Ипотека под залог недвижимости: эксперт рассказал о нюансах покупки и продажи жилья

Можно ли продать квартиру, которая в залоге у банка? Как взять вторую ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия? Эксперт дал ответ на самые непростые вопросы, связанные с ипотекой под залог квартиры. В редких случаях заемщикам удается быстро выплатить ипотеку и уже став полноправным владельцем недвижимости решать жилищные вопросы, связанные с расширением или переездом. Срочные жизненные обстоятельства зачастую идут вразрез с 20-летним сроком кредитования, поэтому банки дают разрешение на продажу квартиры в ипотеке и покупку жилья под залог недвижимости. Серийный предприниматель, бизнесмен и основатель строительной компании «ЮКО» Вадим Юлдашев рассказал о нюансах таких сделок. Сделки с заложенной квартирой При продаже квартиры, которая является залогом по ипотеке, возникают определенные сложности и требуются особые условия. В общем случае, если квартира была заложена в банке как обеспечение по ипотеке, то для ее продажи необходимо получить согласие банка, поскольку на ней лежат обременения. В случае, если покупатель хочет приобрести заложенную квартиру и у него также есть ипотека, возможна трехсторонняя сделка с участием продавца, покупателя и банка. В этом случае часть денежных средств от продажи квартиры направляется на погашение части ипотечных обязательств текущей ипотеки, а оставшаяся часть выплачивается продавцу. «Однако необходимо помнить, что такие сделки требуют внимательного юридического и финансового анализа, а также согласования с банком, у которого заложена квартира. Будьте готовы к дополнительным условиям и процедурам при продаже такого имущества. Важно оценить все возможные риски и обратиться к специалистам для консультации и поддержки в подобных сделках», — советует Юлдашев. Типичные условия банка при ипотеке под залог недвижимости При продаже квартиры, которая является залоговым имуществом в банке, условия могут быть весьма разнообразны и зависят от политики и требований конкретного банка, рассказывает эксперт. Один из вариантов — банк может потребовать от покупателя взять ипотечный кредит именно в этом же банке. Такие условия могут встречаться и составлять часть стратегии банка по привлечению новых клиентов и удержанию кредитного портфеля. Также, существуют банки, которые рассматривают возможность проведения сделок с участием двух банков. В таких трехсторонних сделках принимают участие продавец, покупатель и оба банка, что добавляет сложности в процесс сделки. Можно ли отдать в залог квартиру, в которой имеются детские доли? Когда речь идет о продаже квартиры, которая является заложенной в банке, возникают вопросы о возможности использования ее в качестве залога, если в ней имеются детские доли. «Действительно, отдать в залог квартиру, в которой имеются детские доли, является сложным и непростым процессом. В случае, если дети являются собственниками части квартиры, необходимо учитывать, что третьей стороной в сделках с их имуществом являются органы опеки. Они выносят разрешения на сделки с недвижимостью, в которой зарегистрированы дети», — объясняет Вадим Юлдашев. Для упрощения данной ситуации возможны варианты, например, передача детям больших долей в другом объекте недвижимости, при наличии такового, с последующим согласием органов опеки на отзыв долей в спорной квартире. Таким образом, можно добиться того, чтобы квартира находилась исключительно в собственности совершеннолетних лиц, упрощая процесс продажи или использования как залога. Можно ли оформить залог на недвижимость, если залоговая квартира находится в другом городе? Когда речь идет о продаже квартиры, которая является заложенной в банке, встает вопрос о возможности оформления залога на недвижимость, если сам объект залога расположен в другом городе. Этот вопрос часто вызывает недоумение, так как требования банков по данному вопросу могут быть довольно жесткими. «На практике большинство банков предпочитают, чтобы объект недвижимости, выходящий в залог, находился в том же районе, где расположено отделение банка. Это обусловлено не только логистическими соображениями, но и позволяет банку следить за состоянием залогового имущества более эффективно», — рассказывает эксперт. Если же квартира, выступающая в роли залога, находится в другом городе, могут возникнуть трудности с контролем за ней со стороны банка. Тем не менее, в редких случаях некоторые банки могут рассмотреть возможность такого залога, но это требует дополнительных согласований и может быть связано с большими условиями и рисками. Берут ли в залог недвижимость, на которую оформляется ипотека? Когда речь идет о продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, возникает вопрос о возможности взять дополнительно в залог другую недвижимость, на которую оформляется ипотека. По практике, действительно, в случае взятия ипотеки под залог первой недвижимости для приобретения нового объекта, обычно происходит следующее. Залоговая квартира, под которую была выдана ипотека, освобождается в момент, когда новый объект недвижимости переходит в собственность покупателя. Таким образом, залогом для банка становится приобретаемый второй объект недвижимости. Это происходит в результате снятия старого залога и установления нового для обеспечения ипотечного кредита. Такой механизм обусловлен необходимостью обеспечения платежеспособности заемщика и защиты интересов банка. При этом важно помнить, что каждый случай может иметь свои особенности, и конкретные условия проведения таких операций могут варьироваться в зависимости от политики конкретного банка и законодательства. Нужно ли проводить оценку недвижимости старой квартиры, которая идет под залог? «Да, в случае продажи квартиры, которая является залоговым имуществом в банке, необходимо провести оценку недвижимости. Это важный шаг при сделках с ипотечным кредитованием, поскольку оценка рыночной стоимости поможет банку понять, насколько сумма заемных средств в случае невыплаты кредита может быть покрыта», — объясняет предприниматель. Проведение оценки помогает банку убедиться в соответствии стоимости залогового имущества сумме кредита и минимизировать риски, связанные с возможными убытками в случае дефолта заемщика. Какие банки берут под залог недвижимость? Практически все банки в настоящее время предлагают услуги по ипотечному кредитованию с использованием недвижимости в качестве залога, отмечает Юлдашев. Однако стоит отметить, что для банков это связано с высокими финансовыми рисками, а также оценка стоимости недвижимости часто может быть недооценена на данный момент, что может отразиться на условиях предоставления кредита не всегда в лучшую сторону. Ипотека под залог недвижимости по каким программам действует? Льготные программы ипотеки могут предоставить значительные преимущества при приобретении жилья, однако важно понимать, что подобные программы обычно не распространяются на заложенную в банке недвижимость. Таким образом, если квартира является залоговым имуществом, продажа ее в рамках льготной программы возможна только на рынке вторичного жилья. Это ограничение связано с особенностями льготных программ и требованиями банков в отношении залогового имущества. Поэтому, если желание продать квартиру, заложенную в банке, возникает в контексте участия в льготной программе ипотеки, необходимо быть готовым к тому, что данная опция может быть недоступна, и продажа будет возможна только на вторичном рынке жилья.