Коммерческая недвижимость в Казани в 2025 году: стоит ли вкладываться

Казань — один из наиболее динамично развивающихся городов России. С каждым годом город все привлекательнее для инвесторов. О том, стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость в Казани в 2025 году, Inkazan рассказала Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг. Коммерческую недвижимость с точки зрения девелопмента и инвестиционной привлекательности можно разделить на 5 категорий: торговые и бизнес-центры, гостиницы, апартаменты и склады. В свою очередь, каждая категория делится на типы и классы, некоторые — еще на подклассы. Что влияет на отдачу от инвестиций в недвижимость высокая ключевая ставка и пока еще не замедляющаяся инфляция; возможность альтернативных достаточно высокодоходных инвестиций облигации на долгий срок. «Стандартная бизнес-модель девелопмента, которая рассматривалась в более-менее стабильный период до 2022 года сейчас неактуальна», — говорит спикер. Торговые центры Обеспеченность площадями торговых центров на рынке Казани около 450 квадратных метров на 1 000 человек. Речь только о качественных бизнес-центрах. По словам Гресс, фактически город может поглотить еще около 150-200 тысяч квадратных метров качественных торговых площадей, чтобы приблизится к уровню Нижнего Новгорода или Самары по обеспеченности торговыми площадями. «Однако в Казани доля региональных и суперрегиональных объектов уже более 50%, а рынку свойственна кластерность развития, все территории города охвачены крупными ТЦ. Поэтому больший потенциал мы видим в ТЦ районного типа», — говорит эксперт. При этом возможность строительства еще одного крупного ТЦ все же остается, но вряд ли кто-то из девелоперов решится на подобные инвестиции в ближайшие пару лет. Районные и микрорайонные торговые центры со сроком окупаемости более 10-12 лет, считая с момента ввода в эксплуатацию — вот современные реалии рынка. Офисная недвижимость Стремительная трансформация спроса на рынке офисной недвижимости чуть ли не по всей России с 2023 года открыла перспективы для девелопмента. В Казани разрыв между ставками аренды в А и В+ классе составляет около 70%. На лицо дефицит в самом высоком классе. «Новые объекты довольно быстро заполняются, только подтверждая высокий спрос. Мы четко зафиксировали начало децентрализации. Новые бизнес центры в 2024 году открылись уже не в центре города, а ставки в них даже выше некоторых БЦ в лучших локациях, достигают 3 500 рублей за квадратный метр в месяц и даже выше. Причина успеха — высокий класс, уровень инфраструктуры и хорошая обеспеченность паркоместами», — говорит эксперт. Даже в современных реалиях сегмент бизнес-центров в Казани с точки зрения девелопмента перспективен. Гостиничная недвижимость Гостиничная недвижимость — сложная форма для девелопмента при высокой ключевой ставке. Даже на фоне активного развития внутреннего туризма и буквально перегрузки гостиниц в сезон. «Да, городу не хватает гостиниц, особенно высокого класса, но, во-первых, даже при сохранении трендов доходность с учетом больших инвестиций, может показаться неудовлетворительной. А, во-вторых, уверены ли мы, что этот тренд долгосрочный? Поэтому в качестве альтернативного решения могут рассматриваться апарт-отели. Этот сегмент пока слабо развит в Казани, но такая форма организации позволяет рассматривать модель продаж лотов мелким инвесторам еще на стадии строительства и передачу управления профессиональной УК», — рекомендует эксперт. В итоге бизнес-модель девелопмента апарт-отелей хорошо применима в текущих рыночных условиях, так как позволяет, либо быстро выйти из проекта с прибылью и минимальными рисками, либо так сбалансировать долю продаж, чтобы окупить проект на момент открытия, сохранив за собой часть коммерческих площадей. Склады Об этом сегменте в Казани, начиная с 2024 года говорят, как о золотой жиле, как о «рынке девелопера». «Да, пока это так. Девелоперы сейчас могут устанавливать арендные ставки и цены продажи, исходя из своей нормы доходности, которая составляет около 10-12%. Но, справедливости ради, надо отметить, что большинство девелоперов складов — консервативны, и предпочитают строить, что называется, „под заказ“, или под конкретного оператора», — рассказывает Гресс. Поэтому насыщение рынка происходит довольно медленно. И это выгодно девелоперам. Сейчас менее 10% складов в Казани строится спекулятивно. А то, что строится, в основном довольно крупными объемами, поэтому сложно найти площади малого и среднего формата. Не работает даже формула 80+20, когда около 20% складов возводятся спекулятивно в дополнение к существующему «заказу». Склады можно продавать, в том числе инвесторам, хотя таких немного, можно сдавать в аренду. То есть в современных условиях экономики этот сегмент остается интересным.