УК Оренбуржья не могут по закону заставить собственников платить и следить за уборкой прилегающих территорий

Летом прошлого года мэр Оренбурга Сергей Салмин получил замечания от экс-губернатора Оренбургской области Дениса Паслера за заросший травой и захламленный мусором город. Мэру были даны две недели на исправление ситуации. После нагоняя работа в областном центре закипела, за косилки взялись даже чиновники городской администрации и сотрудники подведомственных организаций.

Видимо, подумав и решив, что борьба с «авгиевыми конюшнями» не под силу, Салмин придумал «гениальное» решение – переложить обязанность по уборке прилегающих территорий на плечи самих жителей. Так с одобрения парламентариев региона появился скандальный закон об определении границ в муниципалитетах, согласно которому органы местного самоуправления должны осуществлять подготовку схем конкретных границ прилегающей территории (в метрах от объекта) в случае поступления соответствующего заявления от собственника либо иного правообладателя здания, сооружения или земельного участка. Делать это предполагается бесплатно, но потом собственник будет обязан содержать в порядке выделенную прилегающую территорию. Косить траву, убирать мусор  около коммерческого здания, частного или многоквартирного дома в итоге обязаны собственники. А кто не станет выполнять новый закон, того будут штрафовать на основании внесенных изменений в закон «Об административных правонарушениях в Оренбургской области». Зимой Сергей Салмин покинул город, оставив исполняющему обязанности мэра Оренбурга головоломку, как навести порядок, а самое главное, привести в действие новый закон, обязывающий жителей полностью содержать придомовую территорию.

СРО Ассоциация «Объединение управляющих компаний многоквартирными домами» под управлением генерального директора Дмитрия Жукова в адрес прокурора Оренбургской области Руслана Медведева, первого заместителя Главы Северного округа Оренбурга Павла Сухенко и главы Южного округа Александра Сисы подготовила обращение, в котором привела правовые обоснования того, что идея перекладывания ответственности по уборке территорий на собственников зданий на практике не только не жизнеспособна, но и противоречит федеральному законодательству.

Предлагаем ознакомиться с выдержками из обращения и законов, на основании которых сформулирована жалоба на действия мэрии Оренбурга:

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, случаи возложения бремени содержания имущества лицом, не являющимся его собственником, могут быть установлены лишь федеральными законами, к которым правила благоустройства не относятся, или договором.

Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ), допуская установление органами местного самоуправления порядка участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий, не предусматривают как возложения на них обязанностей по содержанию таких территорий помимо их воли, так и полного самоустранения органов местного самоуправления от исполнения обязанностей путем полного трансфера всего объема полномочий.

Таким образом, возложение на собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости обязанности по содержанию территории, прилегающей к их земельным участкам, может быть осуществлено либо на основании федерального закона, либо на основании договора.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о содержании прилегающей территория - территории общего пользования, которая прилегает к зданию и границы которой определены правилами благоустройства муниципального образования (п. 37 ст. 1 ГрК РФ). Но для этого собственники помещений должны принять решение в порядке ст. 46 ЖК РФ об утверждении перечня, объема работ и о выделении дополнительных средств на уборку прилегающей территории. Волеизъявление жителей МКД должно быть отражено в решении общего собрания собственников (ОСС) (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2021 № Ф07-16688/2020 по делу № А56-107476/2019). Начисления платы за эти работы включаются в квитанцию отдельной строкой.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирных домах несут бремя содержания общего имущества в части содержания земельного участка в соответствии с определенным составом общего имущества (границы землепользования) и размером платы, установленным решением общего собрания собственников помещений. В противном случае это нарушает действующий порядок правового регулирования, установленный федеральным законодательством.

Включение платы за работы по содержанию прилегающей территории в состав платы за жилое помещение также противоречит ст. 154 ЖК РФ, содержащей закрытую структуру платы, в которую данные работы не входят.

Запрет на включение в платежный документ дополнительных услуг без предварительного заключения с потребителем договора и без доведения до него существенных условий договора установлен и Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Конституционным судом Российской Федерации (постановление № 34-П от 02.07.2024).

В частности, отмечено, что вынесение контролирующими органами управляющим организациям предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории неправомерно в случае, если в обязанности управляющей организации в соответствии с договором на управление многоквартирным домом и решением общего собрания собственников многоквартирного дома не входит содержание и благоустройство придомовой территории.

 Для осуществления и выполнения работ по содержанию придомовой территории и, соответственно, включения управляющей организацией в стоимость услуг по управлению многоквартирным домом стоимости содержания (уборки, благоустройства) придомовой территории земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, должен быть сформирован, а управляющей организации необходимо знать его размер (границы).

Следовательно, если собственники помещений не примут решение об оплате содержания придомовой территории, не входящей в состав общего имущества, то понуждение их к выполнению таких обязанностей невозможно в силу закона.

Возлагая ответственность за ненадлежащее содержание спорных территорий на управляющие организации, органы местного самоуправления полагают, что содержание прилегающих территорий должно осуществляться за счет собственных средств управляющих организаций, что в свою очередь также является нарушением прав собственников многоквартирных домов; нарушением прав организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами, понуждением ее к выполнению финансово не обеспеченных работ, в ущерб основной деятельности. Вместе с тем, управляющие организации не выступают в роли благотворительных организаций.

«В настоящее время на территории города Оренбурга складывается следующая ситуация: управляющие организации не располагают схемами границ прилегающих территорий, равно как и отсутствует такая информация в органах местного самоуправления; передача таких территорий не оформляется договором (соглашением), заключаемым собственником, владельцем, пользователем земельного участка с администрациями городских округов; в рамках проводимых общих собраний собственники помещений голосуют против возложения на них бремени содержания таких территорий. При этом, в отношении управляющих организацией осуществляется административное давление в части необеспечения участия в содержании спорных земельных участков. Таким образом, определяя управляющие организации в качестве участников (исполнителей, заказчиков) по выполнению работ по содержанию прилегающих территорий необходимо обеспечить их не только законными ресурсами (источниками финансирования), но и руководствоваться нормами федерального законодательства», - резюмирует генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение управляющих компаний многоквартирными домами» Дмитрий  Жуков.

Интересно, будет ли отозван скандальный закон или же чиновники продолжат потуги по его реализации?