Покупка земли в 2026 году

В 2026 году приобретение земельного участка в России сопряжено с рядом новых юридических сложностей и рисков, которые могут остаться незамеченными для непрофессионала, но способны привести к серьезным финансовым потерям, судебным спорам или даже изъятию земли. Законодательство в сфере земельных отношений активно меняется, и ключевые изменения, вступающие в силу в этом году, ужесточают контроль за целевым использованием земли и вводят новые процедуры, требующие от покупателя особой осмотрительности. Адвокат Михаил Сазанов рассказывает, что необходимо учитывать перед заключением сделки купли-продажи.Проверка юридической чистоты сделкиПервым и фундаментальным «подводным камнем» является проверка юридической чистоты сделки, выходящая далеко за рамки поверхностного просмотра выписки из ЕГРН.«Опытный юрист начинает с установления безусловного права продавца на отчуждение: проверяет историю перехода прав, наличие нотариально удостоверенного согласия супруга, если участок приобретался в браке, а также удостоверяется в дееспособности и полномочиях продавца, особенно при сделках по доверенности, подлинность которой необходимо проверять через сервис Федеральной нотариальной палаты, — рассказывает эксперт. — Особое внимание уделяется обременениям, которые не всегда очевидны. Помимо стандартного залога или ареста, скрытой угрозой является публичный сервитут, который может быть установлен, например, для прохода или прокладки коммуникаций и впоследствии ограничит ваше право пользования участком».Риск также представляет возможное участие участка в судебных спорах, например о границах, что можно проверить через сайты судов общей юрисдикции по фамилии текущего собственника.Новый правовой режим с 1 мартаВторой, не менее важный пласт проблем связан с установленным правовым режимом участка.«С 1 марта 2026 года вступают в силу масштабные изменения, консолидирующие правила определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, — напоминает Михаил Сазанов. — Для покупателя критически важно понимать, что ВРИ, указанный в ЕГРН, теперь должен неукоснительно соблюдаться. Использование земли не по целевому назначению, например, размещение магазина на участке для индивидуального жилищного строительства, грозит значительными административными штрафами».Штрафы составят:— для граждан: от 0,1 до 0,3 % кадастровой стоимости участка, но не менее двух тысяч рублей;— для юридических лиц: от 1 до 6 %, но не менее 100 тысяч рублей.«Особую осторожность следует проявлять при покупке земель сельскохозяйственного назначения, где контроль за сохранением целевого использования ужесточается, — уточняет адвокат. — Нововведения также уточняют, что сведения о разрешенном использовании могут содержаться не только в градостроительном регламенте, но и в лесохозяйственных регламентах, положениях об особо охраняемых природных территориях или проектной документации, что расширяет перечень документов, требующих анализа перед сделкой».Зона особого вниманияОтдельный риск — выкуп арендованной у государства земли, на которой уже расположен объект недвижимости покупателя.«Несмотря на исключительное право такого выкупа, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса, на практике распространены отказы по основанию несоразмерности площади участка объекту недвижимости, — подчеркивает наш эксперт. — Законодатель до сих пор не утвердил четких критериев такой соразмерности, и законопроект, который должен был установить минимальные проценты застройки, остается непринятым. Это создает почву для злоупотреблений и судебных разбирательств, где бремя доказывания необходимости всей площади ложится на заявителя. В такой ситуации юрист порекомендует заранее подготовить заключение независимого эксперта для обоснования своих требований».Новые административные обязанности и штрафы в 2026 году

Третья группа рисков связана с новыми административными обязанностями и штрафами, актуальными для 2026 года. Владельцам земельных участков грозит ответственность за неиспользование земли по целевому назначению в течение трех лет (для сельхозземель и земель под ИЖС). Штраф для граждан в этом случае составит от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости, но не менее 20 тысяч рублей, а в крайних случаях возможно даже изъятие участка.«Усиливается контроль за использованием лесных участков на землях сельхозназначения, за непринятие мер по уничтожению опасных растений, таких как борщевик, а также за соблюдением правил пожарной безопасности, включая разведение открытого огня, — напоминает Сазанов. — Кроме того, с 1 января 2026 года введена ответственность за сохранность захоронений останков жертв геноцида советского народа, которые могут быть обнаружены на участке, что накладывает на собственника обязанности по уведомлению органов власти и может привести к ограничениям на ведение строительных работ».Грядущие изменения с июля 2026 годаВажно учитывать изменения в процедурных вопросах. С июля 2026 года для проведения электронных сделок с недвижимостью станет обязательной идентификация с использованием биометрических данных в сочетании с усиленной квалифицированной электронной подписью. С 1 января 2026 года заработал новый механизм досудебного обжалования решений Росреестра о приостановке регистрации прав через апелляционные комиссии при ведомстве, что упрощает защиту интересов. Также с 1 июля 2026 года в ЕГРН начнут вноситься сведения о границах сельскохозяйственных угодий, и их пересечение с границами образуемого участка станет основанием для приостановки кадастрового учета.«Таким образом, покупка земли в 2026 году требует не только финансовых вложений, но и значительных усилий по комплексной юридической экспертизе, выходящей далеко за рамки стандартной проверки документов, — говорит адвокат. — Пренебрежение глубоким анализом правового режима участка, истории его владения, скрытых обременений и новых законодательных норм может трансформировать перспективный актив в источник постоянных проблем, судебных исков и существенных штрафов, избежать которые можно только с помощью квалифицированного юриста, специализирующегося на земельном праве».