Альтернативы ипотеке в России: траншевая и трейд ин

После поднятия ключевой ставки до 21% в России подорожала ипотека. По данным ЦИАН, процентные ставки по ней достигают 43%. «Сноб» рассказывает, какие альтернативы ипотеке существуют и сколько на них можно сэкономить.

Траншевая ипотека

Траншевую ипотеку можно получить только на строящиеся объекты. Ее выдают не целиком, а по частям. Доли такого займа могут быть неравны. Причем первый транш бывает символическим.

«Например, человек берет кредит на 10 миллионов рублей на 30 лет, — объясняет руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин. — Пока дом строится, человек может получить первый транш в размере 100 рублей. С этого транша заемщик будет платить 1 рубль в месяц. А уже перед вводом дома в эксплуатацию он получает оставшуюся сумму — 9 999 900 рублей. И уже после ее выдачи банк пересчитывает размер ежемесячного платежа, исходя из кредита в 10 миллионов».

Траншей может быть не два, а несколько. Ежемесячные платежи в размере 1 рубль в месяц обычно предоставляются по акциям. Минимальные проценты на первый транш предлагают заемщикам, которые вносят крупный первоначальный взнос — от 30% стоимости квартиры, отмечает руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская. При действующей ключевой ставке траншевая ипотека позволяет сократить переплаты за квартиру в среднем на 5%, добавляет вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Траншевый заем выдается только на базовые программы со ставкой 25% годовых и выше, говорит замгендиректора ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. После заключения договора транши от банка поступают на эскроу-счет и хранятся на нем до ввода дома в эксплуатацию.

«Этот формат покупки квартиры подходит тем, кто снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме, так как на время его строительства можно оплачивать аренду текущего жилья, не тратя много денег на полноценные платежи по ипотеке», — добавляет Колунов.

Траншевая ипотека выгодна банкам, отмечает руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов ГК «Кортрос» Рунар Бурганов. Такой формат жилищного кредита минимизирует риски банка, так как на первоначальном этапе он выдает небольшую сумму кредита. Плюсы получает и застройщик — у него появляются покупатели, которые по разным причинам не могут платить полную сумму по займу.

Ипотека «по частям» несет и риски. Например, за время, которое пройдет с первого транша, клиент может испортить свою кредитную историю. Тогда банк откажет ему в оформлении второго транша, обращает внимание замгендиректора ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

«Кроме того, застройщик может не сдать квартиру вовремя, — добавляет гендиректор VSN Group Яна Глазунова. — При этом транш за жилье банк переведет строго по графику. В этом случае заемщику придется погашать кредит за квартиру и параллельно платить за съемное жилье».

Трейд-ин

Вариант замены ипотеки для тех, у кого есть жилье в собственности. По схеме трейд-ин оно продается, а сумма с его продажи идет в счет покупки квартиры в новостройке. Трейд-ин позволяет зафиксировать цену жилья, пока старая недвижимость только выставлена на продажу.

«Разница между новым жильем и б/у, как правило, составляет 20-30%, — объясняет основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — При этом квартира в новостройке может еще подорожать, пока вы будете продавать старую. Например, ее стоимость может увеличиваться в строящемся доме по мере его готовности — в итоге разница между квартирой в возводимом доме и готовом может быть больше 500 тысяч рублей».

ИНЛАЙН: Почему жилье не подешевеет после отмены льготной ипотеки

Схема трейд-ин фиксирует цену жилья в новостройке в договоре бронирования. Продажей старой квартиры занимается агентство недвижимости. Стандартный срок на ее реализацию — 45 дней, однако чаще ее продают за 20 дней, еще примерно 10 уходит на оформление документов по сделке.

Разницу в цене старого и нового жилья можно оплатить разными способами. Самые распространенные из них — рассрочка и ипотека, говорит Ирина Доброхотова. «Часть застройщиков предлагают погасить разницу траншевой ипотекой — с возможностью выплачивать небольшую сумму (например, 50 тыс. рублей) в месяц в течение года или двух, а после этого рефинансироваться», — отмечает она.

Подготовил Алексей Синяков