Главная задача многих застройщиков — дожить до снижения ключевой ставки

На фоне перегрева в экономике в 2024 г. ЦБ был вынужден поэтапно повышать ключевую ставку до максимальных значений 21%. Разницу между льготной и рыночной ставками покрывать из бюджета стало невозможно. Помимо этого против программы льготной ипотеки неоднократно выступала глава ЦБ, отмечая что программа имеет обратный эффект, приводя к разгону цен на рынке новостроек и подталкивая многих покупать в кредит по две-три квартиры.

Как мы видим, после отмены массовой льготной ипотеки крах строительной отрасли не наступил и ждать его не стоит. Многие застройщики заранее подготовились к изменениям покупательского поведения и начали заблаговременно притормаживать ввод нового жилья или отодвигать сроки ввода в эксплуатацию. К слову, в 2026–2027 гг. эксперты ожидают, что рынок выйдет на минимальные показатели ввода жилья. За период массовой ипотеки 2020–2024 гг. многие набрали «жирок», который позволит им перестроить свою бизнес-модель и адаптироваться к новым условиям на рынке.

Однако главная задача многих застройщиков сегодня — дожить до снижения ключевой ставки. В сложившихся условиях удержаться на рынке удастся не всем. Эксперты высказывают мнение, что треть девелоперов в 2025 г. станут убыточными, а у значительной части застройщиков маржинальная прибыль снизится до 10%.

Надо сказать, что в нашей стране покупка квартиры является важнейшей базовой потребностью населения. Западный тренд на то, что можно всю жизнь арендовать жилье и не привязывать себя к конкретному месту жительства, не прижился, поэтому население тоже начинает адаптироваться к новым реалиям. После традиционного январского затишья в феврале-марте 2025-го объем выдачи ипотеки и количество выданных кредитов начали расти. Конечно, эти показатели вдвое ниже, чем прошлогодние, но не нужно считать, что ипотека в стране умерла. По данным аналитического исследования «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), за первый квартал 2025 г. выдано 127,6 тыс. ипотечных кредитов на 551,03 млрд руб. Для сравнения: в первом квартале 2024 г. было выдано 226,7 тыс. кредитов на 1,1 трлн руб.

Цены на новостройки растут, для этого есть объективные факторы, в первую очередь инфляция: рост цен на строительные материалы и заработную плату. Так как сметы на стройку текущих проектов составлялись 2–3 года назад, когда затраты были существенно ниже, девелоперы вынуждены перекладывать рост расходов на покупателя или соглашаться с сокращением маржинальной прибыли.

Многие участники рынка ждут повышения стоимости квадратных метров сразу после снижения ключевой ставки по следующим причинам: во-первых, сейчас наблюдается целенаправленное снижение ввода жилья застройщиками во многих регионах на фоне сдержанного спроса благодаря довольно эффективной жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, во-вторых, в прошлом году произошел рост спроса на арендное жилье, что спровоцировало рост стоимости аренды, так как многие отложили покупку квартиры до лучших времен, в-третьих, после снижения ключевой ставки и опережающего снижения процентов на депозиты россияне предпочтут конвертировать вклады в первоначальный взнос при оформлении ипотек.

Ждать снижения цен на новостройки бессмысленно, но для стимулирования продаж застройщики вынуждены прибегать к инструментам, которые ранее особо не применяли, — рассрочкам, персональным скидкам, дополнительным бонусам (например, купи квартиру — кладовка или машино-место в подарок).

Рассрочка, благодаря которой сейчас осуществляется значительная доля продаж новостроек (более 40%), является вынужденной мерой для застройщиков и в то же время довольно рискованным решением для покупателей. Так, при заключении сделки покупатель вносит 20% стоимости объекта и, пока дом не сдан, 1–3 года равными долями платит приемлемую для него сумму. После окончания периода рассрочки планирует оформить ипотеку на оставшуюся сумму долга по ставке, которая, как предполагается, должна снизиться по сравнению с сегодняшними значениями. Однако нет гарантий в снижении ипотечной ставки банков по окончании периода рассрочки, так как нельзя быть полностью уверенным в прогнозах ЦБ, который обещает снижение ключевой ставки к 2027 г. до уровня 7,5–8,5%. Помимо этого есть вероятность неодобрения в будущем ипотеки заемщику по самым разным причинам. Также надо иметь в виду, что на момент покупки объекта недвижимости в рассрочку покупатель не сможет официально зарегистрировать его в Росреестре. Для застройщика продажа квартир в рассрочку сопряжена со скрытым риском неплатежеспособности покупателя, а также недостаточным пополнением эскроу-счетов.

Изменения на рынке строительства неизбежны, крупные игроки будут поглощать более слабых участников или локальных игроков рынка. Жесткая денежно-кредитная политика Банка России приводит к оптимизации издержек и сокращению некоторых не основных категорий сотрудников. Бизнес-модель следующего этапа, скорее, будет строиться на обеспечении эффективности и оптимизации работы застройщика, а не на поддержании активного маркетинга по привлечению новых клиентов. Покупатели начали более расчетливо подходить к решению о покупке квартиры, соответственно, продавцам все сложнее привлечь покупателей маркетинговыми инструментами, которые активно применялись в 2020–2023 гг.