Перед охлаждением рынка: почему в начале лета в России резко вырос спрос на ипотеку

По данным Центробанка, в июне выдача кредитов на покупку жилья в России выросла сразу на 44% по сравнению с маем. Многие стремились успеть приобрести недвижимость на выгодных условиях до завершения льготной ипотеки под 8% и пересмотра условий семейной под 6%. Теперь, как полагают эксперты, спрос на жилищные займы в стране должен снизиться, а цены стабилизируются после ажиотажного роста на протяжении нескольких лет. Специалисты при этом не исключают и возможность определённого удешевления квартир в новостройках. Девелоперы, в свою очередь, вряд ли столкнутся с серьёзными финансовыми трудностями, уверены аналитики.

В июне 2024 года россияне оформили жилищных кредитов на 788 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2023-го выдача ипотеки выросла более чем на 25%, а относительно значений мая сумма увеличилась сразу на 44%. Об этом говорится в опубликованном в пятницу, 19 июля, докладе Центробанка.

«В основном рост стимулировали программы господдержки: заметнее всего увеличился спрос на семейную ипотеку (+81%, до 383 млрд с 212 млрд рублей в мае). Это максимум за всё время действия программы — вероятно, заёмщики опасались ужесточения её условий. Также ожидаемо выросли выдачи льготной ипотеки (+59%, до 210 млрд с 132 млрд рублей в мае) до завершения программы», — отметили в ЦБ.

Напомним, льготная ипотека перестала действовать с 1 июля. Инициатива позволяла всем гражданам взять кредит по сниженной ставке 8% годовых на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся объекте, на строительство частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под возведение дач и коттеджей.

Власти запустили эту программу ещё в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Мера оказалась эффективной на первых этапах, но позже привела к ажиотажному росту ипотечного кредитования в России, что затем обернулось резким удорожанием жилья в стране и увеличением разницы между ценами на первичном и вторичном рынках.

Так, если ещё в конце 2019 года 1 кв. м в строящемся объекте продавался в среднем по России примерно за 64 тыс. рублей, а на вторичном рынке — почти за 59 тыс. рублей, то по итогам марта 2024-го значения составили 168 тыс. и 108 тыс. соответственно. Об этом свидетельствуют материалы Федеральной службы государственной статистики.

«На 1 апреля 2024 года разница между средним уровнем цен в России на первичном и вторичном рынках составила 55% (в начале 2020 года — 9%)… Прекращение действия массовой программы «Льготная ипотека»… будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки», — заявили ранее в Центробанке.

Примечательно, что изначально с 1 июля власти планировали свернуть и семейную ипотеку, но по поручению президента Владимира Путина программу решили продлить до конца 2030 года. Причём серьёзного ужесточения условий инициативы так и не произошло. Как и прежде, эта мера поддержки позволяет россиянам с детьми оформить жилищный кредит под 6% годовых.

«Программой могут воспользоваться семьи с ребёнком в возрасте до шести лет включительно, а также семьи с ребёнком-инвалидом. Это распространяется и на многоквартирные дома, и на ИЖС, на всю территорию России. Кроме того, льготный кредит могут взять семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми — в 35 регионах с низким объёмом жилищного строительства, в малых городах, а также для индивидуального жилищного строительства по всей России», — рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин.

Взять семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам разрешается брать и кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.

Например, если семья хочет оформить кредит в регионе на сумму 10 млн рублей, то банк предоставит ей 6 млн под 6% годовых, а ещё 4 млн рублей — по ставке на рыночных условиях. Сегодня это около 20%, свидетельствуют данные компании «ДОМ.РФ».

Отметим, что минимальный размер первоначального взноса по семейной ипотеке составляет 20% от стоимости жилья. При этом программа позволяет рефинансировать ранее выданный кредит в случае рождения ребёнка. Между тем в рамках нововведений каждая семья в России теперь сможет оформлять только по одной ипотеке с господдержкой — выданные до этого льготные ссуды тоже будут учитываться.

«Ещё недавно на долю госпрограмм приходилось более 90% выдаваемых в стране жилищных кредитов. Теперь же с отменой льготной ипотеки продажи новостроек в России могут снизиться примерно в два раза. В то же время сохранение семейной ипотеки позволит и дальше обеспечивать около половины спроса, а этого в принципе достаточно для того, чтобы отрасль выжила и начала возвращаться к реальным рыночным ценам», — рассказал RT вице-президента Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Восстановление баланса

Помимо продления семейной ипотеки, поддержку продажам жилья в России будет оказывать повышение зарплат в ряде отраслей и стремление некоторых граждан «вложиться в квадратные метры» в попытке уберечь накопления от инфляции. Об этом RT рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Тем не менее, по её словам, общий спрос на жилищные кредиты в стране всё равно будет сокращаться в ближайшее время.

«На фоне такого охлаждения рынка рост цен на недвижимость в России должен замедлиться. Возможно, что в сегменте новостроек будет даже небольшой откат цен в пределах 10%», — добавила Радченко.

Как отметил Константин Апрелев, сейчас новостройки переоценены примерно на 15—30% в зависимости от региона и самого объекта, а это «абсолютно не отражает реальной ситуации на рынке и в экономике». Впрочем, в результате отмены льготной ипотеки цены на жильё в стране будут постепенно приходить в равновесие, уверен специалист. Эту же позицию разделяет и директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин

«На цену будут влиять такие факторы, как уровень инфляции, стоимость строительных материалов, процентные ставки по кредитам, и доступность земли. Однако, если спрос будет падать резко, цены могут опуститься более существенно», — предположил собеседник RT.

В Центробанке при этом не ожидают значимого негативного влияния на российских девелоперов в случае падения спроса. Так, по мнению экспертов ЦБ, большинство проектов жилищного строительства имеет «существенный запас прочности к снижению выручки от продаж». Похожей точки зрения придерживается и Ирина Радченко.

«Конечно, застройщики сейчас оказались в менее выгодном положении, чем раньше, но обычно они тесно сотрудничают с банками и вместе, вероятно, смогут придумать какие-либо акции и предложения. При этом и у девелоперов, и у кредитных организаций в последние годы были большие прибыли, поэтому у них есть возможность переждать сложное время», — заключила Радченко.