Изменения в порядке расчета срока владения землей для уплаты налога на доход от продажи

Необходимость уплаты налога при продаже земли часто становится причиной того, что ее собственники откладывают сделку. Связано это с минимальным сроком владения участком, после истечения которого не нужно будет перечислять налог. С 1 января 2025 года вступили в силу поправки в НК РФ. Благодаря им срок владения землей теперь будут считать по-другому для земель, которые были получены путем выделения, объединения или разделения.

Рассказываем, что изменилось в уплате налога с продажи земли и какие общие моменты стоит помнить, чтобы уменьшить сумму налога, если его все же придется перечислять.

Нужно ли платить налог или нет, определяется в зависимости от того, на протяжении какого периода продавец недвижимого объекта им владеет. Обычно если срок владения превышает пять лет, то в бюджет ничего перечислять не нужно. Также срок может составлять три года в случае, если землю вы унаследовали, а также приватизировали либо ее передали на основании договора ренты. Еще срок составляет три года, если на зеле находится дом, но при условии, если это ваше единственное жилье.

Комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир»: «Обратите внимание на то, что для унаследованных участков срок их владения считается с даты смерти наследодателя. Во всех остальных случаях, например, при его покупке или получении в дар, с даты регистрации права собственности».

Как считали дату владения до 2025 года

Границы участков могут меняться, к примеру, собственники могу их объединять, перераспределять, вычленять доли или просто разделять. До 2025 года считалось, что какое-либо изменение границ считается фактически моментом, когда земля перестает существовать. Как следствие, образуется новый участок или новые, датой начала существования которых считают дату регистрации. Именно с этой даты и рассчитывали срок владения, который учитывали при определении необходимости уплачивать налог в случае его реализации.

Предположим, Наталья владела участком восемь лет. Потом она решила разделить его на две части, и одну из них продать. В этом случае для того, чтобы не платить налог, ей пришлось бы еще ждать пять лет после раздела. Получается, что по факту землей она владела давно, но ее части были зарегистрированы как самостоятельные единицы, поэтому срок владения общим, еще не разделенным участком, во внимание не принимался.

Что изменилось в налоговом законодательстве

С 1 января 2025 года срок владения землей стали считать по-новому. В случае объединения участков, датой начала владения общим определяют как дату возникновения права собственности на один из них, причем тот, собственником которого продавец стал позднее всего.

Предположим, Михаил купил один участок в 2015 году, второй – в 2020 году, а в 2025 он решил их объединить в один и продать. Для него датой возникновения права собственности будут считать 2020 год, когда он стал владельцем последнего, из которых образовался общий.

При разделе или выделении участка датой возникновения права собственности будут считать дату приобретения земли, которая была разделена. Но есть одно очень важное условие: так сделают, если количество вновь образованных участков не превышает двух. Если их будет больше, то датой возникновения права собственности будут считать дату регистрации новых участков.

Предположим, Илья купил землю в 2017 году. В 2025 году он разделил ее на две части, каждую из них он зарегистрировал отдельно. В случае продажи одного из этих участков или обоих, датой возникновения права собственности будет считаться 2017 год. В этом случае в 2025 году он сможет продать их без необходимости уплачивать налог.

Если же Илья в 2025 году разделит свою землю на три части, зарегистрирует на них право собственности и захочет продать, в таком случае датой возникновения права собственности будет считаться 2025 год. В случае реализации одного из вновь образованных участков, Илье придется заплатить налог.

Важный момент: поправки, внесенные в НК РФ, распространяются только на доходы, которые получены с 1 января 2025 года. К примеру, если вы разделили один участок на два в декабре 2024 года и продали их, то налог придется платить.

Как уменьшить расходы при оплате налога

Можно воспользоваться законным правом и уменьшить налог с помощью имущественного вычета. Предположим, вы продали землю, которой вы владеете в течение двух лет, за 1,4 млн рублей. В таком случае возникает обязательство уплатить налог в размере 13% от дохода. Но пользуясь правом имущественного вычета, можно уменьшить сумму, облагаемую налогом, на 1 млн рублей. Таким образом придется заплатить налог в размере 13% от 400 тыс. рублей. Если же вы продадите землю за сумму, меньшую 1 млн рублей, например, за 950 тыс. рублей, налог не придется платить совсем.

Есть еще один способ, который позволяет уменьшить налог. НК РФ предусматривает возможность уменьшить доход, полученный от продажи имущества, на сумму расходов, которые связаны с его приобретением. Такой вариант будет выгоднее, если земельный участок дорогой, и вы потратили деньги на его покупку.

«Воспользоваться можно только одним из существующих способов уменьшения налога. При подаче налоговой декларации вы можете самостоятельно выбрать тот, который будет для вас выгоднее», — предупреждает Павел Луценко.

Предположим, Сергей пробрел земельный участок за 3 млн рублей, а продал его за 3,5 млн рублей. Если он решит воспользоваться правом имущественного вычета, это уменьшит налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей. В таком случае 13% налога будет рассчитываться с суммы в 2,5 млн рублей. А если он решит уменьшить базу на сумму расходов, в таком случае она вместо 3,5 млн станет всего 0,5 млн. В этом случае Сергею выгоднее применить второй способ — так у него будет возможность заплатить меньше.

Но в такой ситуации есть один важный нюанс. Для того, чтобы воспользоваться таким способом вычета, у вас должны быть документы, которые подтверждают сумму расхода. Это означает, что необходимо подтвердить, что вы действительно потратили определенную суму на приобретение участка.

В этой ситуации стоит обратить внимание на случаи, когда продавцы просят указать в договоре купли-продажи сумму меньше той, которую вы на самом деле передали. К примеру, кто-то продает вам землю за 1,8 млн рублей, а просит написать в договоре, что вы ему передали всего 1 млн рублей. Такой вариант выгоден для продавца, поскольку ему придутся платить меньше налога на полученный доход. Но если потом вы сами будете продавать землю, то вы сможете уменьшить сумму, облагаемую налогом, только на 1 млн рублей, которая указан в договоре купли-продажи. Доказать то, что вы купили его за 1,8 млн рублей не получится.