Льготная ипотека-2026 в Свердловской области: жесткие правила и высокая ставка

С 1 февраля 2026 года правила льготного жилищного кредитования в России кардинально изменятся. Корректировки затронут тысячи семей по всей стране. Что ожидает рынок недвижимости и к чему стоит готовиться уже сейчас, читайте в материале TagilCity.ru. Ключевые изменения для заемщиков в 2025 году Одна семья = одна семейная ипотека Теперь, согласно решению Минфина (№ 25-67381-01850-Р), одна семейная пара сможет оформить только одну ипотеку с господдержкой, причем каждый из супругов обязательно станет по ней созаемщиком. До введения изменений каждый из супругов, которые подпадают под требования госпрограммы, вправе оформить по льготному жилищному кредиту по ставке 6%, — подчеркнул в беседе с редакцией TagilCity.ru исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру Ярослав Баджурак. Третьих лиц включать в ипотечный договор больше не получится Как пояснила руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева, это изменение закрывает, так называемую, донорскую ипотеку. Кроме того, размер возмещения от государства банкам по льготным программам снизится на 0,5 процентного пункта. В случае развода оба супруга сохраняют солидарную ответственность перед банком по ипотечному кредиту, — добавил основатель девелопера курортной недвижимости — компании Bravo — Аркадий Погосян. Порядок рефинансирования комбо-ипотеки станет удобнее Комбинированная ипотека объединяет льготную и рыночную ипотеки, что позволяет увеличить размер кредита и приобрести более дорогое жилье. Этот вид займа появился у банков из-за того, что лимита госпрограммы нередко не хватает людям на покупку подорожавших квартир. В таких жилкредитах часть суммы в пределах лимита (12 млн рублей — для столиц, 6 млн рублей — для всех регионов) оформлена по льготной ставке 6%, другая (свыше лимита) — по рыночной. Проценты по последней, к слову, в 2025 году взлетали до 28%-30%. Теперь с февраля 2026-го заемщики смогут уменьшить свою финансовую нагрузку, «перевернув» рыночную часть ипотеки под более выгодную ставку. К примеру, в ноябре средние рыночные проценты упали до 21% и есть перспективы к их дальнейшему снижению. По нашим оценкам, ставки в 2026 могут опуститься до 17% и ниже. В результате при рефинансировании у комбо-заемщиков снизится ежемесячный платеж и переплата за все время ипотеки. Причем количество рефинансирований комбинированной ипотеки Минфин не ограничивает. За счет этого можно плавно уменьшать рыночные ипотечные проценты до минимума, который определят банки, ориентируясь на ключевую ставку ЦБ, — сообщил Баджурак. Уже не первый месяц кабмин (Минфин, Минстрой) и депутаты ведут дискуссию о привязке ставки к количеству детей в семьях. Для родителей с одним ребенком семейная ипотека может подорожать сразу вдвое из-за того, что ставку хотят поднять до 12%. Текущие 6% хотят оставить для семей с двумя детьми, а многодетным — уменьшить до 4%. Другая идея — выдавать «семейку» по месту регистрации заемщика. Квартиры по льготной ставке для сдачи в аренду или перепродажи уйдут в прошлое Исходя из новых правил, использовать программу для искусственного повышения инвестиционного спроса или получения выгоды из-за его искусственного повышения, станет невозможным. Теперь все льготные предложения будут очищены от любого неправомерного использования. Так, корректировки ограничивают поле для маневра тем супругам, которые благодаря зарплатам выше среднего имеют возможность пользоваться господдержкой по максимуму. Например, брать две льготных ипотеки, накопив кругленькую сумму на два первоначальных взноса (ПВ), а затем сдавать одну квартиру и арендными деньгами гасить оба долга. Минфин считает такую схему инвестиционной, поэтому с февраля ее закроют. Выделим и другой момент, связанный со злоупотреблениями. Мы разделяем позицию экспертов, которые ожидают всплеск разводов ради льготного кредита. Ведь экс-супруги с ребенком по-прежнему смогут использовать «семейку» и брать по квартире. Тут уместна параллель с другим видом господдержки — пособием на детей, — заявил Ярослав Баджурак. Не секрет, что семьи разводятся, чтобы получать выплаты, поэтому недобросовестные схемы с фиктивными разводами вероятны и для семейной ипотеки. Что говорят об ипотечных нововведениях банки, риелторы и Минстрой? Покупатели сегодня, по информации соучредителя Kronung Group Филиппа Шраге, начали активнее интересоваться ипотекой, особенно в семьях с детьми: До февраля нас ждет небольшой, но временный всплеск заявок, на 20-30%. Тут важно понимать, что речь будет идти именно о заявках, а не о конечных сделках. Многие просто хотят успеть оформить кредит по старым, более выгодным условиям и будут пробовать получить одобрение. Получится, конечно, не у всех. После этого рынок остынет, но не критично. По информации заместителя декана Факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ Хвичи Харчилава, представители ведущих банков отмечают, что семейная ипотека занимает существенную долю в общем объеме ипотечных выдач, достигая в некоторых регионах 40-45% от всех оформленных кредитов. После объявления о грядущих изменениях в программе наблюдается рост спроса на 25-30%, что связано с желанием потенциальных заемщиков успеть оформить кредит на текущих условиях. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ прогнозирует, что изменения в льготных программах могут привести к снижению объемов ввода жилья на 10-15% в первые полгода после вступления новых правил. Однако ожидается, что рынок адаптируется к новым условиям в течение года. Реализация государственных программ будет скорректирована с учетом новых экономических реалий, при этом основные показатели по обеспечению граждан жильем будут сохранены. Риелторы тоже фиксируют заметный рост активности покупателей, планирующих оформить ипотеку до февраля 2026 года. Наблюдается смещение спроса в сторону льготных программ — доля таких сделок увеличилась на 20% за последний месяц. При этом часть покупателей, не успевающих оформить кредит до изменений, начинает рассматривать альтернативные варианты финансирования или откладывает покупку на более поздний срок. Мы уже видим повышенный интерес со стороны покупателей, но это не паника, а осознанный и рациональный спрос. Изменилось и соотношение сделок: доля покупателей, которые ориентируются на льготные программы, снова растет. Сейчас многие выбирают стратегию: зафиксировать объект, внести минимальный взнос, взять рассрочку, а потом уже переходить на рыночную ставку, когда она снизится, — резюмировала эксперт по недвижимости, инвестор, сооснователь агентства недвижимости «Актив» Ксения Макаренко. Ипотечные возможности и льготы Свердловской области В Свердловской области, как и в целом ряде регионов, есть собственные меры поддержки, которые могут сгладить эффект от федеральных изменений. Например, молодые семьи могут получить субсидию до 30% от стоимости жилья. Также есть программы снижения первоначального взноса, компенсации процентной ставки и даже помощь при строительстве частных домов. Отдельно работают льготы для сотрудников IT-сферы и бюджетников — в некоторых случаях ставка снижается до 5%, а часть взноса покрывается за счет области. Продолжает действовать и программа «Сельская ипотека» со ставками от 3% годовых — для жителей небольших городов и поселков это реальная возможность купить жилье без перегрузки бюджета. Хорошая новость в том, что многие региональные инициативы можно сочетать с федеральными. Например, оформить семейную ипотеку и одновременно получить субсидию на первый взнос. Для семей с детьми это ощутимая поддержка — особенно в условиях, когда с февраля требования станут жестче. Региональные власти, банки и застройщики уже обсуждают, как можно сохранить темпы спроса после вступления новых правил. Рассматривается вариант продления отдельных льготных условий для медиков, педагогов и работников промышленности — то есть тех, кто формирует основу экономики региона. Кроме того, во многих муниципалитетах функционируют собственные программы для молодых специалистов, для молодых и многодетных семей и других категорий граждан. В целом я бы сказал так: возможности еще есть, но времени осталось немного. Если семья планирует покупку, разумно оформить ипотеку до февраля, чтобы зафиксировать ставку и условия. А параллельно стоит изучить региональные субсидии — в совокупности они способны снизить нагрузку на бюджет семьи на 10–20%, — предложил эксперт Шраге. Последствия нововведений по ипотеке для россиян Воздействие новых правил на рынок недвижимости приведет к сокращению числа потенциальных покупателей с доступом к льготному финансированию. В результате ситуация неизбежно приведет к снижению платежеспособного спроса в сегменте первичного жилья, особенно в регионах, где строительная отрасль критически зависела от государственных программ поддержки. Изменения не коснутся семей, которые успели взять несколько льготных ипотек на старых условиях. Однако возможность рефинансирования таких кредитов или получения дополнительных преференций будет существенно ограничена новыми требованиями, — поделилась мнением профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ, д. э. н. Надежда Капустина. Диапазон рыночных ставок по ипотеке в российских банках на сегодняшний день варьируется от 17,9% до 23,1% годовых. Это по-прежнему достаточно жесткие кредитные условия, которые говорят о дорогих заемных средствах, и далеко не все покупатели готовы переплачивать, считает доцент Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин: На этом фоне спрос на ипотеку на рыночных условиях стремительно сокращается. Выгоднее воспользоваться клиентскими программами от застройщика на более привлекательных условиях, например, рассрочкой, без привлечения ипотечного кредитного плеча, либо приобретение объекта недвижимости за наличный расчет. Долгосрочная перспектива развития жилищной сферы в условиях новой парадигмы государственной поддержки, по словам Капустиной, предполагает постепенный переход от массового субсидирования спроса к точечным мерам адресной помощи, ориентированным на конкретные социальные группы с объективно низкими возможностями самостоятельного решения жилищного вопроса.