Квадрат квадрату рознь: почему хотят запретить строить малогабаритное жилье

Минстрой рекомендовал властям регионов не утверждать новые проекты домов с небольшими по площади квартирами. Между тем именно на малогабаритное жилье в последние годы делают ставку многие девелоперы. Для них это решение вынужденное: стоимость квадратного метра растет, а финансовые возможности не позволяют россиянам покупать просторное жилье. Что ждет рынок недвижимости, если субъекты Федерации последуют совету Минстроя?

Поквартирный обход

В настоящее время, по данным Росстата, жилой фонд РФ насчитывает примерно 70 млн квартир, в том числе около 17,4 млн – однокомнатных, 26,2 млн – двухкомнатных и 17,4 млн – трехкомнатных. Впрочем, статистика не вполне отражает реальную картину. К однокомнатным квартирам, например, причислены и индивидуальные дома вне зависимости от их площади и количества комнат.

Как бы то ни было, по количеству квартир на душу населения Россия не уступает развитым странам мира, зато в два-три раза отстает от лидеров по площади и количеству комнат в них. Дисбаланс продолжит усиливаться, если сохранится текущая ситуация на рынке недвижимости. Согласно исследованию госкорпорации «Дом.РФ», доля однокомнатных и малогабаритных квартир сегодня составляет 53% портфеля новостроек. Как представляется, девелоперы могут принять корпоративные стратегии по поддержанию спроса путем снижения себестоимости строительства. Например, оптимизировать издержки по отдельным статьям. В жертву, возможно, принесут расходы на рекламу. Без «двигателя торговли» средние сроки продаж квартир в новостройках, скорее всего, удлинятся. Попытка же сэкономить на стройматериалах – заменить дорогие на их дешевые аналоги – чревата снижением качества жилья, что негативно отразится на репутации застройщика, который в итоге потеряет клиентов.

В этой ситуации девелоперы могли бы рассчитывать на поддержку субъектов Федерации. Интерес представляет опыт реализации Адресной инвестиционной программы (АИП) Москвы. Столичные власти определяют объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, которые будут построены за счет городского бюджета. Как правило, большинство объектов, включенных в АИП, по срокам синхронизированы с завершением проектов жилищного строительства.

Асимметричным ответом девелоперов на требование властей привести жилплощадь новостроек в соответствие с новыми нормативами мог бы стать переход от строительства квартир к строительству апартаментов. Согласно оценкам экспертов, сегодня на их долю приходится до 22% предложений на первичном рынке. Особенно популярны апартаменты в мегаполисах. На Москву, например, приходится около 11% продаж, на Петербург – почти 20%.

Издержки при строительстве апартаментов на 15–20% ниже, поскольку не надо создавать социальную инфраструктуру – поликлиники, детсады, школы, детские и спортивные площадки, автомобильные парковки. Однако юридически такая недвижимость не относится к жилой, что исключает возможность оформить регистрацию по месту жительства. И это серьезный сдерживающий фактор для развития рынка.

Ко всему прочему осенью прошлого года Москва создала прецедент – ввела запрет на строительство апартаментов. Нельзя исключать, что примеру столицы последуют власти некоторых регионов. При таком раскладе у российских девелоперов не останется иного выбора, кроме как строить более просторные квартиры по новым нормативам, перестав экономить на квадратных метрах жилплощади.

Автор – эксперт-стратег по развитию городов и территорий