В ожидании охлаждения: в Центробанке спрогнозировали стабилизацию цен на жильё при завершении массовой льготной ипотеки
Цены на жильё в России должны стабилизироваться во второй половине 2024 года в случае завершения массовой льготной ипотеки, заявили в Центробанке. По данным регулятора, сейчас на рынке первичной недвижимости наблюдается перегрев, поскольку новостройки продаются более чем в полтора раза дороже вторичек. Эксперты объясняют это ажиотажным спросом населения на новые квартиры из-за большого количества субсидируемых программ. Впрочем, как ожидается, с 1 июля руководство страны свернёт массовую льготную ипотеку под 8% годовых и оставит только адресные меры поддержки граждан. Как в этом случае может измениться стоимость квадратных метров — в материале RT.
Завершение льготной ипотеки с 1 июля 2024 года позволит охладить спрос на новостройки в России и может благоприятно отразиться на стоимости жилья. К такому выводу пришли эксперты Центрального банка в своём обзоре финансовой стабильности.
«Во втором полугодии 2024-го ситуация на рынке жилья будет зависеть от условий госпрограмм и траектории ключевой ставки. Прекращение действия массовой программы «Льготная ипотека», которая даёт возможность приобретать жильё широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки», — говорится в исследовании.
В настоящий момент специалисты ЦБ фиксируют ценовой перегрев на первичном рынке недвижимости. Так, по данным регулятора, к началу апреля текущего года стоимость строящегося жилья в России была в среднем на 45—55% выше по сравнению с вторичкой. Для сравнения: ещё пять лет назад этот разрыв составлял всего 7—20%.
Как объясняют в регуляторе, спрос на новостройки в стране по-прежнему остаётся высоким за счёт действия на первичном рынке большого числа субсидируемых кредитных программ. В то же время интерес граждан к готовому жилью, напротив, снижается на фоне высоких рыночных ставок по ипотеке (сейчас это около 17% годовых).
«Свыше 70% выдач приходится на льготные ипотечные программы, которые действуют для новостроек. Также в прошлом квартале банки вводили комиссии для застройщиков, которые перекладывали их в цену квартир. Из-за этого рост цен на новостройки в России в I квартале снова обогнал рост цен на готовое жильё», — объяснил замглавы Центробанка Филипп Габуния.
Напомним, сегодня на российском рынке жилья действует несколько кредитных программ с господдержкой. Так, например, до конца 2030 года молодые семьи, сотрудники оборонных предприятий, медицинских и образовательных организаций, а также ряд других категорий граждан в Дальневосточном федеральном округе и Арктической зоне могут взять заём на покупку жилья под 2% годовых. Предельный размер такого кредита составляет 9 млн рублей, а минимальный первый взнос — 20% стоимости недвижимости.
В свою очередь, российским работникам IT-сферы до 31 декабря 2024 года доступна ипотека под 5% годовых. Для оформления такого кредита в регионах с населением менее 1 млн человек доход специалиста в возрасте от 36 до 50 лет должен превышать 70 тыс. рублей в месяц (до вычета НДФЛ), в более крупных субъектах РФ — 120 тыс. рублей, а в Москве — 150 тыс. рублей.
В первом случае максимальный размер субсидируемого займа составит 9 млн рублей, а в остальных — 18 млн. При этом молодые сотрудники аккредитованных IT-компаний (до 35 лет) могут оформить субсидируемый кредит вне зависимости от уровня зарплаты. Первый взнос в рамках программы также должен быть не меньше 20% стоимости жилья.
Впрочем, самые широкие по охвату программы с государственной поддержкой — это льготная и семейная ипотеки. Первая даёт возможность каждому россиянину до 1 июля 2024 года оформить заём на покупку недвижимости по всей стране под 8% годовых, а вторая — под 6%, но она действует до конца 2030-го и доступна только гражданам с одним ребёнком, родившимся начиная с 2018-го, а также родителям, у которых как минимум двое детей не достигли возраста 18 лет.
Оформить семейную ипотеку можно при покупке жилья стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Минимальный первый взнос составляет 20% стоимости недвижимости. При этом в рамках льготной ипотеки предельная сумма займа для всех регионов установлена на уровне 6 млн рублей, а первый взнос не должен быть ниже 30%.
Как подсчитали в компании «ДОМ.РФ», по итогам 2023 года на программы с госучастием пришлось 94% выданных займов на первичном рынке жилья. Хотя по итогам I квартала 2024-го показатель опустился примерно до 70%, в перспективе российские власти планируют довести его до 20—25%. Сделать это планируется прежде всего за счёт отказа от массовой льготной ипотеки и сохранения лишь адресных программ, о чём ранее заявлял глава Минфина Антон Силуанов.
«В условиях существенного роста цен наша задача — поддержать граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, обеспечить доступность жилья в первую очередь для многодетных семей и семей с маленькими детьми. При этом важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки. Для этого мы сконцентрируем наши усилия именно на адресной и социальной направленности мер поддержки», — отмечал министр.
Восстановление баланса
Напомним, власти запустили массовую льготную ипотеку ещё в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Действие программы в своё время привело к ажиотажному росту ипотечного кредитования в России, но затем стало одной из главных причин резкого удорожания жилья в стране и увеличения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках.
Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, ещё в конце 2019 года 1 кв. м в строящемся объекте продавался в среднем по России примерно за 64 тыс. рублей, а на вторичном рынке — почти за 59 тыс. рублей. Между тем к апрелю 2024-го показатели составили около 168 тыс. и 108 тыс. соответственно.
«В текущих условиях отмена массовой льготной ипотеки стала просто необходима. В случае её завершения цены на первичном рынке стабилизируются, а строящееся жильё вновь станет дешевле, чем уже построенное в рамках одного района. Дело в том, что стоимость 1 кв. м на стадии котлована должна быть как минимум на 15% ниже, чем у готовых новых квартир, а сейчас это не так во многом именно из-за действия текущей программы», — рассказал RT вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Между тем при отмене массовой льготной ипотеки одним из определяющих факторов для динамики цен на жильё будет ситуация на валютном рынке. Такую точку зрения в разговоре с RT выразила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Если рубль ослабнет, как было прошлым летом, часть россиян начнёт снимать накопления с депозитов и вкладывать их в кирпич вне зависимости от наличия льготной ипотеки. Особенно это касается тех, у кого сейчас довольно много средств лежит на разных вкладах под высокие проценты. Это вызовет новый скачок спроса, и цены снова пойдут вверх. Если же рубль сохранит стабильность, то сворачивание программы поможет охладить рынок, а застройщики будут вынуждены делать акции и скидки, чтобы привлечь клиентов и избежать затоваривания рынка», — объяснила Радченко.
В Центробанке при этом не ожидают значимого негативного влияния на девелоперов в случае снижения спроса. Так, по мнению экспертов ЦБ, большинство проектов жилищного строительства имеют существенный запас прочности к снижению выручки от продаж и увеличению сроков реализации.
При этом, как полагают в регуляторе, развитие адресных ипотечных программ приведёт к постепенному сокращению дисбаланса между первичным и вторичным рынками недвижимости, а также повысит доступность жилья для граждан. Аналогичной точки зрения придерживается и Константин Апрелев.
«Участники рынка ждут, что параметры адресных программ будут расширены и, вероятно, распространены на вторичный рынок и ИЖС. Дело в том, что сегодня во многих городах новое жильё вовсе не строится и многие россияне не могут воспользоваться господдержкой, хотя и имеют на неё право. Поэтому расширение условий семейной ипотеки и других адресных программ поможет большему числу граждан решить жилищный вопрос», — заключил Апрелев.