а двушки не должны быть меньше 44 квадратов. При этом площадь балконов, лоджий, террас или тамбуров не учитывается. Трехкомнатные квартиры теперь не могут быть меньше 56 кв. м, а четырехкомнатные — меньше 70.

Почему люди покупают микроквартиры

Средняя площадь приобретаемых в России квартир стабильно снижалась с 2015 года, когда она была на уровне 54,3 кв. м. К 2023 году этот показатель составил 47,5 кв. м, рассказала Юлия Бочарникова.

— Сказалась борьба застройщиков с лишними квадратными метрами и активный переход на евроформаты квартир, — пояснила эксперт. — Но и ценовой фактор сыграл не последнюю роль, плюс высокая инвестиционная активность последних лет, когда многие приобретали студии и однокомнатные квартиры для сохранения и приумножения своих сбережений. Сейчас с акцентом на семейную ипотеку нельзя исключать, что многолетний тренд будет преломлен, поскольку семьи с детьми, подпадающие под действие программы, заинтересованы в жилье большей площади, а на рынке новостроек такие покупатели сейчас преобладают из-за более доступной ипотеки, плюс растет доля тех, кто улучшает жилищные условия, продавая имеющуюся у них недвижимость меньшей площади.

Сейчас самые компактные жилые помещения в полноценных ЖК: 17 кв. м для апартаментов и для квартир 19 кв. м, добавил Алексей Попов.

— Регионы, где таких квартир строится достаточно много, находятся в стадии принятия решений об их отмене, — сказал он.

По мнению федерального застройщика — корпорации «Девелопмент-Юг», квартирографию определяет сам рынок, а спрос регулирует объем того или иного предложения.

— Зачастую в такое микрожилье заселяются студенты, холостые люди или совсем молодые семьи, которые пока не планируют рождение детей, — указал директор по рекламе и маркетингу ОМ Девелопмент Роман Антоновский. — С другой стороны, и в высокобюджетном сегменте Москвы существует аналогичная тенденция. Квартиры небольшого метража приобретают семейные люди. Как правило, это не первое жилье и основным местом проживания семьи является загородный дом.

При этом, по его словам, если одному из членов семьи нужно постоянно находиться в центре по работе или бизнесу, в таком случае компактная квартира или апартаменты — хороший вариант для комфортного проживания в течение рабочей недели.

— То же самое нередко встречается и в еще более дорогих сегментах, — сказал эксперт. — Лоты небольшого метража приобретают бизнесмены из других регионов, которые часто бывают в Москве. Чем каждый раз искать отель, им тоже выгодно иметь свой угол, где они могут остановиться, когда приезжают в очередную командировку.

А для девелоперов Москвы, Санкт-Петербурга и других городов с высокой стоимостью квадратного метра компактные лоты — способ поддерживать доступные цены за счет небольшого метража, резюмировал Роман Антоновский.