Стоимость малогабаритных квартир во Владивостоке бьет рекорды

Рост стоимости малогабаритных квартир во Владивостоке продолжается. В годовом периоде он составил более 24%, достигнув уже 219 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие цифры указаны на ресурсе «Мир квартир». Что происходит?

24-процентный рост цен на малогабаритные квартиры во Владивостоке обусловлен несколькими факторами.

Яна Молчанова, коммерческий директор Edelweiss: «Во-первых, ограниченное предложение в условиях высокого спроса: компактное жилье всегда актуально для тех, кто только начинает свой путь к собственному дому. Во-вторых, рост себестоимости строительства, включая материалы, логистику и услуги подрядчиков, неизбежно сказывается на конечной стоимости квартир».

Николай Новиков, менеджер группы продаж «Этажи-Владивосток», пояснил, что ситуация с удорожанием жилого фонда не однозначная. «Если смотреть все проданные квартиры площадью 18-32 кв. м, то мы видим рост цены за квадратный метр. Но стоит нам разделить эти категории, то картина совсем другая», – рассказал эксперт.

По его словам, все больше покупателей отказываются от 2-3-комнатных квартир в пользу малогабаритного жилья, этот перевес на вторичном рынке ощущается явно. Однако стоимость <однушек> постройки 1980-2000 гг. осталась прежней, а в некоторых районах города снизилась по отношению к прошлому году.

«В то же время за последние годы во Владивостоке было введено в эксплуатацию много новых ЖК с квартирами малой площади (примерно 25-30 кв. м). Это новые дома, разного класса от эконома до комфорт+. И вот они стоят дорого, так как это новый фонд», – поясняет Новиков.

Ряд экспертов уже окрестили спрос на малогабаритное жилье «трендом года». Однако «тренд» связан с общими экономическими условиями на рынке.

Дмитрий Ионов, коммерческий директор СЗ «Группа»: «С одной стороны, платежеспособность покупателя снижается и желающих зайти в дорогие ипотеки становится меньше. С другой – драйвером продаж по-прежнему остается дальневосточная ипотека с лимитом 6 млн руб. Понимая эти ограничения, девелоперы искусственно подтягивают стоимость небольших квартир до ипотечного лимита, тем самым смещая покупательский спрос в сторону малогабаритного жилья. Здесь логика простая: чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр. И наоборот».

«На первичном рынке действует несколько программ с господдержкой (ипотеки: дальневосточная, семейная, для участников СВО, педагогов, врачей и т. д.), и лимита по сумме по этим программам как раз хватает на покупку однокомнатной квартиры. В реалиях нашего времени покупатели принимают решение покрыть самую базовую потребность – иметь свой угол», – уточняет Николай Новиков.

Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае: «С одной стороны, базовые ставки по ипотеке довольно высокие, с другой – первоначальный взнос повысился до 50%, а с третьей – банки начали активно выставлять требования по встречным комиссиям, которые должен заплатить либо застройщик, либо гражданин за выдачу льготного кредита. По сути, это некие <откаты> за положительное решение, размеры которых доходят до 1 млн руб. В противном случае подавляющее большинство заявок по льготным ипотекам не одобряется.

Те же, кто имеет варианты зайти в покупку без ипотеки (использовать собственные накопления, воспользоваться какими-то сертификатами, продать имеющуюся квартиру), тоже в большинстве случаев стараются приобрести малогабаритное жилье, чтобы хоть как-то инвестировать в недвижимость. В этой связи такой формат квартир все больше востребован».

Дмитрий Ионов считает, что такое жилье, как правило, приобретается не с целью проживания, а в качестве инвестиционных вложений, а значит, все участники цепочки купли-продажи должны быть довольны: банк предоставляет ДВ-ипотеку, закрывая отчетные периоды потребительским спросом, девелопер реализует квартиры, покупатель приобретает недвижимость, оставаясь в ипотечном лимите.

«Однако, если сегмент малогабаритного жилья начнет слишком активно развиваться, города превратятся в «человейники», подобные примеры есть во Владивостоке – это так называемые дома гостиничного типа. На мой взгляд, это неправильно. В жилых комплексах должно быть гармоничное сочетание больших и маленьких квартир, а людям необходимо предоставлять инструменты (ипотека с доступной кредитной ставкой, рассрочка от застройщика и т. п.), чтобы они могли себе позволить купить квартиру большей площади», – уверен Ионов.

КОММЕНТАРИИ

Александр Бордюг, президент Ассоциации «Дальневосточная гильдия риэлторов», член Национального совета НП «РГР», основатель АН «Титул ДВ»: «Жилье небольшой площади всегда было более востребовано. Это связано со стартовым накоплением капитала потенциальными покупателями при покупке первого жилья, возможностью получения небольших сумм при ипотеке, невысокими коммунальными услугами, разменным инструментом при расселении, высоким спросом арендаторов, при инвестиционных проектах.

Основным триггером, повлиявшим на весь рынок недвижимости, стало повышение ключевой ставки. Как следствие – повышение стоимости ипотеки и всех видов кредитов. Ипотека стала недоступна большинству потенциальных покупателей. Особенно это коснулось многокомнатных квартир. Итог: желающие приобрести собственное жилье стали довольствоваться тем, на что хватает собственных средств. Повышенный спрос привел к подорожанию доступного (малогабаритного) жилья.

Инвестиционная привлекательность, более высокий возврат инвестиций, чем у крупных объектов, привлекает инвесторов. Если в спокойном рынке можно было описать портрет потенциального покупателя малогабаритного жилья, начиная со студентов, молодых семей и заканчивая инвесторами, то в условиях экономической турбулентности портрет несколько размывается. И социальная линейка сильно расширилась.

Текущая ситуация на рынке малогабаритного жилья во Владивостоке показывает, что этот сегмент сохраняет высокую привлекательность. В 2025 г. тенденция роста цен или их снижение будет зависеть от спроса, размера ключевой ставки, появления альтернатив и уровня инвестиционной активности».

Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра» (ГРЦ): «Цифры коллег, говорящие об удорожании на 24% малогабаритного жилья, – неожиданность. По нашим данным, за прошлый год новостройки подорожали всего на 7,5%. Малогабаритные квартиры подорожали в среднем чуть больше, но все еще менее 10% за год.

Соглашусь в одном: небольшие квартиры действительно всегда пользуются повышенным спросом в периоды нестабильности, высоких цен и высоких ставок. Общий чек на такие квартиры самый маленький, и есть определенный пул покупателей, которые приобретают по принципу <на что хватает>. Но сейчас и доля предложений таких квартир значительно снизилась за последние два года, и спрос на такие квартиры несколько меньше, чем на квартиры 40-60 кв. м.

Так что вряд ли можно назвать трендом года покупку малогабаритного жилья».