Когда арендатор может не платить арендную плату за участок, находящийся в государственной собственности? // Обоснование невозможности использования участка для целей аренды

Договор аренды земельного участка — один из самых часто встречающихся договоров между частными лицами и государством. Очевидно, что за пользование земельным участком по общему правилу нужно вносить плату, но нередко встречаются такие ситуации, когда аренда на бумаги имеется, а по факту использовать участок, в соответствии с предметом договора невозможно.В настоящей статье, основываясь на практическом опыте Правового центра «Два М», разберемся, когда арендатор имеет законные основания не вносить арендную плату и что делать, если уполномоченные органы нацелены на ее взыскание. Откуда право не платить? Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Об этом факте говорит гражданский кодекс[1], а также эту мысль развил Верховный суд в своем Обзоре еще в 2015 году.[2]Однако предмет раздора в данном случае кроется в понимании, что такое невозможность пользоваться объектом аренды, в частности земельным участком.Когда считается, что арендатор не может пользоваться земельным участком? К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены: Физическое состояние объекта аренды (например, отсутствие проезда/прохода к земельному участку); Так, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.[3]Также стоит отметить, что передача земельного участка арендатору по акту приема-передачи не исключает установление обстоятельств невозможности его использования по назначению[4]. Юридическая невозможность использования участка в согласованных сторонами договора аренды целях. Данное основание может выражаться в том, что: градостроительный регламент земельного участка не допускает его использование для целей, указанных в договоре аренды (например, участок находится в охранной или санитарно-защитной...