Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних. Разъясняет нотариус

О порядке оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, рассказала нотариус Белгородского нотариального округа Ольга Викторовна Ропанова.

Несовершеннолетний может быть собственником недвижимости на любых основаниях: получить квартиру (долю) в наследство или в дар, иметь долю в результате приватизации жилья, в результате заключения договора (соглашения) по оформлению в долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретённого с использованием средств материнского (семейного капитала). Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребенка.

Несовершеннолетний не имеет право самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребенка – родители, усыновители, опекуны. Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребенка. Детям до 6 лет законодательно возможность самостоятельного проведения каких-либо сделок не предусмотрена. От 6 до 14 лет – все сделки с недвижимостью от их имени совершают законные представители.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют право принимать участие в совершении сделок, расписываться в документах, но все их действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей. Если ребёнок – инвалид и признан судом недееспособным, то все решения за него принимают его законные представители – опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки и попечительства.

В законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из сделок с участием несовершеннолетних. Так опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Названные требования закона распространяются и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. Не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребенка.

В любом случае, отчуждение жилья, где собственником является несовершеннолетний ребенок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Это требование закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) и Законе «Об опеке и попечительстве».

Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребенку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Орган опеки укажет условия продажи такой недвижимости. Органы опеки и попечительства могут одобрить сделку (продажу), если в собственность ребёнка будет оформлено иное жильё, где площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должно быть не меньше, чем в предыдущей, или на счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть счёт в банке на имя несовершеннолетнего и внести деньги на него от продажи доли. Распоряжение денежными средствами со счета происходит только с согласия органов опеки. Сам ребенок может снять деньги только по достижении 18 лет.

Органы опеки могут отказать в проведении сделки, если ущемляются имущественные интересы ребенка: новое жильё хуже предыдущего, доля в новом жилье меньше, приобретаемое жильё не достроено, новое жильё приобретается в районе с плохой экологией и слабо развитой инфраструктурой.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам при отчуждении доли в праве общей собственности одним из собственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Если несовершеннолетние лица не являются собственниками жилья, а просто там зарегистрированы по месту жительства, то согласие органа опеки и попечительства на отчуждение не требуется, но руководствуясь п. 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которому согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях – когда он находится под опекой и попечительством, или когда остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. К числу оставшихся без родительского попечения относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Выявление, учёт и устройство детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется органами опеки.

После одобрения сделки органами опеки и попечительства можно приступать к продаже жилья. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть удостоверены нотариусом, который направляет документы в Росреестр на регистрацию. Когда сделка завершена, нужно предоставить законными представителями несовершеннолетних в органы опеки и попечительства все документы, подтверждающие выполнение условий – выписки из ЕГРН по новому жилью на имя несовершеннолетнего либо выписку с расчётного счёта банка.