Что надо знать арендатору жилья в Дубае?
Снять жильё на «долгосрок» в ОАЭ вправе только резиденты, поэтому первые действия, которые предпринимают переезжающие, – это шаги по легализации.
Резидентскую визу можно получить через локального работодателя, открытие бизнеса или самозанятости, покупку недвижимости дороже 205 000 долларов. Кроме того, есть премиальная 10-летняя и 5-летняя «золотая виза», рассчитанная на инвесторов, предпринимателей, выдающихся ученых, врачей, специалистов в области AI, биотехнологий, инженерии, а также на талантливых студентов. Эмират предусмотрительно привлекает к себе также популярных блогеров и профессиональных геймеров.
С чего начать поиск недвижимости и подготовку к аренде?
Локация и логистика. Первым делом определитесь с районом, но не стоит ограничиваться просмотром карты и прочерчиванием «воздушной линии».
«Обязательно проверяйте время в пути до работы или школы в разное время суток через навигатор. Из-за пробок 2 км по карте могут легко превратиться в 40 минут дороги. Например, если ваш офис в Dubai Marina, а жильё вы сняли на Palm Jumeirah», – советует руководитель агентства RIU Property Сергей Луптаков.
Бюджет. Чётко определите свою финансовую рамку. Помните, что, помимо арендной платы, есть и другие расходы (коммунальные услуги, депозит).
Документы. Заранее подготовьте пакет документов. Вам понадобится: резидентская виза, Emirates ID, выписка с банковского счёта и чековая книжка. Арендодатели часто запрашивают также информацию о месте работы, особенно у иностранцев.
Квартиру в Дубае можно снять и самостоятельно, сэкономив на агентской комиссии, но, как правило, и арендаторы, и, тем более, собственники обращаются в агентство. Профессионалы сделают процесс комфортным для вас и помогут свести к минимуму риски.
Обратите внимание, что в других эмиратах действуют свои законы, и некоторые моменты отличаются кардинально. Скажем, в Рас-эль-Хайме закон «ровнее» по отношению к обоим участникам сделки: арендатору и арендодателю. В Дубае арендатор в заметно более сильной позиции.
Особенности аренды в Дубае: чего ждать?
Дубайский рынок аренды имеет несколько фундаментальных отличий и от рынков других стран.
Формат оплаты. Нет привычных ежемесячных платежей. Вместо этого арендная плата указывается за год и часто вносится несколькими крупными чеками (например, 3-4 чека).
Выбор жилья. Вы можете арендовать как полностью меблированную квартиру со всей техникой, так и абсолютно пустую – выбор остаётся за вами.
Залог (депозит). Его размер обычно составляет 5% от стоимости аренды пустой квартиры за год и 10% от стоимости аренды меблированной.
Питомцы. Этот момент нужно уточнять в первую очередь! «Существуют как специальные зоны, лояльные к животным (Pets Friendly), так и жилые комплексы, где запрещено содержание любых питомцев, даже попугая нельзя завести», – рассказывает Сергей Луптаков.
Какой район выбрать?
В Дубае нет одного центра, город состоит из множества самодостаточных районов.
Элитный сегмент: Palm Jumeirah, а также закрытые резиденции в некоторых районах.
Премиальный сегмент: Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah Beach Residence (JBR), Business Bay, Dubai Hills. Последний особенно популярен среди семей благодаря развитой инфраструктуре.
Средний ценовой сегмент: Jumeirah Lake Towers (JLT), Barsha Heights (TECOM), Dubai Sports City, Al Barsha.
Бюджетный сегмент: International City, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Deira, Bur Dubai.
«Выбор локации зависит от целей аренды и конкретного запроса – среди потенциальных клиентов с семьями востребованы комьюнити семейного типа с качественной внутренней инфраструктурой. Тем, кто прилетает в командировки, скорее всего, будет более комфортно арендовать жильё недалеко от места работы», – отмечает коммерческий директор NF GROUP Middle East Катерина Алексейчук.
На что обращать внимание при осмотре квартиры?
Будьте бдительны и не торопитесь! Осмотрите сантехнику, проверьте работу кондиционеров, состояние стен и потолков, наличие скрытых дефектов: сколов на плитке, царапин на полу.
Рекомендация экспертов: обязательно сделайте подробное видео и фотографии квартиры в день заселения, до того как внесли вещи. Отправьте копии агенту и сохраните у себя. Это станет вашей главной страховкой на случай споров о возврате депозита при выезде.
Права арендатора квартиры и виллы в Дубае
Законодательство Дубая надежно защищает арендаторов.
1. Ключевой момент – запрет на выселение ранее, чем за 12 месяцев после официального уведомления.
«По истечении срока контракта арендатору даётся специальное уведомление на выселение, и только спустя 12 месяцев после его получения арендатор должен съехать. Законом запрещено выселять квартиросъёмщика раньше, что не характерно для аренды жилья в других странах», – подчёркивает Катерина Алексейчук.
2. Кроме того, повышение арендной платы регулируется RERA – государственный орган, который следит за всеми видами деятельности, связанными с недвижимостью в Дубае.
На сайте Земельного департамента ежегодно публикуется официальный индекс арендной платы. Он отражает справедливую рыночную стоимость аренды для разных типов недвижимости в различных районах.
Таким образом, воспользовавшись онлайн-калькулятором на государственном портале, можно узнать справедливую рыночную ставку для вашего района, а также максимальный процент, на который арендодатель может повысить плату (если повышение вообще разрешено).
Владелец квартиры имеет право повысить арендную плату, только если она ниже справедливой рыночной цены более чем на 10%, согласно индексу RERA. При этом размер повышения чётко регламентирован в зависимости от разницы между текущей арендной платой и справедливой рыночной ценой:
менее 10% – повышение не разрешено
от 11 до 20% – не более 5%
от 21 до 30% – не более 10%
от 31 до 40% – не более 15%
более 40% – не более 20%
Ни с того ни с сего увеличить стоимость аренды также нельзя. Арендодатель обязан уведомить арендатора письменно (через нотариально заверенное письмо или заказную почту) не менее чем за 90 дней до окончания действия текущего контракта. Устное уведомление или уведомление с опозданием не имеет юридической силы.
3. Все споры между арендаторами и владельцами недвижимости решаются через RDSC – Комитет по разрешению арендных споров. Если у вас есть обоснованные претензии к хозяину квартиры, и не удаётся договориться с ним путём диалога, вы можете обратиться за помощью в эту инстанцию. Комитет, как правило, встаёт на сторону арендатора.
4. Контракт на аренду обязательно должен быть зарегистрирован в системе Ejari. Это государственная система регистрации всех договоров аренды недвижимости в Дубае при RERA.
Ejari требуется для подключения коммунальных услуг, а также, к примеру, для подтверждения места жительства, чтобы продлить резидентскую визу. Без него не получится отстоять свои права в RDSC, если возникнет такая необходимость.
Обычно оформлением Ejari занимается арендатор или агент по недвижимости от его имени. Сбор за регистрацию ложится на квартиросъёмщика. Зарегистрировать контракт можно и онлайн через официальный сайт Dubai REST или портал Ejari.
После успешной регистрации вы получите свидетельство Ejari – официальный документ с уникальным номером, который подтверждает, что ваш договор аренды легален.
Частые ошибки арендаторов жилья в Дубае
Ожидание, что электричество, воду и интернет подключит хозяин квартиры. Арендатор обязан самостоятельно подключить эти услуги на своё имя.
Поспешное отключение услуг при выезде. Не отключайте их в последний день. Собственнику нужно проверить квартиру с работающими водой и светом, иначе возврат депозита может затянуться!
Мало вопросов «на берегу». Не стесняйтесь спрашивать обо всём: кто за что платит, когда и как возвращается залог, как пользоваться техникой. Чем больше вы узнаете на старте, тем меньше проблем возникнет потом!
«Нередко собственники не общаются с арендатором лично. У хозяина может быть 50 квартир, и это пассивный бизнес, и он просто физически не успевает ответить на вопросы вроде «где включается водонагреватель», – отмечает Сергей Луптаков.
Аренда жилья в Дубае может показаться сложной, но это чётко регламентированный процесс. Готовьтесь заранее, внимательно читайте договор, фиксируйте все детали – и тогда проживание будет доставлять максимум радости и минимум хлопот!
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Сергея Луптакова, руководителя агентства RIU Property
Катерину Алексейчук, коммерческого директора NF GROUP Middle East
Резидентскую визу можно получить через локального работодателя, открытие бизнеса или самозанятости, покупку недвижимости дороже 205 000 долларов. Кроме того, есть премиальная 10-летняя и 5-летняя «золотая виза», рассчитанная на инвесторов, предпринимателей, выдающихся ученых, врачей, специалистов в области AI, биотехнологий, инженерии, а также на талантливых студентов. Эмират предусмотрительно привлекает к себе также популярных блогеров и профессиональных геймеров.
С чего начать поиск недвижимости и подготовку к аренде?
Локация и логистика. Первым делом определитесь с районом, но не стоит ограничиваться просмотром карты и прочерчиванием «воздушной линии».
«Обязательно проверяйте время в пути до работы или школы в разное время суток через навигатор. Из-за пробок 2 км по карте могут легко превратиться в 40 минут дороги. Например, если ваш офис в Dubai Marina, а жильё вы сняли на Palm Jumeirah», – советует руководитель агентства RIU Property Сергей Луптаков.
Бюджет. Чётко определите свою финансовую рамку. Помните, что, помимо арендной платы, есть и другие расходы (коммунальные услуги, депозит).
Документы. Заранее подготовьте пакет документов. Вам понадобится: резидентская виза, Emirates ID, выписка с банковского счёта и чековая книжка. Арендодатели часто запрашивают также информацию о месте работы, особенно у иностранцев.
Квартиру в Дубае можно снять и самостоятельно, сэкономив на агентской комиссии, но, как правило, и арендаторы, и, тем более, собственники обращаются в агентство. Профессионалы сделают процесс комфортным для вас и помогут свести к минимуму риски.
Обратите внимание, что в других эмиратах действуют свои законы, и некоторые моменты отличаются кардинально. Скажем, в Рас-эль-Хайме закон «ровнее» по отношению к обоим участникам сделки: арендатору и арендодателю. В Дубае арендатор в заметно более сильной позиции.
Особенности аренды в Дубае: чего ждать?
Дубайский рынок аренды имеет несколько фундаментальных отличий и от рынков других стран.
Формат оплаты. Нет привычных ежемесячных платежей. Вместо этого арендная плата указывается за год и часто вносится несколькими крупными чеками (например, 3-4 чека).
Выбор жилья. Вы можете арендовать как полностью меблированную квартиру со всей техникой, так и абсолютно пустую – выбор остаётся за вами.
Залог (депозит). Его размер обычно составляет 5% от стоимости аренды пустой квартиры за год и 10% от стоимости аренды меблированной.
Питомцы. Этот момент нужно уточнять в первую очередь! «Существуют как специальные зоны, лояльные к животным (Pets Friendly), так и жилые комплексы, где запрещено содержание любых питомцев, даже попугая нельзя завести», – рассказывает Сергей Луптаков.
Какой район выбрать?
В Дубае нет одного центра, город состоит из множества самодостаточных районов.
Элитный сегмент: Palm Jumeirah, а также закрытые резиденции в некоторых районах.
Премиальный сегмент: Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah Beach Residence (JBR), Business Bay, Dubai Hills. Последний особенно популярен среди семей благодаря развитой инфраструктуре.
Средний ценовой сегмент: Jumeirah Lake Towers (JLT), Barsha Heights (TECOM), Dubai Sports City, Al Barsha.
Бюджетный сегмент: International City, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Deira, Bur Dubai.
«Выбор локации зависит от целей аренды и конкретного запроса – среди потенциальных клиентов с семьями востребованы комьюнити семейного типа с качественной внутренней инфраструктурой. Тем, кто прилетает в командировки, скорее всего, будет более комфортно арендовать жильё недалеко от места работы», – отмечает коммерческий директор NF GROUP Middle East Катерина Алексейчук.
На что обращать внимание при осмотре квартиры?
Будьте бдительны и не торопитесь! Осмотрите сантехнику, проверьте работу кондиционеров, состояние стен и потолков, наличие скрытых дефектов: сколов на плитке, царапин на полу.
Рекомендация экспертов: обязательно сделайте подробное видео и фотографии квартиры в день заселения, до того как внесли вещи. Отправьте копии агенту и сохраните у себя. Это станет вашей главной страховкой на случай споров о возврате депозита при выезде.
Права арендатора квартиры и виллы в Дубае
Законодательство Дубая надежно защищает арендаторов.
1. Ключевой момент – запрет на выселение ранее, чем за 12 месяцев после официального уведомления.
«По истечении срока контракта арендатору даётся специальное уведомление на выселение, и только спустя 12 месяцев после его получения арендатор должен съехать. Законом запрещено выселять квартиросъёмщика раньше, что не характерно для аренды жилья в других странах», – подчёркивает Катерина Алексейчук.
2. Кроме того, повышение арендной платы регулируется RERA – государственный орган, который следит за всеми видами деятельности, связанными с недвижимостью в Дубае.
На сайте Земельного департамента ежегодно публикуется официальный индекс арендной платы. Он отражает справедливую рыночную стоимость аренды для разных типов недвижимости в различных районах.
Таким образом, воспользовавшись онлайн-калькулятором на государственном портале, можно узнать справедливую рыночную ставку для вашего района, а также максимальный процент, на который арендодатель может повысить плату (если повышение вообще разрешено).
Владелец квартиры имеет право повысить арендную плату, только если она ниже справедливой рыночной цены более чем на 10%, согласно индексу RERA. При этом размер повышения чётко регламентирован в зависимости от разницы между текущей арендной платой и справедливой рыночной ценой:
менее 10% – повышение не разрешено
от 11 до 20% – не более 5%
от 21 до 30% – не более 10%
от 31 до 40% – не более 15%
более 40% – не более 20%
Ни с того ни с сего увеличить стоимость аренды также нельзя. Арендодатель обязан уведомить арендатора письменно (через нотариально заверенное письмо или заказную почту) не менее чем за 90 дней до окончания действия текущего контракта. Устное уведомление или уведомление с опозданием не имеет юридической силы.
3. Все споры между арендаторами и владельцами недвижимости решаются через RDSC – Комитет по разрешению арендных споров. Если у вас есть обоснованные претензии к хозяину квартиры, и не удаётся договориться с ним путём диалога, вы можете обратиться за помощью в эту инстанцию. Комитет, как правило, встаёт на сторону арендатора.
4. Контракт на аренду обязательно должен быть зарегистрирован в системе Ejari. Это государственная система регистрации всех договоров аренды недвижимости в Дубае при RERA.
Ejari требуется для подключения коммунальных услуг, а также, к примеру, для подтверждения места жительства, чтобы продлить резидентскую визу. Без него не получится отстоять свои права в RDSC, если возникнет такая необходимость.
Обычно оформлением Ejari занимается арендатор или агент по недвижимости от его имени. Сбор за регистрацию ложится на квартиросъёмщика. Зарегистрировать контракт можно и онлайн через официальный сайт Dubai REST или портал Ejari.
После успешной регистрации вы получите свидетельство Ejari – официальный документ с уникальным номером, который подтверждает, что ваш договор аренды легален.
Частые ошибки арендаторов жилья в Дубае
Ожидание, что электричество, воду и интернет подключит хозяин квартиры. Арендатор обязан самостоятельно подключить эти услуги на своё имя.
Поспешное отключение услуг при выезде. Не отключайте их в последний день. Собственнику нужно проверить квартиру с работающими водой и светом, иначе возврат депозита может затянуться!
Мало вопросов «на берегу». Не стесняйтесь спрашивать обо всём: кто за что платит, когда и как возвращается залог, как пользоваться техникой. Чем больше вы узнаете на старте, тем меньше проблем возникнет потом!
«Нередко собственники не общаются с арендатором лично. У хозяина может быть 50 квартир, и это пассивный бизнес, и он просто физически не успевает ответить на вопросы вроде «где включается водонагреватель», – отмечает Сергей Луптаков.
Аренда жилья в Дубае может показаться сложной, но это чётко регламентированный процесс. Готовьтесь заранее, внимательно читайте договор, фиксируйте все детали – и тогда проживание будет доставлять максимум радости и минимум хлопот!
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Сергея Луптакова, руководителя агентства RIU Property
Катерину Алексейчук, коммерческого директора NF GROUP Middle East