Михаил Хорьков, УПН: «Если ключевая ставка останется на прежнем уровне, то для рынка жилья это не самый плохой сценарий»

В Екатеринбурге новых жилых проектов запускается меньше, но к дефициту это не приведет, потому как сегодня на рынке новостроек рекордное количество квартир. И распродаваться они будут не так активно, как до отмены льготной ипотеки, а новые программы для стимулирования спроса, по мнению аналитиков, вряд ли появятся. Но несмотря на снижение продаж и высокую конкуренцию на рынке, цены остаются на прежнем уровне и ожидать их коррекции в сторону понижения не стоит. На вторичном рынке квартиры также не подешевели, но здесь ситуация еще может измениться.   О том, какие причины могут заставить продавцом на вторичном рынке жилья делать скидки, как девелоперы намерены привлекать покупателей, а также о том, что нужно рынку жилья вместо льготной ипотеки в интервью JustMedia.ru руководителем аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.   —Рынок новостроек по продажам вернулся к допантемийным показателям. Как считаете, будет ли в связи с этим сокращаться количество выводимых на стадию строительства объектов?   —Нас ждет рыночная стагнация. Новые проекты продолжают поступать, но это по-прежнему шлейф предыдущих решений. Эти объекты начали готовить достаточно давно, но не успели вывести в предыдущие периоды. Девелоперы продолжают выходить на стройплощадки, несмотря на то, что объемы новых проектов последние годы превышают годовые объемы продаж. Это привело к огромному числу объектов на рынке новостроек. Мы вошли в 2025 год с рекордно высоким количеством квартир — более 56 тысяч.   Скорее всего, в этом году новых проектов будет существенно меньше, чем в 2024 году. Но с учетом накопленного объема предложения ждать дефицита не приходится, как и снижения конкуренции среди продавцов. По крайней мере, в ближайший год точно. А, если вдруг ситуация на рынке будет улучшаться, то у участников рынка есть резервы для того, чтобы перейти к более активному пополнению рынка.   —Под улучшением вы подразумеваете снижение ключевой ставки или появление новых льготных программ?   —Нет. Речь про то, что если вдруг к концу 2025 года девелоперы получат неплохие результаты продаж по отдельным территориям, сегментам, то они начнут пересматривать свои перспективные планы на будущее для того, чтобы оперативно отреагировать на эти изменения. Резервы у них есть.   В федеральной повестке иногда звучит мысль о том, что можно ждать дефицита предложения на горизонте 2-3 года. Но Екатеринбург это не коснется. Да, в России есть ряд городов, где предложение не росло и там хуже с ассортиментом. У нас в этом плане все хорошо. Хотя у застройщиков ситуация не самая лучшая. Вроде и по объемам продаж вернулись к уровню 2021 года, но тогда было в 1,5-2 раза меньше квартир на рынке. Темпы продаж относительно остатков снизились.   —И что застройщики будут делать, чтобы покупали квартиры в их ЖК, а не в соседнем?   —Все участники рынка смирились с тем, что темпы продаж будет ниже. Скидки какие-то адресные появляются, но они краткосрочные и на ограниченный пул квартир. А в целом ценовой фон стабильный. Конкурируют часто с более комфортными схемами продаж. Подстраивают свои модели реализации жилья под то, что будут продавать меньше, но по текущим ценам.   —Что будет с продажами на вторичке, с которой ушли и продавцы, и покупатели?   —Этот сегмент рынка замер. Можно сказать, что он в спячке. Произошло замедление оборота. Меньше покупателей, продавцов, которые ждут, когда условия по ипотеке вернутся к каким-то разумным показателям.   —Какие ваши прогнозы в целом по уровню продаж на 2025 год: останутся на уровне прошлого года или могут снизиться?   —Нам кажется, что основной обвал продаж произошел в прошлом году. В 2025 году этот показатель, если и будет ниже, то не сильно. По первичному рынку мы допускаем, что объем продаж по итогам года может быть ниже на 5-10%, либо на уровне 2024 года. По вторичке все будет зависеть от динамики ключевой ставки, рыночной ипотеки. Пока здесь никаких особо позитивных сигналов от ЦБ не слышим.   Посмотрим, что будет на ближайшем заседании, на котором обновят прогноз по среднесрочным ключевым показателям. По ним будет понятно, куда смещается траектория изменения ключевой ставки. Если она даже останется на прежнем уровне, то, наверное, для рынка это будет не самым плохих сценарием. Пока на вторичке почти нет конкуренции между продавцами, цены держатся на текущем уровне. Есть коррекция в старом жилом фонде, но она незначительная. Если объем предложения вырастет, то тогда увидим более заметную коррекцию ценовую.   —Но у нас же старого фонда в общем сегменте продаж примерно 20%.   —Вопрос в том, что если будет расти приложение в современном жилом фонде, то там тоже сформируются предпосылки для ценовой коррекции. Пока эти квартиры цепляются за какие-то ориентиры на первичном рынке, но их просто не так много. А если на одного покупателя по какой-то локации будет десять квартир, то тут уже те, кому нужно совершить сделку в короткий период времени, а не просто попробовать попродавать, будут уходить ниже и ниже. Но пока, повторюсь, условия для снижения цен на вторичке  не созданы, потому что нет избыточного предложения. Рынок даже еще не развернулся в эту сторону. Здесь сейчас важным индикатором является именно ассортимент и объем предложения.   —На вторичке мы еще не побили рекорд по наименьшему количеству лотов?   —Нет. Сейчас в Екатеринбурге продается около 7000 квартир, а в 2006 их было около 3000. Но тогда и обороты были меньше. И невероятный рост цен. За последние 5-6 лет жилая недвижимость подорожала в два раза, а тогда такой рост был в течение одного года.  И фактически все в моменте с рынка смели, а потом наступил жесточайший дефицит.     —По вашим ощущениям есть ли какой-то шанс, что снова список льготных ипотечных программ расширится или раз рынок чувствует себя более-менее нормально, то этого ожидать не стоит?   —Я не верю в какое-то заметное расширение льготных программ в текущем году. Это будет слишком дорого для бюджета и без каких-то гарантированных положительных эффектов на горизонте 3-5 лет. Было бы логичнее ждать от правительства, которое мыслит рынком всей страны, поддержки не спроса, а предложения. Речь про субсидирование ставок по проектному финансированию. Снижение финансовой нагрузки для девелоперов взамен на какие-то обязательства — это более подходящий для этого периода вариант. И затраты для бюджета ниже, и эффект для сохранения устойчивости на среднесрочную перспективу выше.     —Изменились ли как-то за последний год предпочтения покупателей? Или в приоритете все также цена?   —Не только цена. При высоких ипотечных ставках важна схема финансирования. Рассрочки, которые сегодня предлагают застройщики, разные по условиям, продолжительности и первоначальному взносу. Когда нет источника финансирования сделки в виде дешевой ипотеки, то это все становится крайне важно.   —А если говорить про характеристики самого ЖК?   —После отмены льготной ипотеки были такие гипотезы, что структура продаж сдвинется в сторону квартир с несколькими комнатами. Но в итоге каких-то заметных изменений не произошло. Но тут причина очевидная: отсутствие работающей рыночной ипотеки. Основные продажи делают покупатели с семейной ипотекой, но зачастую это ограниченный бюджет, а, если это рассрочка, то тоже на какую-то подъемную сумму.   Процесс улучшения жилищных условий что на вторичке, что на первичке в сегодняшних условиях с точки зрения финансирования остается сложным, поэтому и структура сильно не поменялась. Вроде бы с рынка ушли сделки с инвестиционным подтекстом. Но не увеличилось число покупателей с запросом на расширение площади или увеличение количества комнат в квартире, потому что такие сделки еще раз повторю финансировать сейчас очень тяжело.   —Насколько часто маткапитал используют как первоначальный взнос и хватает ли его?   —Маткапитал используется в большинстве случаев на рынке жилья. Но, учитывая сегодняшний уровень цен, его зачастую достаточно только для покупки студии или простой и самой недорогой однушки. Для сделки с большим количеством квартир к маткапиталу необходимо добавить еще и накопления.   —Правильно ли поняла, что продажи студий и однушек, несмотря на отмену льготной ипотеки, не сократились?   —Да. Доля студий в общей структуре продаж осталась на прежнем уровне. Но общее количество сделок сократилось, как и по другим сегментам. Не произошло никаких структурных изменений. Пока двушки не стали более значимы для продавцов, но в будущем такой сценарий вполне реален.    —В 2024 году перестала сокращаться средняя площадь жилья. Сохранится ли этот тренд или это временно?   —Я думаю, что сохранится. Рынок нащупал какой-то баланс. Застройщики дальше уходить в более компактный сегмент квартиры не будут. 48,3 кв. метра — это цифры по новым проектам, которые выходят на рынок. Это то, что будет определять рыночное предложение в следующие 1,5-2 года. В перспективе 2-3 лет мы можем увидеть даже рост среднего показателя. На горизонте одного года сильных изменений не заметим.   —С 1 января 2025 был введен единый ипотечный стандарт. Какие ограничения он накладывает на этот сегмент и станет ли тяжелее взять кредит на покупку жилья?   —Например, ипотечный стандарт ограничивает разные варианты банковских предложений с кэшбэком, который использовался как первоначальный взнос. И да, стандарт уже заработал, но пока никаких санкций к нарушителям не применяется. То есть фактически новые правила пока не действуют.   Обещают, что санкции начнут применять с 1 апреля текущего года, но тут надо разбираться в том, какой рычаг влияния будет у ЦБ на банки. Непонятно, насколько будут жесткими требования со стороны Центробанка к участникам рынка по исполнению этого стандарта и каковы санкции за неисполнение. Но, судя по всему, так или иначе рынок должен стать более прозрачным, а схемы продажи квартир более стандартизованными.