Все ждут перемен: эксперты о рынке жилья в Томске

ТОМСК, 26 сен – РИА Томск. Рынок жилья в Томске переживает непростое время. Цены продолжают расти, но гораздо медленнее, чем раньше. При этом ставки и стагнация доходов населения ограничивают спрос. Какую роль на этом фоне сыграло решение Центробанка снизить ключевую ставку? На площадке Томского государственного архитектурно-строительного университета (ТГАСУ) ситуацию обсудили аналитики, представители банков и застройщики.Ранее сообщалось, что последние несколько лет основная доля ипотечных кредитов приходилась на новостройки (в Томской области это 70–80%), где действовала льготная ипотека с низкой процентной ставкой.В 2024 году программа льготной ипотеки закончилась, а условия госпрограммы семейной ипотеки изменились: в Томской области право на "семейку" получили родители одного ребенка до семи лет и семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, а в соседнем Новосибирске – только родители детей до семи лет.При этом решением правительства ставка для всех регионов сохранилась на уровне не выше 6%. Первоначальный взнос – от 20%. На этом фоне в 2025 году выдача ипотечных кредитов в Томской области сократилась на 40–50%. При этом в июне 2025-го ключевая ставка снизилась с рекордных 21% до 20%, в июле – до 18%, а в сентябре – до 17%.Жилье дорожает, но медленнее инфляцииПо словам директора Бюро оценки "ТОККО", заведующего кафедрой экономики Томского госуниверситета Дмитрия Хлопцова, если в 2019–2023 годах цены на жилье в Томске выросли почти на 70%, то с конца 2023-го по середину 2025-го прибавили лишь 11%. При этом рост цен оказался ниже инфляции: в 2023–2024 годах она составила почти 17%.Эксперт отмечает, что в основном рост обеспечили новостройки – плюс 39% за 2,5 года. На вторичном рынке при этом цены практически стоят на месте."В 2018–2019 годах продавалось 4–4,5 тысячи квартир. В декабре 2022-го – 2,7 тысячи. Сейчас – около 2 тысяч. Это минус 50% от нормальной ситуации. И это касается не только новостроек, но и вторички: владельцы просто снимают квартиры с продажи, потому что понимают – покупатель не придет при таких ставках", – сказал он.По его словам, на этом фоне меняется и структура покупательских предпочтений. Если раньше больше половины сделок приходилось на однокомнатные квартиры, которые довольно часто приобретались под сдачу в аренду или последующую перепродажу, то сегодня основной интерес на рынке – к "двушкам"."Люди хотят улучшить жилищные условия, но не могут продать старое жилье, особенно "однушки". Это главный тормоз для рынка. Средняя ставка по ипотеке до июля 2025 года – 24,9%. При таком кредите за 26 лет семья переплачивает в пять-шесть раз. Массовый спрос возможен только при ставке ниже 15%. Все, что выше, – это сделки по острой необходимости, а не ради улучшения условий", – отметил эксперт.Хлопцов отмечает, что, несмотря на сентябрьское снижение ключевой ставки, резкого ажиотажа на рынке жилья ждать не стоит. По мнению эксперта, Центробанку понадобится минимум еще два года, чтобы установить ставку в комфортные всем 15%.Оживление "первички" идет через "вторичку"Представители строительных компаний отмечают: несмотря на сложности с ипотекой и высокими ставками, рынок Томска сохраняет устойчивость. Так, по словам главного аналитика, руководителя группы маркетинга ПАО "ТДСК" Бориса Черникова, даже небольшое снижение ключевой ставки поддерживает спрос."Снижение с 21% до 17% за полгода – это хороший сигнал. Ставки по депозитам снижаются быстрее, чем ставки по кредитам. Люди выводят деньги и используют их как первоначальный взнос по семейной ипотеке. Смягчение денежной кредитной политики ЦБ повышает инфляционные ожидания, тем самым оживляя "первичку". Логика проста: нужно успеть воспользоваться полагающейся льготой – семейной ипотекой, пока она есть, а цены не выросли", – говорит он.По его словам, вторичный рынок начинает движение, но при текущем уровне ставок недостаточное. Черников считает, что, когда ставки по рыночной ипотеке опустятся до 15% годовых, вторичный рынок заработает. Это станет существенным драйвером роста рынка в целом, так как нужно будет продать "старую" квартиру, чтобы купить новую.Эксперт фиксирует: главным драйвером рынка остается именно семейная ипотека – весной ее доля составляла почти 98%, сейчас – около 96%. Рыночных сделок практически нет.В то же время эксперты сходятся во мнении, что Томску во многом повезло. "В Новосибирске семейная ипотека урезана, и рынок чувствует это сильнее. Там был бум на льготных ставках, перегрев, а теперь резкий откат. Многие стройки приостанавливаются. У нас в Томске ситуация спокойнее и предсказуемее", – считает коммерческий директор ТДСК Анна Облакова.По ее словам, томские застройщики продолжают предлагать как готовые квартиры, так и строящиеся объекты, что позволяет удерживать баланс. Кроме того, застройщики ищут новые решения, чтобы привлечь клиентов.Так, руководитель коммерческого отдела девелоперской компании "1&3" (ЖК "Михайловский парк-квартал" и "Парапарк") Эмиль Бисеров отмечает, что на рынке формируется интерес к "готовым решениям": например, к квартирам с ремонтом, мебелью и бытовой техникой."Мы протестировали спрос на формат полностью готовых для проживания квартир – от отделки до посуды. Очередь на них показывает: люди готовы платить даже высокую цену, если квартира сделана "под ключ". Это отличное решение для части покупателей", – считает Бисеров.По его словам, основной объем сделок по-прежнему проходит с использованием семейной ипотеки и, несмотря на рост обращений (около 8% в сравнении с предыдущим кварталом), сложность ситуации сохраняется."По оценкам, до 20% застройщиков находятся в зоне риска. Срок строительства – 2,5–3 года. Это значит, что текущие проекты – результат решений четырех–пятилетней давности. Но мы готовы строить и дальше, продолжаем проектные работы сразу нескольких объектов, чтобы при возросшем спросе предложить покупателям достойные варианты", – говорит он.Все зависит от доходовЧто же происходит в банковской сфере? Представители крупнейших банков говорят, что на фоне снижения ключевой ставки есть оживление, но большого бума не наблюдают."Мы видим большое количество заявок, в том числе на вторичку. Люди прицениваются, взвешивают свои возможности. Но сделок все еще немного – вторичка остается в состоянии низкого роста в общем объеме ипотечных кредитов" – отметила замуправляющего томским филиалом Сбера Варвара Игнатович.По ее словам, средний размер кредита в регионе остается небольшим по вторичному жилью – 2,5–3 миллиона рублей, первичный рынок – 5 миллионов рублей. Психологический уровень приемлемой для населения ипотечной ставки еще не достигнут, и многие ждут большего снижения, хотя и понимают, что это может произойти нескоро.Солидарны с ней представители и других банков. Так начальник отдела ипотечного кредитования Банка ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова подчеркнула, что рыночная ипотека остается ограниченным сегментом: "Наши эксперты ожидают, что госпрограммы займут около 75% в структуре продаж в целом по рынку по итогам года".По ее словам, чтобы помочь семьям покупать просторные квартиры, банки стали предлагать различные комбинированные продукты."Шесть миллионов берут по программе льготной ипотеки, а остальная сумма – по рыночной. Минимальная ставка по таким схемам – от 6,68 %. Это позволяет покупать трехкомнатные квартиры и дома с землей, которые не покрываются лимитом семейной программы", – поясняет эксперт.Участники круглого стола подчеркивают, что главная проблема для покупателей – разрыв между доходами и расходами.В дискуссии прозвучало, что доходы населения не выросли, а расходы увеличились. Девять из десяти клиентов банков уже обременены кредитами, свободной ликвидности нет. Многие рассчитываются кредитными картами, потому что все стало дорого.Тем не менее, даже в этих условиях остаются возможности для покупки жилья. Льготные программы – семейная, военная, IT-ипотека – дают людям шанс экономить, пусть и в ограниченном объеме. Они не снимают все проблемы, но позволяют рынку работать.Не допустить маятникаСейчас эксперты и банкиры сходятся в одном: рынок Томска держится за счет льготных программ. Последние позволяют семьям покупать квартиры и поддерживают спрос, хотя объемы сделок остаются скромными. При этом все участники рынка внимательно следят за решениями Центробанка, надеясь на дальнейшее снижение ключевой ставки.Пока же главная интрига – сохранение баланса: чтобы, с одной стороны, поддержать спрос, а с другой – не допустить нового перегрева, подобного 2019–2023 годам.Как подчеркивает заведующая кафедрой экспертизы и управления недвижимостью строительного факультета ТГАСУ Татьяна Овсянникова, государственная политика в этой сфере должна быть максимально взвешенной: "Хуже всего, если жилищная политика будет колебаться, как маятник: то всем выдаем льготную ипотеку, то никому. Это опасно. Конечно, она должна восстанавливаться, но очень постепенно и избирательно. Если мы вернем льготную ипотеку всем и сразу, окажемся в ситуации 2019–2023 годов, когда рост цен съел все преимущества для людей. Нужно действовать точечно, но так, чтобы покупка жилья оставалась доступной и на первичном, и на вторичном рынке".Реклама. Рекламодатель: ПАО "ТДСК". Идентификационный номер рекламы: 2W5zFHQ8M3v