Как выбрать агентство по недвижимости в Египте?
Кому интересен Египет? Много кому из иностранцев! Статистика портала HomesOverseas.ru это подтверждает – страна в прошлом году замыкала пятёрку лидеров по числу запросов на покупку жилья. Если говорить о самом популярном регионе – Хургаде – то недорогие квартиры (от 25 000 долларов можно найти симпатичную студию или 1+1) берут и для зимовки на солнышке у моря, и для переезда, и с целью инвестиций.
В элитных «предместьях» Хургады Сомабэй и Эль-Гуне сосредоточены роскошные современные апартаменты и виллы. В этих районах есть спортивная инфраструктура мирового уровня, яхтенные гавани, престижные международные школы.
Европейцев (и не только) привлекают и сравнительно невысокие цены на жильё, и возможность неплохо заработать на инвестициях на растущем рынке, и лояльные налоговые условия для иностранцев: нулевой налог при продаже недвижимости, а также на доходы от сдачи в аренду и на прирост капитала.
Добавим к этому тот факт, что приезжие покупают квартиры и дома абсолютно на тех же правовых условиях, что и местные.
Что нужно знать, прежде чем заходить на рынок Египта?
1. Единого реестра недвижимости в стране пока нет
Точнее, он есть, но в него внесены только объекты с формой собственности грин-карт, то есть около 10% всех квартир и домов. Обязательства оформлять грин-карт у покупателей жилья нет, поэтому мало кто его оформляет. На основании договора купли-продажи и оформленного нотариально «таукиля» человек уже является полноправным собственником объекта (подробнее в материале «Как купить квартиру или виллу в Египте?»).
Власти объявили, что работают над созданием единой доступной для всех цифровой базы данных, в которую будет занесён каждый объект под индивидуальным номером. Запуск платформы проходит поэтапно, но начальные фазы уже стартовали в некоторых городах. В перспективе это значительно упростит проверку прав собственности и сократит мошенничество.
Пока база не запущена, при покупке вторичного жилья важно особенно тщательно проверить документы о собственности, в которых записаны все сведения о предыдущих владельцах, обременениях и так далее. Лучше, если это сделает юрист по рекомендации риелторского агентства, которому вы доверяете. При сделке на первичном рынке, необходимо убедиться, что застройщик не имеет проблем. В этом также поможет грамотный риелтор.
2. «Каждый таксист у нас – риелтор»
На рынке немало частных лиц, которые работают сами по себе и которых государство никак не контролирует. Порой недавно приехавшие иммигранты бросаются продавать недвижимость соотечественникам, не имея ни опыта, ни квалификации. Иногда они упрощённо понимают роль риелтора в сделке, сводя её только к подбору и показу квартир и игнорируя юридическую составляющую.
Остерегаться следует и «помогаторов» из числа местных. Некоторые из них не прочь облапошить доверчивого иностранца.
На что обращать внимание при выборе риелтора в Египте?
Профессиональное агентство ведёт сделку от и до, консультирует и помогает на всех этапах!
1. Профессиональные агентства должны быть зарегистрированы как юридические лица и обладать коммерческой лицензией, выданной Генеральным управлением по инвестициям (GAFI) и/или местной Торговой палатой.
Хотя в Египте пока нет централизованной онлайн-системы для проверки лицензий в сфере недвижимости, клиенты могут запросить копии регистрационных документов и сверить данные с Налоговой службой Египта или местными органами власти.
2. Агенты должны быть официально трудоустроены в лицензированных компаниях.
Пока в Египте не требуется сдача официальных экзаменов для получения лицензии, хотя инициативы по введению национальной системы сертификации риелторской деятельности обсуждаются.
Тем не менее, ответственные агентства нанимают опытных специалистов, а также проводят внутреннее обучение молодых кадров. Новичкам необходимо изучить местное законодательство, правила заключения договоров и стандарты обслуживания клиентов.
3. Агентство должно иметь офис.
Один из способов убедиться в надёжности агентства – посетить офис. Если офис – это лобби отеля, то о серьёзном подходе говорить не приходится.
«Красные флаги» при работе с риелтором в Египте
Что должно насторожить при взаимодействии с агентом?
1. Цена существенно ниже рыночной
Пример: Средняя цена квартиры с тремя спальнями в Хургаде стартует от 60 000 долларов, а вам предлагают вариант за 25 000. Насторожитесь, потому что такой дисконт явно неспроста! При ближайшем рассмотрении может оказаться, что недвижимость расположена в старой пятиэтажке без лифта в не ориентированном на иностранцев районе со всеми вытекающими, то есть неликвид, который вы потом не перепродадите. И даже агентство, которое вам этот объект «сосватало», откажется перепродавать, когда вы, разобравшись, выразите такое желание.
2. Слишком «горящее» предложение. Давление и манипуляции. «Игры» с ценой квартиры
Пример: Недобросовестное агентство или агент-одиночка присылает или показывает привлекательный объект, иногда по несуществующей цене, настаивает на быстром решении с вашей стороны. Цель, к сожалению, одна – выманить у вас залог. Далее «вдруг» оказывается, что продавец отказался от сделки, но залог вам никто возвращать не собирается.
3. Предложение внести аванс немедленно без подписания договора.
Если есть какая-то спешка, ускользающая нереальная выгода, то, скорее всего, вы имеете дело с мошенниками.
4. Предложение внести аванс на личный счёт риелтора, а не на счёт компании.
Само по себе это может быть приемлемо, но если есть и другие тревожные «звоночки», то стоит насторожиться.
5. Отсутствие у агентства офиса.
Посетите офис агентства лично и убедитесь, что он вызывает доверие: есть вывеска с логотипом компании, брендированная продукция, ресепшн, работают сотрудники. Само по себе это ничего не гарантирует, но по совокупности других признаков можно составить представление о том, с кем вы имеете дело.
6. Отказ предоставить официальную регистрацию или документы.
Не стесняйтесь запросить учредительные документы – это нормальная практика.
7. Документы подписывает не уполномоченное для этого лицо.
Договор со стороны компании должен подписывать учредитель или генеральный директор.
Риски при удалённых сделках
Если вы приобретаете в Египте не первую недвижимость, хорошо знаете локации, давно работаете с агентством, то вполне допустимо сделать доверенность и попросить риелторов оформить покупку без вашего личного присутствия.
Однако, если вы новичок, при удалённых сделках вы особенно уязвимы. Лучше прилететь и включиться в процесс самостоятельно.
В любом случае при удалённой покупке просите провести для вас онлайн-показ. Пусть риелтор и его камера будут вашими глазами. Осмотрите не только саму квартиру, но и территорию комплекса, район, в идеале – весь путь до моря, если оно в шаговой доступности.
Куда можно обратиться при обмане со стороны риелтора в Египте?
Если покупатель чувствует себя обманутым или введённым в заблуждение, он может подать жалобу в инстанции:
Агентство по защите прав потребителей (CPA)
Экономическая полиция (по вопросам мошенничества и финансовых нарушений)
Туристическая полиция. Полиция очень внимательно относится к иностранцам и неплохо работает.
Отдел недвижимости при местной Торговой палате
При наличии правонарушения также возможно подать гражданский иск через местного юриста.
Резюме
Надо отдать должное, за последние годы в Египте произошли большие изменения – того дикого рынка, который был лет 15 назад уже нет.
На сделках с иностранцами у нотариуса теперь обязательно должен присутствовать лицензированный переводчик, который несёт ответственность за донесение смысла пунктов договора до покупателя. Раньше люди зачастую вслепую подписывали контракты на арабском, что открывало пространство для злоупотреблений.
Многие застройщики сегодня следят за репутацией, сдают объекты вовремя, не снижают планку по качеству и экологичности. Девелоперский рынок в стране высококонкурентный, на нём есть и крупные международные игроки. По объёму строительства Египет в 2025 году на третьем месте в регионе MENA после Саудовской Аравии и ОАЭ.
Да, египетский рынок пока не такой отрегулированный, как рынки некоторых других стран, однако и инвестиционных возможностей на нём больше. Можно зарабатывать и на росте стоимости жилья, и на сдаче в аренду, не платя при этом налог на прибыль и прирост капитала. Застройщики предлагают хорошие условия по рассрочкам, причём перепродать разрешается, не дожидаясь окончания строительства и полного расчёта. Иногда в договоре прописывается, что оплачивать рассрочку допустимо, выбирая валюту для каждой транзакции по графику платежей, что, конечно, удобно.
Желаем вам выгодных и безопасных сделок!
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Анастасию Хи, директора агентства KIKO Real Estate
Ahmed Mohameden, основателя, и Юлию Вербовскую, консультанта по недвижимости, агентства Hurghadians Property
В элитных «предместьях» Хургады Сомабэй и Эль-Гуне сосредоточены роскошные современные апартаменты и виллы. В этих районах есть спортивная инфраструктура мирового уровня, яхтенные гавани, престижные международные школы.
Европейцев (и не только) привлекают и сравнительно невысокие цены на жильё, и возможность неплохо заработать на инвестициях на растущем рынке, и лояльные налоговые условия для иностранцев: нулевой налог при продаже недвижимости, а также на доходы от сдачи в аренду и на прирост капитала.
Добавим к этому тот факт, что приезжие покупают квартиры и дома абсолютно на тех же правовых условиях, что и местные.
Что нужно знать, прежде чем заходить на рынок Египта?
1. Единого реестра недвижимости в стране пока нет
Точнее, он есть, но в него внесены только объекты с формой собственности грин-карт, то есть около 10% всех квартир и домов. Обязательства оформлять грин-карт у покупателей жилья нет, поэтому мало кто его оформляет. На основании договора купли-продажи и оформленного нотариально «таукиля» человек уже является полноправным собственником объекта (подробнее в материале «Как купить квартиру или виллу в Египте?»).
Власти объявили, что работают над созданием единой доступной для всех цифровой базы данных, в которую будет занесён каждый объект под индивидуальным номером. Запуск платформы проходит поэтапно, но начальные фазы уже стартовали в некоторых городах. В перспективе это значительно упростит проверку прав собственности и сократит мошенничество.
Пока база не запущена, при покупке вторичного жилья важно особенно тщательно проверить документы о собственности, в которых записаны все сведения о предыдущих владельцах, обременениях и так далее. Лучше, если это сделает юрист по рекомендации риелторского агентства, которому вы доверяете. При сделке на первичном рынке, необходимо убедиться, что застройщик не имеет проблем. В этом также поможет грамотный риелтор.
2. «Каждый таксист у нас – риелтор»
На рынке немало частных лиц, которые работают сами по себе и которых государство никак не контролирует. Порой недавно приехавшие иммигранты бросаются продавать недвижимость соотечественникам, не имея ни опыта, ни квалификации. Иногда они упрощённо понимают роль риелтора в сделке, сводя её только к подбору и показу квартир и игнорируя юридическую составляющую.
Остерегаться следует и «помогаторов» из числа местных. Некоторые из них не прочь облапошить доверчивого иностранца.
На что обращать внимание при выборе риелтора в Египте?
Профессиональное агентство ведёт сделку от и до, консультирует и помогает на всех этапах!
1. Профессиональные агентства должны быть зарегистрированы как юридические лица и обладать коммерческой лицензией, выданной Генеральным управлением по инвестициям (GAFI) и/или местной Торговой палатой.
Хотя в Египте пока нет централизованной онлайн-системы для проверки лицензий в сфере недвижимости, клиенты могут запросить копии регистрационных документов и сверить данные с Налоговой службой Египта или местными органами власти.
2. Агенты должны быть официально трудоустроены в лицензированных компаниях.
Пока в Египте не требуется сдача официальных экзаменов для получения лицензии, хотя инициативы по введению национальной системы сертификации риелторской деятельности обсуждаются.
Тем не менее, ответственные агентства нанимают опытных специалистов, а также проводят внутреннее обучение молодых кадров. Новичкам необходимо изучить местное законодательство, правила заключения договоров и стандарты обслуживания клиентов.
3. Агентство должно иметь офис.
Один из способов убедиться в надёжности агентства – посетить офис. Если офис – это лобби отеля, то о серьёзном подходе говорить не приходится.
«Красные флаги» при работе с риелтором в Египте
Что должно насторожить при взаимодействии с агентом?
1. Цена существенно ниже рыночной
Пример: Средняя цена квартиры с тремя спальнями в Хургаде стартует от 60 000 долларов, а вам предлагают вариант за 25 000. Насторожитесь, потому что такой дисконт явно неспроста! При ближайшем рассмотрении может оказаться, что недвижимость расположена в старой пятиэтажке без лифта в не ориентированном на иностранцев районе со всеми вытекающими, то есть неликвид, который вы потом не перепродадите. И даже агентство, которое вам этот объект «сосватало», откажется перепродавать, когда вы, разобравшись, выразите такое желание.
2. Слишком «горящее» предложение. Давление и манипуляции. «Игры» с ценой квартиры
Пример: Недобросовестное агентство или агент-одиночка присылает или показывает привлекательный объект, иногда по несуществующей цене, настаивает на быстром решении с вашей стороны. Цель, к сожалению, одна – выманить у вас залог. Далее «вдруг» оказывается, что продавец отказался от сделки, но залог вам никто возвращать не собирается.
3. Предложение внести аванс немедленно без подписания договора.
Если есть какая-то спешка, ускользающая нереальная выгода, то, скорее всего, вы имеете дело с мошенниками.
4. Предложение внести аванс на личный счёт риелтора, а не на счёт компании.
Само по себе это может быть приемлемо, но если есть и другие тревожные «звоночки», то стоит насторожиться.
5. Отсутствие у агентства офиса.
Посетите офис агентства лично и убедитесь, что он вызывает доверие: есть вывеска с логотипом компании, брендированная продукция, ресепшн, работают сотрудники. Само по себе это ничего не гарантирует, но по совокупности других признаков можно составить представление о том, с кем вы имеете дело.
6. Отказ предоставить официальную регистрацию или документы.
Не стесняйтесь запросить учредительные документы – это нормальная практика.
7. Документы подписывает не уполномоченное для этого лицо.
Договор со стороны компании должен подписывать учредитель или генеральный директор.
Риски при удалённых сделках
Если вы приобретаете в Египте не первую недвижимость, хорошо знаете локации, давно работаете с агентством, то вполне допустимо сделать доверенность и попросить риелторов оформить покупку без вашего личного присутствия.
Однако, если вы новичок, при удалённых сделках вы особенно уязвимы. Лучше прилететь и включиться в процесс самостоятельно.
В любом случае при удалённой покупке просите провести для вас онлайн-показ. Пусть риелтор и его камера будут вашими глазами. Осмотрите не только саму квартиру, но и территорию комплекса, район, в идеале – весь путь до моря, если оно в шаговой доступности.
Куда можно обратиться при обмане со стороны риелтора в Египте?
Если покупатель чувствует себя обманутым или введённым в заблуждение, он может подать жалобу в инстанции:
Агентство по защите прав потребителей (CPA)
Экономическая полиция (по вопросам мошенничества и финансовых нарушений)
Туристическая полиция. Полиция очень внимательно относится к иностранцам и неплохо работает.
Отдел недвижимости при местной Торговой палате
При наличии правонарушения также возможно подать гражданский иск через местного юриста.
Резюме
Надо отдать должное, за последние годы в Египте произошли большие изменения – того дикого рынка, который был лет 15 назад уже нет.
На сделках с иностранцами у нотариуса теперь обязательно должен присутствовать лицензированный переводчик, который несёт ответственность за донесение смысла пунктов договора до покупателя. Раньше люди зачастую вслепую подписывали контракты на арабском, что открывало пространство для злоупотреблений.
Многие застройщики сегодня следят за репутацией, сдают объекты вовремя, не снижают планку по качеству и экологичности. Девелоперский рынок в стране высококонкурентный, на нём есть и крупные международные игроки. По объёму строительства Египет в 2025 году на третьем месте в регионе MENA после Саудовской Аравии и ОАЭ.
Да, египетский рынок пока не такой отрегулированный, как рынки некоторых других стран, однако и инвестиционных возможностей на нём больше. Можно зарабатывать и на росте стоимости жилья, и на сдаче в аренду, не платя при этом налог на прибыль и прирост капитала. Застройщики предлагают хорошие условия по рассрочкам, причём перепродать разрешается, не дожидаясь окончания строительства и полного расчёта. Иногда в договоре прописывается, что оплачивать рассрочку допустимо, выбирая валюту для каждой транзакции по графику платежей, что, конечно, удобно.
Желаем вам выгодных и безопасных сделок!
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Анастасию Хи, директора агентства KIKO Real Estate
Ahmed Mohameden, основателя, и Юлию Вербовскую, консультанта по недвижимости, агентства Hurghadians Property