Банки теперь открыто требуют «откаты» за одобрение льготной ипотеки. Что происходит?

Дальневосточная ипотека является ключевым механизмом выживания рынка новостроек. Но с 2024 г., после повышения первоначального взноса до 50%, объемы выдачи субсидированных кредитов рекордно сократились. Причина в том, что многие банки ввели некий дополнительный комиссионный сбор, без которого получить одобрение на кредит невозможно.

Сейчас выдача льготных ипотек для банков – не самый доходный продукт. Полпред президента в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев оценивает убытки дальневосточных банков от выдачи ДВ ипотеки в 2 млрд руб.

Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра» (ГРЦ): «Поэтому банковский сектор вводит требования о повышенном первоначальном взносе (до 50%) и ужесточает условия к заемщикам. В частности, создают программы, когда можно заплатить комиссию банку за снижение первоначального взноса до 20%».

Комиссии составляют в среднем от 6 до 17% от суммы кредита. В денежном эквиваленте суммы единоразовой выплаты банку варьируются от 300 тыс. до 1,8 млн руб. Причем платят эти комиссии застройщики, не имеющие возможности компенсировать расходы за счет повышения стоимости квартиры.

«Если еще год-два назад многие девелоперы повышали стоимость квартиры для таких заемщиков, то сейчас, когда введен «Ипотечный стандарт», это застройщикам уже прямо запрещено самим стандартом», – поясняет Сергей Косиков.

Риелтор добавляет, что комиссия платится не за каждую сделку. Это зависит от банка, который финансирует стройку, а также наполненности счетов эскроу и размера первоначального взноса, который готов внести клиент.

«Каждый девелопер использует этот инструмент достаточно аккуратно и точечно. Если позволяет финмодель проекта и предусмотрена статья расходов, то застройщик, как правило, оплачивает эти комиссии из кредита, который выдает ему банк. И, конечно, это все в любом случае снижает маржинальность проектов для застройщиков, закладывается в цену квартиры», – поясняет Косиков.

Артем Большаков, девелопер, учредитель компании «Альянс недвижимости», поправляет: в таких условиях у застройщиков маржинальность не снижается, а отсутствует полностью.

«Допустим, человек заходит в ипотеку для покупки дома за 5 млн руб. Банк кредит одобряет. Но с условием, что застройщик «субсидирует» ему 800 тыс. В противном случае заемщику придет отказ. Схемы смахивают на рэкет, а формулировка комиссий – на ультиматум: чтобы получить ипотеку в 2%, ты должен подарить банку 19% от суммы. Несогласные наказываются отказами в выдаче ипотеки. Нам даже тарифы озвучивают: если у клиента есть первоначальный взнос в размере менее 50%, то единовременная выплата («комиссия») для застройщика составит 19,1%. Если заемщик готов внести первоначальный взнос в 50%, то «откат» возьмут поменьше – 17,7% от суммы кредита», – поясняет девелопер.

Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае: «Если называть вещи своими именами, формулировка на самом деле простая: банки открыто берут «откаты» и творят беспредел. Проценты этих откатов немыслимые, и это помимо заложенных в теле кредита официальных комиссий, страховок и рекордного первоначального взноса. Тарификация разрабатывается в зависимости от ипотечной программы и первоначального взноса».

Владимир Каплинский поясняет, что на практике схема выглядит так: человек берет льготную ипотеку, банк кредит одобряет, но для того, чтобы получить денежные средства за приобретаемую квартиру, застройщик должен банку уплатить некую комиссию, «просубсидировать банк». Речь идет о суммах в 800 тыс. руб. и выше.

«Если девелопер согласится на такие условия, то смысл ему вообще строить и продавать квартиры? В такой «связке» с банком он маржинальности не увидит, – говорит Каплинский. – Соответственно, застройщик пытается переложить финансовую нагрузку на покупателя. Но люди, заходящие в ипотеку под низкий процент, априори не очень-то платежеспособны. Большинство едва деньги на первоначальный взнос находят. Вот и получается, что на словах банк льготную ипотеку одобрил, а на деле создал условия, при которых потенциальный заемщик вынужден от нее отказаться».

Такие схемы «субсидирования застройщиком» распространяются даже на рынок ИЖС, который, как и многоквартирка, получает средства на счета эскроу. Подрядчики, работающие на строительстве индивидуальных домов, по их собственному признанию, существуют сейчас зачастую на грани рентабельности.

«Потому что перед тем, как построить за свои же деньги дом, девелопер должен еще отдать банку «комиссию» в размере более 1 млн руб., – объясняет Каплинский. – Как он компенсирует эти расходы? Заложит в стоимость объекта. Отсюда и резкое подорожание недвижимости, и отток покупательского спроса».

«Для тех, кто применяет такую схему, – эта мера вынужденная, – комментирует ситуацию Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», директор компании «Ростконтракт». По ее словам, клиент должен понимать, что данная комиссия, – это проценты банку для минимизации затратной части по первоначальному взносу, в противном случае банки начнут работать себе в убыток.

«А в убыток банки не будут работать никогда. Поэтому, заходя в льготную ипотеку под минимальный процент, потенциальный заемщик должен быть готов к определенным дополнительным затратам. Они продиктованы экономической ситуацией. Банк выдвигает условия, а человек волен выбирать – принимать их или отказаться», – поясняет Оборожная.

«Оправдания банков понятны: льготные программы для них сегодня убыточны, субсидий государства на покрытие издержек не хватает. «Не понятно, почему это «псевдольготное» финансирование продолжается? И как так получается, что банковские проблемы перекладываются на заемщиков и застройщиков?» – задается вопросом Владимир Каплинский.

Артем Большаков: «Что бы кто ни говорил, но единственные драйверы продаж на Дальнем Востоке, льготные ипотеки, становятся людям недоступными. По факту это означает коллапс строительного сегмента. Если, конечно, в ближайшее время ничего не изменится. Более того, последствием истории с «откатами» и заградительными условиями по главному ипотечному инструменту – дальневосточной ипотеке станет рекордный отток населения из Приморского края в частности и ДФО в целом».