«Тренд не изменится». Угол и глубина падения ипотечного кредитования в 2025 году

В России количество жилищных займов сократилось на 36% (до 1,3 млн), в денежном выражении объемы кредитования снизились на 37% (до 4,9 трлн руб.). Об этом говорится в исследовании «Обзор рынка ипотечного кредитования в 2024 году» аналитического центра «Дом. РФ». Аналитики отмечают и резкое падение ключевых показателей по сравнению с предыдущим годом.

Авторы обзора отмечают, что это стало следствием модификации льготных программ, роста рыночных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ (за год – на 13%, до 29%) и ужесточения регулирования.

Аналитики «Дом.РФ» считают, что в 2025 году жилищное кредитование будет сдерживаться высокими процентными ставками, в результате банки в лучшем случае выдадут 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4 трлн руб.

Ситуация с ипотекой, с использованием которой в недавнем прошлом россияне в 75% случаев решали свои жилищные проблемы, негативно отразилась на застройщиках.

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в 2024 году на приобретение квартир в новостройках было направлено 267,3 тыс. кредитов на сумму 1,4 трлн руб. – на 55% меньше, чем в 2023-м.

Продажи новостроек в городах-миллионниках сократились в диапазоне от 13 до 46%, отмечает сервис «Яндекс Недвижимость».

В связи с этим девелоперы, уточняет портал «ЕРЗ.РФ» («Единый ресурс застройщиков»), вынуждены откладывать вывод новых проектов. В связи с этим некоторые компании начали уволять своих сотрудников. Первыми под сокращения попали работники офиса продаж, так как становится меньше покупателей. Увольнение обошло стороной представителе строительных специальностей — бетонщиков, крановщиков, каменщиков, монтажников, штукатуров и так далее.

По данным HeadHunter, в первом полугодии 2024 года спрос на рабочие руки в сфере строительства вырос на 26%, тогда как предложение – всего на 11%. Таким образом, сейчас рынок труда отрасли, в которой занято, по оценке Минстроя, около 12 млн человек, по сути дела, приходит в равновесное состояние. Однако если в обозримом будущем темпы строительства не восстановятся, то вольно или невольно компаниям придется сокращать квалифицированных специалистов.

Также очень мало надежд на снижение цен на квартиры в новостройках, что позволило бы вернуть массового покупателя.

«Давать скидки не разрешают и банки, потому что есть согласованный бизнес-проект, и если девелопер начнет продавать квартиры ниже себестоимости, то кредитная организация просто прекратит проектное финансирование и все стройки остановятся. Снижение цен в принципе возможно, но на какие-то неликвидные квартиры или же в безвыходных ситуациях», – разъясняет «ЕРЗ.РФ».

В сложившихся условиях девелоперы пытаются найти альтернативу ипотеке. Например, активно продвигают беспроцентную рассрочку. Договор можно заключить на срок от нескольких месяцев до нескольких лет, с первоначальным взносом и без него, есть разные схемы погашения долга.

В принципе рассрочка – продукт неновый, раньше так удавалось реализовать до 10% квартир в новостройках. Но к концу 2024 года показатель в среднем по рынку составил 20%, а у ряда компаний и вовсе превысил 40%. Банк России усмотрел риски для покупателей жилой недвижимости и для девелоперов. Первые, предупреждает регулятор, не защищены от резкого роста долговой нагрузки, вторым угрожает ухудшение экономики проектов из-за низкой наполняемости счетов эскроу.

Правительство в этом вопросе солидарно с ЦБ и готово употребить власть, чтобы не допустить образования пузыря. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, заявил, что уже в ближайшие месяцы в России планируют принять закон, регулирующий институт рассрочки при покупке жилья.

В данном случае власти явно хотят сыграть на опережение, тем более что перед глазами пример с ипотечными заемщиками. По итогам 2024-го они накопили просроченной задолженности на рекордные 108 млрд руб. – на 57% больше, чем годом ранее. В результате доля просрочки составила 0,45%. Это некритично, но если не принять меры, то «ипотечный пузырь» продолжит расти.

На февральском заседании по ключевой ставке, первом в этом году, совет директоров ЦБ сохранил ее на уровне 21%. Тем самым оправдались прогнозы большинства экспертов, что на смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) пока рассчитывать не приходится. Решение регулятор объяснил текущим высоким инфляционным давлением. В пресс-релизе отмечено, что рост внутреннего спроса по-прежнему значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг.

К положительным изменениям отнесли более выраженное охлаждение кредитной активности и склонность населения к сбережению.