Как оплатить недвижимость за границей из России – объясняют риелторы

Греция

Опыт показывает, что, какой бы запрет ни был наложен на российские банки и какие бы санкции ни вводились, всё равно находятся абсолютно легальные и рабочие варианты расчета по сделке.

Да, сложно перевести сразу крупную сумму. Поэтому эксперты рекомендуют делать дробные платежи, чтобы они проходили постепенно.

Наталья Циро Рува, основатель и управляющий директор Hellas Consult Solutions:

«Тем, у кого сегодня деньги находятся в России, мы рекомендуем схему открытия онлайн-счёта в армянском банке. Сейчас московские банки находятся в коллаборации с армянскими, что помогает нам доводить сделки до финала.

У кого-то есть счета в банках Киргизии. Страна, правда, ведет себя сейчас неоднозначно и каждый случай рассматривает отдельно. У нас был кейс, когда клиентка из Москвы ожидала примерно три месяца, пока киргизский банк решит с ней по телефону вопрос перевода денег с ее же счёта на счет греческого застройщика. Ей пришлось ехать в Киргизию, и при личном визите в банк она решила вопрос за два дня».

Таким образом, оплата сделки по покупке недвижимости в Греции для россиян возможна, но нужно запастись терпением и заручиться поддержкой опытного брокера, который поможет найти рабочие способы перевода средств.

Индонезия (Бали)

По словам риелторов, за последние пару лет среди россиян сложился понятный тренд: спрос сместился в сторону «дружественных» стран и тех застройщиков, которые готовы принимать деньги в России. Индонезия, и в частности остров Бали, где концентрируется интерес граждан РФ, в этом отношении выгодно выделяются на фоне других направлений.

Анна Ларина, директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group:

«Сейчас тренд на покупку в дружественных странах. Особенно интересны те застройщики, кто дает возможность оплаты в России. Среди индонезийских компаний такие есть, и именно они на пике популярности, так как предоставляют возможность легальной оплаты в РФ через российский счет или через пертнерские банки в СНГ. Для многих это значительно упростило сделки».

Испания

Для покупки недвижимости в Испании россиянам потребуется счет в третьей юрисдикции: напрямую деньги сейчас не перевести. А дальнейшее оформление обычно происходит через нотариальный депозит, где испанский нотариус выступает представителем двух сторон.

Павел Маслов, CEO Estate Barcelona:

«Акт нотариального депозита – это официально составленный документ, где нотариус выступает расчетным агентом:

• фиксируются объект покупки, цена и условия расчетов;
• средства переводятся на счет нотариуса;
• нотариус исполняет платежи продавцу и государству после регистрации собственности;
• если сделка не совершается, средства возвращаются покупателю.

Такой порядок обеспечивает безопасность расчетов без необходимости иметь банковский счет в Испании.

Также на рынке встречаются сделки с расчетом в иностранной валюте (дирхамы, рубли и пр.), где в купчей прямо фиксируется, что платеж происходит через счета за пределами Испании, а подтверждающие платеж документы прикладываются к нотариальным материалам. Такая схема возможна, но встречается реже, поскольку и продавец, и покупатель должны иметь счета в нужных юрисдикциях».

Кипр

Из-за санкций прямые переводы с российских счетов на Кипр сейчас фактически невозможны, поэтому схемы расчетов стали сложными и многоступенчатыми.

Дионис Полианидис, управляющий и партнер компании Foutina:

«При покупке недвижимости на Кипре чаще всего используются:

• счета в дружественных юрисдикциях – ОАЭ, Грузии, Казахстане, Армении;
• расчеты в криптовалюте (обычно USDT или BTC) с последующей легальной конвертацией через лицензированных брокеров или юристов;
• европейские финтех-сервисы (вроде Revolut), но, как правило, только для относительно небольших сумм.

При этом кипрские банки сохраняют жесткие требования к KYC и подтверждению происхождения средств: без пакета документов о доходах и истории движения денег провести оплату будет сложно. Получение ПМЖ при покупке недвижимости занимает в среднем семь-восемь месяцев».

Проводятся и сделки через криптовалюту, но количество объектов, которые можно так купить, ограничено: не все девелоперы и собственники готовы работать по такой схеме. Часто криптовалютой оплачивается только часть стоимости, а остальное вносится в фиате».

Анастасия Янни, CEO и партнер Cyprus Sotheby's International Realty:

«В 2025 году россияне продолжали активно покупать недвижимость на Кипре, но в основном это уже релоканты – люди, которые физически находятся за пределами России, а их деньги на зарубежных счетах. Среди таких покупателей заметно выросла доля молодых специалистов, которые работают на Кипре и могут оформлять ипотеку.

Что касается тех, чьи средства находятся в России, то расчеты в таком случае идут либо через банки в дружественных странах, либо через криптовалюту. У нашей компании уже есть опыт сделок с оплатой в крипто как в новостройках, так и на вторичном рынке. Ключевой фактор – насколько покупатель и продавец "в теме", есть ли у них выстроенная инфраструктура для таких расчетов и понимание рисков.

Проверка происхождения средств при оплате в криптовалюте всё равно нужна, однако сама процедура обычно оказывается немного проще, чем при классическом банковском переводе».

Таиланд

Таиланд за последние пару лет стал гораздо популярнее у российских покупателей недвижимости. И одна из причин – здесь можно провести сделку без открытия счетов в третьих странах.

Светлана Касаткина, управляющий партнер агентства недвижимости Exotic Property:

«Расчеты при покупке недвижимости в Таиланде проходят по нескольким схемам:

• перевод из российского банка напрямую застройщику (например, через Т-банк или МТС Банк);
• оплата наличными в офисах застройщика в Таиланде;
• внесение денег в российских офисах партнеров застройщика.

Некоторые девелоперы Таиланда принимают платежи через USDT и другие криптовалюты. Подробнее об этом я рассказывала в статье "Деньги в Таиланде: что нужно знать иностранцам, которые покупают здесь недвижимость".

С регистрацией прав собственности после оплаты также проблем не возникает: стандартные процедуры работают. Сделку по-прежнему можно заключить дистанционно».

Турция

Турция с точки зрения российских законов страна дружественная, что значительно упрощает транзакции. Как рассказали партнеры Prian в Турции, на рынке применяется множество разных схем оплаты.

Марина Енилмез, управляющий директор RestProperty:

«В Турции основным и фактически базовым способом оплаты недвижимости остаются банковские переводы. Рынок всё активнее уходит в белую зону – сделки оформляются по официальным документам. Криптовалюта здесь может использоваться лишь как инструмент: ее конвертируют в фиат через легальные механизмы, после чего уже обычный банковский перевод зачисляется на счет продавца».

Лилия Алтоп, директор Altop Real Estate:

«Для оформления tapu (права собственности) запрашивают квитанции или банковские подтверждения переводов, а в ряде случаев – например, при оформлении ВНЖ или гражданства через инвестиции – еще и валютную справку.

Что это значит для типичного покупателя из России без зарубежного счёта? Чаще всего первым шагом становится открытие счёта в турецком банке на имя покупателя. Процедура обычно занимает один день. В дальнейшем этот счет удобен и для бытовых расходов: оплата коммунальных услуг, сервисов, содержания недвижимости.

Дальше используются разные схемы заведения денег на этот счет.

• Переводы из России через те банки или платежные сервисы, которые технически еще могут отправлять деньги в Турцию и не находятся под жесткими блокирующими санкциями.
• Цепочки через дружественные юрисдикции: рубли → банк/счет в дружественной стране → турецкий банк → оплата сделки.
• Наличные: покупатель вносит наличные на свой турецкий счет, а затем делает перевод продавцу.

Отдельная тема, как легально ввезти наличные в Турцию. Этот вопрос решаем, но требует индивидуальной проработки и соблюдения ограничений по суммам и правилам декларирования».

Александра Кабакчи, генеральный директор Ataberk Estate:

«Турецкие банки, например VakifBank, продолжают открывать счета россиянам. Условия отличаются: где-то взимается плата за открытие, где-то требуют минимальный депозит.

Провести сделку можно вообще без открытия счёта в Турции. Эту схему нередко сопровождают агентства, беря на себя юридическое оформление и контроль платежей.

Отдельный вариант – оплата недвижимости в России: в некоторых городах деньги за объект в Турции могут быть приняты на территории РФ, как в безналичной форме, так и наличными, с последующим оформлением сделки уже в Турции».

Черногория

Один из важнейших трендов 2025 года на рынке недвижимости Черногории – это ужесточение банковского комплаенса. Что, конечно, отразилось на сделках с гражданами России.

Антон Шамарин, управляющий партнер Value.one:

«На практике это означает, что прямые переводы из России в Черногорию больше не работают, существенно усилен контроль происхождения средств (AML/KYC), а операции с участием иностранцев проходят многоуровневую проверку.

Для россиян сейчас остаются несколько допустимых схем расчетов.

• Оплата через счета в третьих странах – возможна, но с прохождением комплаенса в банках этих юрисдикций.
• Расчеты в России, если и покупатель, и продавец – граждане РФ: деньги могут быть переданы внутри страны, а уже юридическое оформление объекта проходит в Черногории.
• Криптовалюта применяется точечно: использовать ее удается лишь по отдельным объектам, так как немногие продавцы готовы работать по такой модели».