Тюмень продолжают застраивать при минимальном спросе на жилье

Казалось бы, стройка в Тюмени должна была бы замереть — высокие ипотечные ставки отпугнули покупателей, рынок недвижимости лихорадит, а цены на жильё больше не растут прежними темпами. Но девелоперы продолжают возводить новые кварталы. Что движет строительными компаниями? Оправданы ли их надежды? Для кого строим? Тюменский строительный рынок переживает кризис. Недвижимость в городе продаётся всё хуже, квартиры в новостройках находят покупателей медленно, а на вторичном рынке цены застопорились. Основная причина в высокой ключевой ставке Центробанка, которая с осени 2023 года взлетела до 21%. «Такая ставка делает ипотеку практически недоступной для большинства жителей, а те, кто ещё может взять кредит, предпочитают повременить с покупкой, надеясь на снижение процентных ставок в будущем. Спрос достигает критически низкого уровня», — рассказал тюменский риелтор Андрей Белоусов. Несмотря на это, строительные краны в городе работают без остановки, новые жилые комплексы продолжают появляться, и пока местные девелоперы не заявляли о заморозке проектов. Но кто все это будет покупать? Ранее спрос на жильё в Тюмени поддерживали сразу несколько категорий покупателей. Это обычные горожане, приобретавшие квартиры для собственного проживания, северяне и соседи из соседних регионов, инвесторы, рассчитывавшие заработать на перепродаже и аренде, а также государственные структуры, закупавшие жильё для социальных нужд. «Однако теперь все эти группы оказались в сложной ситуации. Ипотечное кредитование фактически заморожено, инвестиционная привлекательность недвижимости упала, а объёмы государственных закупок не могут компенсировать общее снижение продаж. На этом фоне застройщики продолжают вводить в эксплуатацию всё новые квадратные метры, создавая потенциальный переизбыток предложения», — объяснил в разговоре с «Нашим городом» аналитик рынке недвижимости Рустам Разетдинов. При этом многие застройщики говорят о том, что не сомневаются в том, что смогут продать свои проекты. «У жителей Тюменской области есть деньги, к тому же регион привлекателен для инвестиций. А потому мы не ожидаем проблем с продажами и наращиваем земельный банк», — рассказал коммерческий директор одного из крупных тюменских девелоперов. Но эксперты и аналитики эти слова воспринимают, как маркетинговый ход, так как ситуация на рынке уж очень напряженная. Стройку уже не остановить Одной из главных причин, по которым строительство не останавливается, является инерция самого строительного рынка. «Новостройки — это долгосрочный проект, и большинство из них начали проектировать ещё два-три года назад, когда спрос был на высоком уровне, а доступные ипотечные кредиты разлетались, как горячие пирожки. Резко свернуть такие проекты невозможно: вложены деньги, подписаны контракты, наняты рабочие, а любое замораживание стройки грозит многомиллионными убытками», — пояснил аналитик. По мнению эксперта, сложившаяся ситуация на тюменском рынке в долгосрочной перспективе может привести к резкому падению цен на жильё и массовым банкротствам девелоперов. Единственным выходом может стать поддержка со стороны государства в виде программ стимулирования спроса, а также временное сокращение объёмов нового строительства. Не стоит забывать и о банковских обязательствах. Девелоперы работают с привлечёнными средствами, которые нужно возвращать, а кредиты обслуживать. Остановка строительства может привести к банкротствам, что разрушит не только строительные компании, но и ударит по банковской системе, завязанной на финансирование крупных девелоперских проектов. «Государственные программы поддержки строительной отрасли тоже играют свою роль. Несмотря на сложную ситуацию, федеральные и региональные власти заинтересованы в том, чтобы стройка не останавливалась, поскольку это рабочие места, налоги и развитие инфраструктуры», — указывает Разетдинов. К тому же за активную стройку в Тюменской области оценил уже и президент России Владимир Путин. А потому темпы ввода жилья становятся визитной карточкой региона. Как говорил Евгений Фомин, начальник регионального управления Госстройнадзора, в Тюменской области работают 125 застройщиков, которые возводят более 350 многоквартирных домов. Удержаться на плаву Субсидирование процентных ставок, различные льготные программы, налоговые льготы для застройщиков — всё это позволяет строительным компаниям пока держаться на плаву, даже когда покупателей становится меньше. Однако, если ситуация не изменится в ближайшее время, последствия могут быть серьёзными. Во-первых, рынок окажется перенасыщен непроданным жильём. «Это приведёт к тому, что цены на новостройки начнут снижаться, поскольку застройщики будут вынуждены демпинговать, чтобы хоть как-то привлечь покупателей. Но снижение цен ударит по всей отрасли: вторичный рынок окажется в подвешенном состоянии, а владельцы квартир, купленных в последние годы, столкнутся с тем, что их недвижимость стоит дешевле, чем они за неё заплатили», — объясняет аналитик. Во-вторых, часть строительных компаний может не выдержать нагрузки и просто обанкротиться. Если крупные девелоперы ещё способны держаться за счёт финансовых резервов, то более мелкие застройщики могут не выдержать затяжного кризиса. Это создаст риск появления недостроенных жилых комплексов, которые будут годами стоять без завершения, создавая проблемы и для города, и для тех, кто уже успел вложиться в жильё. В-третьих, продолжение активного строительства при отсутствии покупателей может привести к замораживанию целых районов. Если ситуация ухудшится, такие районы могут превратиться в «мертвые зоны» без нормальной социальной инфраструктуры и комфортной городской среды. Пути выхода из кризиса существуют, но они требуют решительных действий со стороны государства и самих застройщиков. Одним из решений может стать активное развитие программ господдержки ипотечного рынка. Если государство сможет снизить ставки по льготной ипотеке или расширить категории граждан, имеющих право на субсидии, спрос на жильё может частично восстановиться. Однако это потребует значительных финансовых вливаний, а значит, и политической воли. Девелоперам, возможно, стоит пересмотреть свою стратегию и сосредоточиться на строительстве более доступного жилья, отказавшись от элитных проектов и лишних излишеств в отделке. Кроме того, в Тюмени практически не развита система арендного жилья, когда квартиры строятся не для продажи, а для долгосрочной аренды с участием специализированных компаний. Такой подход широко распространён в Европе и мог бы помочь девелоперам оставаться на плаву. И, наконец, стоит задуматься о временном снижении темпов строительства. Это болезненная мера, но она может оказаться необходимой, чтобы рынок успел адаптироваться к новым условиям. Если застройщики не сократят ввод новых объектов, а спрос так и не восстановится, отрасль может оказаться в глубоком кризисе. Губернатор Тюменской области Александр Моор открыто признал проблему, заявив, что спрос на недвижимость действительно упал. Для решения проблемы глава региона провёл встречу с девелоперами, где обсуждались возможные пути выхода из кризиса. Вопросы прорабатывает местный Минстрой, однако пока конкретных решений не предложено. Очевидно, что в ближайшие месяцы ситуация на тюменском рынке недвижимости останется напряжённой, а последствия текущего кризиса будут ощущаться ещё долго. Ранее «Наш город» сообщал о том, что власти Тюмени заберут у горожан ради реновации земли и недвижимость в Антипино.