Опасные квадратные метры. Чего опасаться покупателям жилья в 2025 году

Хрущевки возвращаются: квартиры становятся все меньше и меньше. Борьба за улучшение жилищных условий зашла в тупик. Что дальше? Мария Соколова Сокращение площади квартир — неизменный тренд последних лет. По данным «Циан.Аналитики», за последние шесть лет средняя площадь квартир на вторичке сократилась на 10,1% — до 53,2 кв. м, а у новостроек она снизилась на 10,7% — до 49,1 кв. м. По словам руководителя компании Алексея Попова, старые дома вновь стали популярными. — Уменьшение метражей на вторичке объясняется не только перетоком на нее инвестиционного жилья, но и выводом в продажу морально и физически устаревших компактных квартир в домах 1960-1980-х гг. Позади уже четверть XXI века, на который раньше возлагали столько надежд, а в итоге вновь пришли к хрущевкам. К тем самым, из прошлого века… и к новостройкам, которые зачастую ничуть не просторнее и не предлагают больше комфорта для повседневной жизни. Получится ли выбраться из этого порочного круга? Неочевидные риски ИЖС В современной России сложилось правило: хотите просторное и приемлемое жилье — переезжайте в частный сектор и стройте свой дом. Не зря на ИЖС в 2024-м пришлось 58% ввода нового жилья. Такой американский формат с бесконечным пригородом имеет право на жизнь. Но и риски остаться ни с чем велики. В большинстве случаев людям приходится самостоятельно погружаться в процесс стройки: искать бригаду строителей, проект дома, контролировать процесс. Такая самостоятельная стройка без профессиональных навыков часто преподносит сюрпризы в виде раздувающейся сметы, технологических ошибок и низкого качества работ. Куда проще купить дом с подрядом: обращаетесь в компанию, платите деньги и через некоторое время получаете готовый дом. Удобно, но, по оценке зампреда комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Аксененко, недобросовестные застройщики (иногда просто мошенники) нанесли ущерб клиентам на 120–240 млрд рублей. В сфере ИЖС до сих пор нет единого реестра пострадавших заказчиков вроде реестра обманутых дольщиков. Каждый человек платит деньги строителям исключительно на свой страх и риск. ЦБ оценивает число пострадавших в 5 тыс. человек, Минфин — в 10 тыс., член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский — в 20 тыс. человек. От мошенников не спасает даже тщательное изучение отзывов и оценок на крупнейших интернет-порталах — рассказала Динара Сычева, которая осталась и без денег, и без дома в Подмосковье. Но зато с обязательствами по ипотеке. — На тот момент сомнений не было никаких — компанию рекомендовали банки как надежного застройщика. На всех специализированных сайтах, включая ДОМ.РФ, отличные рейтинги и отзывы. Мы оформили ипотеку, подписали документы и… начали ждать. Сначала мы думали: «Ну вот-вот, скоро начнут». Потом: «Может, у них сезонность какая-то?» А к сентябрю стало ясно — нас просто кинули. Но, как оказалось, не одних, а еще больше 25 семей! С 1 марта 2025 года в сфере ИЖС начали действовать эскроу-счета. Они спасли дольщиков в многоквартирных домах, но в индивидуальном строительстве пока буксуют. По данным ДОМ.РФ, за январь — май 2025-го на ИЖС было выдано только 6,5 тыс. ипотечных займов — это на 89% меньше прошлогодних показателей. И только в мае наметился рост — на 43% к апрелю. Идеальным вариантом для покупателей было бы приобрести дом от крупного застройщика, который разом застраивает целый квартал. Законодательно комплексная застройка возможна с марта 2022 года, но до сих пор в процессе строительства находятся только 13 поселков. Девелоперы крайне аккуратно относятся к новому сегменту, к тому же он требует дополнительных расходов. Застройщики, как и в случае с многоквартирными домами, обязаны создавать необходимую инфраструктуру в виде детских садов, школ и прочего. Кому позволено жить в Москве Если хотите иметь школы, больницы и общественный транспорт в шаговой доступности, тогда придется смириться с теснотой бетонной коробки и жить в городе. Особенно если у вас нет иных вариантов, кроме Москвы. За первые пять месяцев 2025-го новостройки в столице, по оценке ДОМ.РФ, подорожали на 7%, притом что в среднем по стране прибавка составила 2,9%. Ввод новых проектов сокращается, ипотечное кредитование сжалось, но застройщики продолжают накручивать цены. Квартиры в Москве так сильно подорожали из-за усиливающихся перекосов и растущего социального неравенства. Столица продолжает превращаться в элитный заповедник для состоятельных и очень богатых людей. Количество объектов элитного сегмента в Москве, по данным NF Group, за последние 12 месяцев выросло на 21% — до 3,2 тыс. лотов, а средняя цена одного квадратного метра взлетела на 34% — до 2,183 млн рублей. Все-таки глава девелоперской компании Mirax Сергей Полонский предвидел будущее, когда в 2008 году выдал пускай и вырванную из контекста, но знаменитую фразу: «У кого нет миллиарда, могут идти в жопу». Она очень точно описывает ситуацию на рынке недвижимости Москвы. Тем более что после появления Новой Москвы мест для людей без миллиарда стало куда больше. Как изменятся цены на квартиры летом 2025 года В регионах, где объемы строительства намного меньше, ситуация с ценами складывается крайне неоднородная. Все зависит от того, какие проекты застройщики выводят на рынок. Рекорд по подорожанию новостроек за январь — май поставила Орловская область: +10,1%. Карелия с ростом цен на 9,1% несильно отстает, а замыкает тройку Новгородская область с прибавкой на 8%. Есть немногочисленные регионы, где цены с начала года снизились. Это Забайкальский край (-2,2%), Хакасия (-2,8%) и Ульяновская область (-3,4%). Но это исключение из правил. Роста цен на жилье не избежать. Эксперты ожидают, что по итогам года на рынок выведут 35 млн кв. м жилья в многоквартирных домах — на треть меньше, чем в прошлом году. Для покупателей это плохие новости, считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — На фоне ограниченного предложения новостроек результатом станет рост цен. Поэтому важно поддержать запуски нового жилья уже сегодня. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов ожидает, что вторичка тоже подорожает на 3–5% до конца года. — Клиенты поймут, что климат в экономике меняется, можно рассчитывать на скорое рефинансирование. Соответственно, цены на вторичку будут расти. Складывается опасная ситуация: народ может активнее брать ипотеку на рыночных условиях (средневзвешенная ставка на новостройки — 26,54%, на вторичку — 25,01%), но нет никаких гарантий того, что ЦБ будет быстро снижать ключевую ставку. Есть риск надолго остаться с ипотекой на грабительских условиях. При покупке дома — риски, при покупке квартиры — риски. Выгодных и безопасных вариантов на рынке недвижимости не осталось, и вряд ли они появятся в обозримом будущем. Поэтому квартиры в хрущевках и маленькие студии с нами надолго. *деятельность запрещена на территории РФ