Цены снизились. Жесткая трансформация вторичного рынка недвижимости

На рынке вторичной недвижимости в Приморском крае складывается беспрецедентная ситуация. Объемы договоров купли-продажи квартир стремительно сокращаются, большинство собственников стремятся улучшить жилищные условия за счет обмена жилой площади. Трансформацию рынка обуславливает заградительная ставка по вторичной ипотеке, которая, по прогнозам аналитиков, скоро будет выше 35%.

Фатальные обстоятельства

Перекос спроса в сторону обмена жилья произошел из-за совокупности сразу нескольких факторов, говорит Александр Бордюг, президент Ассоциации «Дальневосточная гильдия риэлторов», член Национального совета НП «РГР», член комитетов РГР «По межрегиональным сделкам», «Региональному развитию», лауреат национальной премии «Эксперт рынка недвижимости», основатель АН «Титул ДВ». По словам эксперта, текущие высокие ставки делают ипотечные кредиты непомерно дорогими для многих потенциальных покупателей, что приводит к замедлению активности на рынке вторичной недвижимости.

«В таких условиях, возможно, придется прибегнуть к альтернативным способам решения жилищного вопроса. Один из них – обмен жилья без использования ипотечных средств. Однако такой путь требует наличия дополнительных средств для доплаты при обмене жилья, что создает определенные ограничения», – поясняет Бордюг.

Вторым неблагоприятным для «вторички» обстоятельством стало масштабное развитие сегмента новостроек. Если говорить о покупке квартиры, наличие льготных ипотек в сегменте новостроек все еще стимулирует покупательную способность в данном сегменте. В отличие от «вторички», где льготного кредитования фактически не предусмотрено.

«Не стоит забывать, что в крае ведется массовая застройка новых жилых комплексов, которых ранее не было в таких количествах», – говорит Галина Кравцова, руководитель отдела продаж АН «Авантаж».

«Объемы предложения на рынке новостроек растут, эти квартиры стали конкурировать на рынке за покупателя с объектами «вторички», – добавляет Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра» (ГРЦ).

Но ничего страшного, по словам экспертов, все равно не происходит. Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», директор компании «Ростконтракт»: «Честно скажу, за 27 лет работы в недвижимости такой рекордной ключевой ставки мне видеть не приходилось. При таких условиях весьма сложно делать прогнозы относительно рынка недвижимости. В настоящее время очевидно одно: алгоритмы работы на рынке меняются».

«В условиях высокой ипотечной ставки мы уже видим ряд тенденций, которые говорят не об «остановке», а о «трансформации» рынка недвижимости», – уточняет Татьяна Скворцова, руководитель группы продаж «Этажи-Владивосток».

«Просто приобрести недвижимость становится сложнее», – добавляет Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае.

Сложные и многоступенчатые

Говоря об усложнении, эксперты имеют в виду не только непосредственно дорогие кредиты, но и организационные процессы, связанные с ведением сделок. «За предыдущие годы «благополучного» рынка как продавцы, так и покупатели отвыкли от самого инструмента мены недвижимости, который требует большого опыта и способности качественно организовать процесс сделки», – поясняет Александр Бордюг.

Эксперты поясняют, что сейчас многие продавцы и покупатели просто не знают, как правильно организовать процесс сделки. «Сейчас для того, чтобы удовлетворить собственный запрос, мало найти нужное жилье по объявлению, зачастую требуется провести целую цепочку сделок, чтобы в итоге человек остался доволен и получил ту квартиру, о которой мечтает», – говорит Владимир Каплинский.

«Самому человеку очень сложно подобрать необходимый объект, соответствующий параметрам, уложиться в заданный бюджет и минимизировать доплату за нужную покупателю квартиру», – добавляет Татьяна Скворцова.

По слова Каплинского, работа риелторов усложнилась: «Одним покупателям, например, подойдут льготные ипотечные программы, другим обмен с доплатой, третьим – многоступенчатые сделки через продажу имущества с выходом в ипотеку и так далее. То есть вопросов стало больше, а запрос остался».

Александр Бордюг: «Поскольку количество сделок может сократиться, доходы риелторов будут зависеть от эффективности работы и умения адаптироваться к новым условиям. Возможно, некоторые компании сосредоточатся на консультационных услугах и помощи клиентам в поиске альтернативных решений, чтобы компенсировать снижение количества прямых продаж».

Галина Кравцова, в свою очередь, считает, что сложившаяся ситуация риелторам на руку: «Те, кто в деле не разбираются, – уйдут с рынка. А застройщики будут обращаться к агентам чаще. Кстати, именно девелоперы платят риелторам зачастую в три раза больше, чем предлагает собственник вторичного жилья».

Ценовой парадокс

Турбулентности на рынке вторичной недвижимости в Приморье происходили весь год. Согласно данным ресурса Restate, пик стоимости квартир был в марте, когда средняя цена на квадратный метр составляла 150 тыс. руб. Для сравнения: в ноябре 2023 г. цена за «квадрат» на «вторичке» фиксировалась в районе 125,7 тыс. руб. После рекордного роста весной график стоимости начал движение в сторону снижения, прямо противоположную показателям роста ипотечных ставок.

В октябре текущего года средняя цена по рынку составляет 139,9 тыс. руб. – минус 4,12% по сравнению с мартовскими цифрами. Рост цен на жилую недвижимость остановился.

Александр Бордюг: «По всей видимости, ключевая ставка ЦБ будет повышаться еще какое-то время, скорее всего, в пределах одного года. Это еще больше затруднит получение ипотечных кредитов, приведет к дальнейшему снижению активности на рынке и к снижению стоимости квартир. Но не стоит ожидать, что это будет происходить быстро и равномерно. Скорее мы будем наблюдать сначала единичные случаи появления в продаже объектов по сниженным, относительно остальных, ценам и увеличение размера дисконта, на который будут готовы продавцы».

Сергей Косиков: «Цены на «вторичку», похоже, уже снизились, насколько можно. Последние месяцы цены стабильны, и продавцы уже не дают таких скидок, как в начале года. Активность покупателей на рынке тоже стабильна, даже видим небольшой рост такой активности – стало чуть больше звонков и просмотров».

Галина Кравцова: «Вторичка» может корректировать цены, ее не нужно «строить», она уже построена, а в новостройке ценообразование определяется множеством факторов, в том числе пресловутым «удорожанием строительства». Таким образом, начинается ценовой разрыв: вторичный рынок будет дешеветь, первичный – вряд ли. И когда многодетная семья встанет перед выбором купить новую квартиру площадью 39 кв. м или у собственника на «вторичке» 60 «квадратов» за одну и ту же стоимость, конечно, выбор будет сделан в пользу более просторного жилья».

Финансовая диверсификация

Однако способы изыскания денег на квартиру заметно изменились. По словам экспертов, происходит диверсификация источников средств для покупки недвижимости.

Татьяна Скворцова: «Покупатели чаще приобретают жилье с использованием наличных средств, увеличивают первоначальный взнос по ипотеке, чтобы снизить ежемесячную финансовую нагрузку. Увеличивается количество встречных сделок, при которых сначала продается своя квартира или дом, а затем приобретается другая недвижимость».

Сергей Косиков уточняет, что раньше почти 70% сделок происходили по схеме «продал что-то старое – добавил денег – купил что-то взамен», где объем недостающих денег люди изыскивали через ипотеки. В настоящее время увеличилась доля сделок, где покупатели используют собственные накопления либо заходят в кредитование на относительно небольшие суммы – 2–3 млн руб.

«Сегодня проще взять кредит на доплату, чтобы обменять, например, однокомнатную квартиру на двухкомнатную, чем покупать квартиру в ипотеку», – добавляет Владимир Каплинский.

Марина Оборожная тоже отмечает, что население для улучшения жилищных условий за счет обмена с доплатой все чаще отдает предпочтение потребительскому кредитованию. «С одной стороны, население меньше старается кредитоваться, достаточных накоплений большинство людей не имеет и заходить в ипотеку с первоначальным взносом 20–30% готовы единицы. С другой стороны, банки тоже сейчас в сложных условиях – пытаются просчитать свои риски и одобряют далеко не каждую сделку, даже когда документы у заемщика в порядке», – поясняет Оборожная.

Владимир Каплинский: «Дополнительно сегодня у наших граждан появились еще такие возможности, как материнский капитал, различные другие сертификаты. Поэтому рынок вторичной недвижимости, пусть и не такой активный, как был пару лет назад, но вполне себе живой и развивающийся».

Галина Кравцова: «Прекращение продаж на «вторичке» не произойдет никогда. «Паузы» мы проходили многократно, были периоды, когда казалось, что рынок реально умер – ни звонков, ни продаж. Но проходило время, и активность возобновлялась. Жизнь не стоит на месте, покупатели будут всегда, подрастают дети, создают семьи, другие, наоборот, распадаются, кто-то получает наследство, другие задумываются уехать и продают недвижимость, то есть «круговорот недвижимости в природе» невозможно остановить».

Более того, по словам экспертов, приобретать вторичное жилье в период высокой ипотечной ставки даже выгодно.

«Звучит парадоксально, но это факт: цена на квартиры снижается. В дальнейшем, когда понизится и ключевая ставка, можно рефинансировать ипотечный кредит под более приятный процент», – поясняет Татьяна Скворцова.

Сергей Косиков считает, что если есть накопления и вопрос с жильем не стоит крайне остро, то лучше положить деньги на депозит.

«Сумма до 5 млн принесет на вкладе, скорее всего, больше пользы. Но если стоит вопрос о расширении, не стоит ждать. На таком спокойном рынке, как сейчас, вы можете вдумчиво и продать, и выбрать новое жилье. Когда ставки по ипотеке пойдут вниз, то цены и спрос, как по команде, рванут вверх. И тогда в реальности переезд обойдется дороже», – полагает директор ГРЦ.