На рынке жилья грядет передел: как повлияет на цены запрет на микроквартиры

В Москве и Ленобласти запретили строить «однушки» и студии площадью менее 28 кв. метров, но не апартаменты. На днях стало известно, что в Москве перестали выдавать разрешения на строительство домов с «однушками» или студиями площадью менее 28 кв. метров, следом о запрете на возведение малогабариток заявили в Ленобласти. «РосБалт» разбирался, как это может повлиять на рынок жилья. Как следует из информационного письма Москомэкспертизы, с 15 мая в российской столице запрещено выдавать разрешение на строительство, если проект предусматривает наличие однокомнатных квартир и студий размером менее 28 кв. метров, а также «двушек» площадью меньше 44 «квадратов». Исключение — проекты, согласованные или получившие разрешения до 7 мая. Решение объясняется «достигнутыми в городе Москве показателями в сфере жилищного строительства, а также целевыми показателями, предусмотренными указом президента Российской Федерации». На следующий день о запрете с 1 июня строительства квартир площадью менее 28 кв. метров объявил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко (сейчас минимально допустимый размер такого типа жилья в регионе составляет 24 «квадрата»). Примечательно, что в Московской области ограничение на возведение жилого малогабарита действует с 2021 года, однако касается только проектов, осуществляемых в рамках программ комплексного развития территорий. Но, как считают эксперты, вполне можно ожидать и полного запрета на такое строительство. Что касается Петербурга, то пока Стройкомплекс Северной столицы никаких заявлений не делал — но и в этом случае нельзя исключить, что они могут вскоре последовать. По данным аналитиков сферы недвижимости, тенденция уменьшение размеров строящихся квартир прослеживается уже на протяжении десятилетия. «Это началось после стагнации рынка и снижения покупательского спроса в 2014 году, когда застройщики не захотели отказываться от сверхприбылей, а просто пошли по пути уменьшения площадей квартир, упаковав все это в красивый „фантик“ модного формата. И, надо заметить, задумка сработала, чему поспособствовали и демографические особенности — увеличение доли одиноких граждан и семей из двух человек. А льготная ипотека лишь подхлестнула ситуацию», — пояснил в комментарии «РосБалту» эксперт сферы недвижимости Виктор Галкин. Как подсчитали в компании «Метриум», в российской столице застройщики сейчас реализуют 9,1 тыс. квартир-студий площадью до 28 «квардатов» — это 14% от размещенных предложений. При этом в «старой» Москве каждая седьмая продающаяся квартира имеет площадь меньше 28 кв. метров, а в Новой — каждая шестая. В Петербурге, по данным ДОМ.РФ, 21% (28,3 тысяч) строящихся квартир имеют площадь до 25 кв. метров, еще 27% — от 25 до 35 кв. м. В Ленобласти в категорию до 25 «квадратов» попадают 14% (13 тысяч) находящихся на стадии строительства «однушек» и студий. Остаются, правда, еще апартаменты, которые не относятся к категории жилой недвижимости. А там количество подобных предложений значительно выше. «Безусловно, формат малогабаритного жилья достаточно своеобразный. Его будет правильным отнести к категории временного — такие варианты подойдут для того, чтобы отселить повзрослевшего ребенка, для сдачи в аренду студентам или для старта в новом городе (на время накопления средств на более комфортное и просторное жилье). И говоря откровенно, уже построенных и строящихся квартир такого типа вполне достаточно для удовлетворения вышеупомянутого спроса, поскольку уже сейчас с их ликвидностью на вторичном рынке зачастую возникают проблемы», — отметил Виктор Галкин. Еще одним существенным минусом микрожилья является резкое увеличения плотности населения и нагрузки на инфраструктуру. Особенно остро этот вопрос встает в ситуации с апартаментами, нежилой статус которых не требует от застройщиков отчислений на строительство школ, поликлиник и детских садов. «Вероятность того, что ограничения на строительство жилого малогабарита повлечет рост интереса к предложениям в апартаментах, существует. Однако произойдет это не одномоментно, поскольку на рынке достаточно уже готового жилья такого формата, кроме того, часть его находится в стадии строительства», — указывает эксперт. В то же время стоит учитывать, что застройщикам, которые намеревались согласовывать дома с квартирами-малютками, придется переделывать документацию — а это большие деньги. И надеяться на то, что в дальнейшем они будут демпинговать, не приходится. Кроме того, увеличение метража автоматически повлечет рост цены квартиры. Учитывая, что на рынке достаточно студий площадью 14-19 «квадратов», разница в их стоимости с квартирой по новым нормативам может составить от нескольких сотен до миллионов рублей. Для многих потенциальных покупателей это окажется неподъемным — и в условиях отмены льготной ипотеки «для всех» спрос просядет. Вот тогда-то на сцену могут выйти продавцы апартаментов. «Нужно понимать, что во многих случаях малогабаритное жилье покупают из-за отсутствия денег на квартиру нормальной площади. И здесь, конечно, подобное решение жилищного вопроса не отвечает ни задачам обеспечения до 2030 года каждого россиянина 33 кв. м жилья, ни самой идее о его комфортности, ни целям развития демографии. Бороться с этим можно через развитие разнообразных адресных ипотечных программ и повышение реальной платежеспособности населения. Что касается снижения стоимости квартир в целом, то, на мой взгляд, ждать более-менее значимых корректировок цен не стоит ранее конца текущего-начала следующего года», — высказывает мнение Виктор Галкин. Елена Дудина