Дела строительные. Какими иногда бывают дольщики?

Уже после того, как я на юриста переквалифицировался, было в моей жизни время, когда достаточно плотно работал со строителями. Интересные они ребята. И работа у них — со своей спецификой. Которую, хочешь не хочешь, но пришлось познать в полной мере. Приходилось сталкиваться и с Гостехнадзором, и с получением разрешения на строительство, и с исполнительной документацией. Поэтому сегодня расскажу про СНиПы и отмороженных дольщиков. Банкротил я как-то застройщика с обманутыми дольщиками. Но у нас все более-менее прошло. Сдали мы дома в эксплуатацию. Суд, понимая суть проблемы, по моему ходатайству ввел липовое внешнее управление (процедуру банкротства, предполагающую восстановление платежеспособности должника). На полтора года ввел, максимальный при введении процедуры срок. Чтобы мы со своими проблемами разобрались, достроили, сдали дома в эксплуатацию и не остались люди без жилья и без денег. Потом я внешнее продлил ещё на полгода. А как и они подошли к концу, ещё полгода каждые месяц-полтора откладывал судебные заседания, т. к. Технадзор выкаблучивался: то в этом доме у перил в подъезде сверху деревянных накладок нет, то у другого кровельное ограждение по периметру крыши отсутствует, а то, видишь ли, им пандусы для инвалидов крутые. — Так по проекту они и должны такими быть! Вот, смотри… — Чего там смотреть? Вы когда проект согласовывали? А сдаете в эксплуатацию только сейчас. За это время СНиПы успели поменяться. Но ничего. Сдали все-таки все дома в эксплуатацию, и похоронил я этого застройщика, как класс, уже без дольщиков. Вот только спасибо за это мне никто не сказал. Потом все конкурсное производство (судебная процедура ликвидации юридического лица) разные, особо умные и всё знающие, домогались через суд, чтобы я им черновые полы постелил, как по договору, а не одной стяжкой обошелся. Кто-то металлическую дверь требовал вместо фанерки (вот, по договору, смотрите, пункт такой-то, такой-то в обязанностях застройщика!) … Да ради всех святых! Хотеть не вредно. В общем… Все к приставам побежали. А они, как я ликвидировал застройщика и исключил его из Госреестра, прекратили все исполнительные производства (должника-то нет!) и вернули исполнительные листы взыскателям. Но история немного о другом. Мы выкрутились в том числе и потому, что когда я пришел, в трех или четырех домах было по 3−4 не проданных квартиры, а последний (восьмой) дом стоял только под нулевой цикл подведенный. За счет этих квартир и был у меня какой-то финансовый ресурс на завершение строительства. Но! Чтобы деньги появились, надо эти квартиры продать. А я не могу. Не могу этого сделать. А сделаю — всё, кирдык мне. Надо примерять брюки в полосочку и выглядывать в окно в клеточку: несет ли дорогая очередную передачку с теплыми шерстяными носками и пачкой листового чая. Откуда и почему такая пессимизьма? Да оттого и потому, что изначально застройщик получал разрешение на строительство комплекса малоэтажной застройки. Малоэтажной — т. е. до трех этажей включительно. А он, чтобы квартир (а значит, и денег!) было побольше, взял и во всех домах комплекса надстроил четвертый — мансардный — этаж. И комплекс перестал быть малоэтажным. Соответственно, надо получать разрешения на строительство каждого (!) дома. Уже не ему. Мне. Пока разрешения на строительство нет, я ничего продавать не могу. Не имею на то права. Иначе — вплоть до уголовной ответственности. Плюс, шесть домов, в части из которых остались квартиры, которые до меня продать не успели, находятся в разной степени строительной готовности. А в эксплуатацию их не сдать! По той простой причине, что построены они… Без разрешения! Ну, делать нечего, начали мои проектировщики все чертить, согласовывать… И тут выясняется, что в одном из домов одна однушка на первом этаже не проходит согласование по СНиП «Освещение». Ну, нет в среднем по квартире столько люменов, сколько этот СНиП требует! Фото: Kai Gradert on Unsplash Что делать? Мои проектировщики даже двух минут не думали. Объединяют эту однушку с рядом — стена в стену — стоящей двушкой: — По трешке как? Все в норме? Есть среднее? — Есть. Нам проект и согласовали. Мы, все такие радостные, быстрее сдавать дом в эксплуатацию, а тут… Тётенька одна прибежала: — Отдайте мне мою однушку. Вот, которая по договору долевого участия (ДДУ)! Мы ей и так, и эдак, что не можем. Нет её однушки в окружающей нас объективной реальности. От слова «совсем». Но можем вернуть ей деньги. Тот мужик, что двушку покупал, был согласен доплатить за чудом появившуюся в его квартире третью комнату. Или вот: мы восьмой дом строим, там бери однушку. Совершенно безвозмездно. Даром. В счет того, что мы отдать не можем. А тётеньке ничего не надо. Выньте и положьте ей на блюдечке ту однушку. Нашла наша коса на её камень: — Нет, мне вот эта нравится. Из неё торец третьего дома виден. А из восьмого его не видать! Отдайте моё, ироды! И в суд. Судья чуть со стула не упала. — Женщина, как вы договор долевого участия заключили, если разрешение на строительство было получено только через полтора года после его заключения? А у тётки все в полном порядке. Тогда же другое разрешение действовало и Росреестр ей без каких проблем и лишних проволочек договор долевого участия зарегистрировал в установленном законом порядке. У тётки — зарегенный ДДУ, а у нас — согласованный всеми инстанциями проект и разрешение на строительство. По договору мы ей однушку должны, а по нашим официальным документам у нас той однушки нет. Судья тётке — то же, что и мы: — Возьмите однушку в восьмом доме. — Нет, мне моя однушечка нравится. Отдайте! Скажите им, пусть отдают! — Да не могу я так сказать. Нет вашей квартиры. Нет, вы понимаете?! А если я обяжу ответчика отдать вам, им дом в эксплуатацию не сдать. Многие люди пострадают. Да и вы сами тоже. Нужна вам квартира в не сданном в эксплуатацию доме? — Да, нужна! Нужна, нужна, нужна! Отдайте! Кранты. Картина товарища Репина. Ильи. «Приплыли» называется. И вот так мы полгода судились. Просто сама судья не знала, что делать. В конце концов, нам это надоело. Дом стоит, деревянные накладки на перила мы установили, кровельное ограждение сделали, по пандусам уломали инженера Технадзора. Сдавать дом надо в эксплуатацию. Жильцы уже так ногами топают, что в Минстрое у народа не только кружки с чаем, но и стопки со столов падают… А тут… Тётка эта. Ну, мы и предложили вариант: отзывай, мол, иск. Мы дом сдаем, вы регистрируете с соседом совместную собственность, как коммуналку. У него две комнаты, у тебя одна. А как все зарегистрируете в Росреестре, идете в мэрию и вносите изменения в проект. Вот тут два метра стенки, а тут сосед себе отдельную дверь пробивает. И будет вам счастье. У соседа двушка, а у тебя однушка с освещением ниже плинтуса. Фото: Daniel McCullough on Unsplash — А так можно? Судья к делу мэрию в качестве третьего лица привлекает. — Можно?! —  Да ради Бога. Несущие конструкции не затрагиваются, после регистрации прав на объект вносите изменения хоть каждый месяц. Как собственники — в полном праве. На том и разошлись. Думаю, судья, когда прекращала производство по делу, левой пяткой перекрестилась. Ну, а мы сдали этот дом в эксплуатацию и следующим начали заниматься. Так, чтобы всем и сразу, мощи у нас уже не хватало… Зато есть что вспомнить. Причем практически по каждому дому. ...