С 6 августа завершился период действия программы повышенного государственного возмещения для льготных ипотечных кредитов — семейной, дальневосточной и арктической. В настоящее время действует только базовая форма компенсации, что привело к значительному сокращению маржи банков. В результате крупнейшие кредитные организации уже повысили минимальный первоначальный взнос по этим программам с 20% до 30%, а также ужесточили требования к подтверждению доходов заемщиков.
На следующей неделе ожидается ускорение процесса пересмотра условий выдачи ипотечных кредитов. Эксперты полагают, что к этим изменениям присоединятся и мелкие банки.
Прогнозируется, что объем новых ипотечных сделок снизится на 15–20%, а некоторые небольшие финансовые учреждения могут полностью отказаться от участия в данных программах.
Начиная с 7 августа, размер государственной поддержки снова определяется как ключевая ставка плюс два процентных пункта, а не плюс три, как было в течение последних шести месяцев. Однако за это время рыночная ситуация изменилась: снижение стоимости фондирования для банков делает семейную ипотеку менее нужным продуктом с точки зрения поддержки. Это означает, что массовых отказов, навязанных комиссий или приостановок одобрений, характерных для начала года, скорее всего, не последует.
С начала августа 2025 года кредитные организации начали ужесточать условия по семейной ипотеке. Те банки, которые не увеличат первоначальный взнос до 30%, вероятно, повысят минимальные требования к заемщикам. Хотя некоторые потенциальные клиенты смогут воспользоваться новыми условиями, общий поток заявок значительно снизится. Для молодых семей, приобретающих первую квартиру в новостройке, увеличение первоначального взноса до 30% создаст дополнительные сложности.
При этом ставки по ипотечным кредитам уже снизились на 5–7% по сравнению с началом текущего года. Если ключевая ставка продолжит снижаться, то и ставки по кредитам тоже пойдут вниз — до уровня 12–14%, что сделает ипотеку более доступной для большинства заемщиков.
На сегодняшний день только два банка оперативно отреагировали на снижение уровня компенсационных выплат и повысили минимальный первоначальный взнос по программе «Семейная ипотека» до 30%. В случае если первоначальный взнос окажется ниже этого уровня, есть возможность использовать субсидирование процентной ставки застройщиком за счет небольшого повышения стоимости лота. Остальные кредитные учреждения пока воздерживаются от кардинальных изменений и проводят внутренние консультации по корректировке условий кредитования с учетом новых требований. Некоторые из них уже повысили минимальный первоначальный взнос до 30% по проектам, которые сами не финансируют. Окончательный формат новых условий ожидается в течение одной-двух недель.
Сокращение объемов ипотечного кредитования неизбежно скажется на рынке недвижимости: спрос на первичном рынке (где до 70% сделок осуществляется с помощью льготных программ) может снизиться. Однако застройщики постараются компенсировать падение продаж за счет акций и субсидированных ставок — резкого падения цен ожидать не стоит.
Темпы роста цен на жилье замедлятся и приблизятся к уровню инфляции.
На вторичном рынке ситуация иная: благодаря снижению ключевой ставки наблюдается приток покупателей — в июле количество заявок выросло на 36% по сравнению с июнем. Осенью возможен рост цен на жилье в пределах 10–15%, что связано с реализованным отложенным спросом.
Влияние возможного увеличения отказов при оценке стоимости жилья маловероятно скажется на ценах; однако уровень одобрения заявок может снизиться. Пока банки не ужесточают требования к заемщикам существенно — поэтому откладывать покупку квартиры с использованием семейной ипотеки пока не стоит.
Планирующим оформить жилищный кредит рекомендуется подготовиться к новым условиям: потребуется увеличить первоначальный взнос до минимум 30%, особенно при использовании семейной программы; важна прозрачность доходов — официальная зарплата значительно повышает шансы на одобрение кредита.
Также стоит рассматривать комбинированные схемы финансирования: часть суммы под льготную ставку (до 6%), остальное — по рыночной ставке. Застройщики все чаще предлагают временные акции со снижением ставок до 1–4% на первые годы кредита.
Альтернативой могут стать региональные или корпоративные программы поддержки, где сохраняются дополнительные меры помощи. При дальнейшем снижении ключевой ставки (до уровня 14–16% к концу 2025 года), возможно появление выгодных условий для рефинансирования уже оформленных кредитов.
Отмена повышенных компенсаций приведет к ужесточению требований к заемщикам: потребуется более крупный первоначальный взнос (до 50%), возможно привлечение созаёмщиков и отмена практики оформления кредита без справки о доходах (по двум документам). Лимиты по сумме кредита начнут сокращаться, что может вызвать нестабильность на рынке новостроек.
Покупатели могут столкнуться с неопределенностью относительно условий одобрения и сохранности первоначальных взносов; банки могут начать вводить повышенные тарифы страховых полисов или возвращаться к практике комиссий за оформление льготных программ.
Поскольку большинство ипотек на новостройки оформлялось по льготным программам, после их отмены застройщикам придется стимулировать спрос через скидки и субсидированные ставки или ограничивать рост цен.
Тем клиентам, планирующим оформить ипотеку после 8 августа, рекомендуется внимательно следить за актуальными предложениями у банков и застройщиков — условия могут быстро меняться.
