Будни уральских застройщиков

Девелопмент Екатеринбурга и Свердловской области в 2025 году переживает непростой период. Предложение на первичном рынке растет, как и стоимость квадратного метра. Интерес покупателей к объектам недвижимости сохраняется, но количество сделок после отмены льготной ипотеки для широкого круга населения продолжает сокращаться. В условиях сниженного спроса конкуренция между застройщиками увеличивается, поэтому многие вынуждены пересматривать свои подходы к ведению бизнеса. Директор по развитию бизнеса Smartis Александр Калинин рассказал, какие инструменты помогут уральским девелоперам найти новые точки роста.     Что происходит на рынке недвижимости Екатеринбурга   В 2024 году уральские девелоперы построили 1,7 млн кв. метров жилья. Положительная динамика сохраняется и в 2025 году. В строительстве находится около 5 млн кв. жилья, что превышает показатели большинства региональных центров. Новостройки стабилизировались на уровне 158–165 тысяч рублей за кв. метр, вторичный рынок — около 127 тысяч рублей за «квадрат».   В Екатеринбурге запущено 25 проектов по комплексному освоению территорий (КРТ), общей площадью 127 га. Это новый тренд в городской застройке. Первичный рынок рекордно насыщен: в феврале 2025 по данным разных источников покупателям были доступны 30–35 тысяч лотов. Тогда как на вторичном предложение ограничено.   Уральские застройщики отмечают успехи «на коротких дистанциях». Например, в марте они получили новый максимум по объему продаж — рост на 116%, по сравнению с февралем. Но эти показатели далеки от отметок, указывающих на восстановление спроса. Проекты с рассрочкой востребованы у тех, кто хочет улучшить жилищные условия. А вот интерес к ипотечным программам не восстанавливается. Количество таких сделок сократилось в начале 2025 года на еще 35%. Стремясь вернуть их долю в условиях конкурентного давления, девелоперы стимулируют спрос рассрочками и скидками. Но покупатели не торопятся приобретать недвижимость. «Потребительские предпочтения за последний год существенно изменились. Намерение приобрести недвижимость в 2025 году снизилось на 22% по сравнению с 2024 годом. Значительно упали цели инвестиции в недвижимость — с 17% до 7%», — говорит коммерческий директор ГК «Практика» Ксения Плешакова.   Банк России прогнозирует сохранение высоких ставок до 2026 года, пока инфляция не стабилизируется на уровне 4–6%. «Объективно снижение ключевой ставки на 1%, вслед за которым произошли корректировки ставок по базовым программам ипотечного кредитования до 23–25 %, не повлияет на рост количества сделок. Пока ставка на вторичном рынке не достигнет уровня хотя бы 14–16 %, какого-то оживления ждать не строит. К тому же банки по-прежнему ограничивают их выдачу», — отмечает основатель Центра ипотечного кредитования и руководителя направления Metr.broker Екатерина Мишина.    В таких условиях застройщики вынуждены делать ставку на уровень сервиса и экологичность проектов, а также использовать высокотехнологичные инструменты.     Как работает государственная поддержка на Урале     В 2025 году квартиры покупали в основном с использованием программ государственной поддержки, таких как:   жилье для IT-специалистов — кредит по ставке до 5% смогут получить сотрудники IT-компаний; семейная ипотека, позволяющая семьям с детьми приобрести жилье в кредит под 6% годовых, стоимостью до 6 млн рублей. Начиная с марта 2025 года семьи могут направлять материнский капитал — около 912 тысяч рублей — на погашение ипотеки или строительство дома через эскроу.   Поддержку получили и малые и средние строительные предприятия. Они могут подать заявку на грант. Также правительство региона активно стимулирует цифровизацию всех отраслей экономики, включая строительную.   Свердловская область вышла на передовые позиции по внедрению цифровых технологий в девелопмент, благодаря следующим мерам:   Внедрение ТИМ-стандарта (технологий информационного моделирования) — набора условий, которым должны соответствовать цифровые модели объектов, чтобы обеспечить высокое качество и скорость работ. Использование цифровых двойников объектов при проектировании зданий и планировании территорий, расположении инженерных сетей и других коммуникаций. Проведение образовательных мероприятий. Федеральное министерство строительства и ЖКХ, специалисты ДОМ.рф совместно с региональным Минстроем проводили образовательные сессии. По мнению ведомств они должны ускорить цифровизацию коммерческого строительного сектора, снять вопросы и предубеждения застройщиков о внедрении новых технологий. Интеграция данных. Государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) интегрировали с региональной геоинформационной системой (РГИС), согласно постановлению Правительства от 28 сентября 2020 г. № 1558. Это помогло сформировать единое пространство данных.   По словам директора управления капитального строительства Свердловской области Михаила Ладейщикова, цифровизация является приоритетным направлением для региона: «Мы активно работаем над внедрением инновационных технологий в инфраструктуру региона. Наша задача – обеспечить максимально эффективную и оперативную интеграцию цифровых сервисов».   Например, компания Key Point уже строит крупный дата-центр в Свердловской области за 3,2 млрд рублей. По словам ее представителей, ЦОД (центр обработки данных, дата-центр) будет соответствовать международным стандартам и обеспечит стабильную работу вычислительным системам любого поколения. Обработка больших объемов данных становится значимым фактором успеха в девелопменте. Ведущие уральские застройщики используют данные в маркетинговых стратегиях, превращая информацию о клиентах в эффективный инструмент для принятия решений.     Почему работа с данными выходит на первый план     Data-driven (подход, согласно которому решения принимаются на основе данных) позволяет уральским застройщикам вывести работу на новый уровень. Так, с помощью систем аналитики девелопер может узнать весь путь клиента: от просмотра медийной рекламы до сделки. Прогрессивные уральские девелоперы научились решать свои задачи с помощью отечественных IT-технологий.   Остальным застройщикам, по мнению экспертов, придется перестраиваться, чтобы не уступить свою долю рынка более технологичным конкурентам. Выиграет тот, кто больше узнает о запросах и потребностях своих клиентов, а также сможет выйти к ним с правильным предложением, через нужный канал и в определенное время.   Чтобы все это просчитать, нужно учесть много данных из разных рекламных источников, цикл сделки и факторы, которые влияют на рынок. В общем, использовать data-driven-подход. Внедрение отечественных цифровых инструментов уже сегодня приносит результаты уральским застройщикам.   Так, один из уральских застройщиков, реализовавший не менее 47 объектов в Екатеринбурге, выявил у себя низкий процент матчинга — у 35-40% сделок был неизвестен источник. Из-за этого было не понятно, какие каналы приносят сделки, а какие впустую расходуют бюджет. Чтобы исправить ситуацию, застройщик подключил сквозную аналитику. Это помогло девелоперу получить недостающие данные и расчистить «серую зону».   Для этого:     звонки на прямой номер и брокеров выделили в отдельный канал;  разметили карты 2ГИС, Google и Яндекс;   добавили для объявлений подменные номера, чтобы застройщик понимал, что звонит пользователь карт.   В результате количество сделок с известными источниками увеличилось на 30% за полгода, матчинг сделок превысил 90%. Также девелопер смог увидеть, что среди каналов наиболее эффективно работает контекстная реклама и ведущие классифайды: ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Авито. Значимый вклад вносит SEO и медийная реклама. Когда эти данные стали для застройщика прозрачными, он решил изменить маркетинговый сплит.     Будущее уральского девелопмента   Эксперты уверены, что ближайшие годы станут решающими для формирования нового облика рынка недвижимости Екатеринбурга. Глобальная трансформация наблюдается во всех отраслях, и сегмент строительства не стал исключением. В ближайшие годы влияние цифровых технологий на все бизнес-процессы застройщиков только усилится. В том числе потому, что Федеральные программы развития строительной отрасли предусматривают существенные инвестиции в технологическую модернизацию.   В ближайшие 2-3 года ожидается массовое внедрение data-driven инструментов в коммерческий блок, технологий искусственного интеллекта и машинного обучения в девелоперские процессы. ИИ будет использоваться для анализа и интерпретации данных, полученных из систем застройщика, более глубокого прогнозирования рыночной конъюнктуры. Виртуальная и дополненная реальность станут стандартными инструментами для презентации проектов.     Потенциальные покупатели смогут совершать виртуальные туры по квартирам еще на стадии котлована, что значительно ускорит процесс принятия решений. Блокчейн-технологии найдут применение в сфере сделок с недвижимостью, обеспечивая прозрачность и безопасность транзакций. Смарт-контракты автоматизируют процесс перехода прав собственности и расчетов между участниками сделок.   Интернет вещей (IoT), основой которого являются взаимосвязанные устройства, обменивающиеся между собой данными, трансформирует подходы к управлению строительными объектами. Например, датчики, умные камеры и дроны уже отслеживают качество работ, контролируют расход материалов и обеспечивать безопасность на стройплощадках в режиме реального времени.   Умение работать с большими объемами данных, автоматизировать рутинные процессы и быстро адаптироваться к изменяющимся потребностям клиентов станет ключевым конкурентным преимуществом для застройщиков. Поэтому девелоперы, которые продолжат полагаться на традиционные методы работы, рискуют оказаться на периферии рынка.