За деревьями – лес: почему сегодня безопасно покупать квартиры в новостройках

Почему не стоит бояться покупать квартиру в новостройке

В период роста ключевой ставки и увеличения процентов по кредитам, у тех, кто планирует покупку жилья, возникает резонный вопрос: а безопасно ли это в текущих экономических реалиях?

За последние 5-7 лет покупка квартиры в новостройке стала более безопасной. Во-первых, кардинально изменились механизмы жилищного финансирования: граждане больше не несут деньги застройщикам напрямую, а помещают в банк на эскроу-счета, которые раскрываются лишь после окончания строительства. Во-вторых, девелопмент вышел на принципиально новый уровень культуры и информационной прозрачности: данные обо всех строящихся объектах страны находятся в единой системе жилищного строительства. В-третьих, программы льготного ипотечного кредитования распространяются лишь на новостройки, поэтому ежемесячный платеж по ипотеке может оказаться на 15-35% ниже, в сравнении с аналогичным кредитом на приобретение жилья на вторичном рынке.

Банки тщательнейшим образом проверяют как застройщика, так и покупателей квартир, чтобы нивелировать кредитные и операционные риски. Немудрено, что доля просроченных платежей по ипотечным кредитам на новостройки ниже, чем по кредитам на «вторичку». Все новое требует бережного отношения, это относится и к финансовой дисциплине заемщиков.

Так нужно ли просчитывать риски при приобретении квартиры в новостройке? Всегда и везде.Прежде всего, следует обратить внимание на наличие проектной декларации и соответствующих сведений в Единой информационной системе жилищного строительства.Также стоит учесть масштаб и финансовый профиль девелопера, его финансовую нагрузку.В этом покупателю жилья помогут рейтинги застройщиков, где девелоперы ранжируются по объемам строительства или величине выручки.

Покупатель квартиры будет чувствовать себя увереннее, если застройщик входит в ТОП-20 строительных компаний страны и в ТОП-10 по региону, где локализовано строительство жилья. Крупный застройщик всегда будет демонстрировать более высокий уровень устойчивости, чем небольшие и локальные игроки. Это связано со сравнительно меньшими удельными издержками крупного девелопера, а также с более пристальным вниманием к своей репутации.

Например, если взять первую десятку по Москве, то мы увидим, что в ТОП-5 девелоперов по сделкам комфорт-класса входят: ПИК, Level Group, ЛСР, Самолет и Брусника. Жилье комфорт-класса в Москве пользуется, пожалуй, наиболее высоким спросом, поэтому не лишним будет анализ локализации и строящихся объектов застройщика. Очевидно, что девелопер, занимающийся сразу несколькими проектами заинтересован в долгосрочном развитии, а, следовательно, и проблем с ним практически не будет. Для крупных застройщиков в меньшей степени характерна задержка сдачи жилья, что очень важно для любого покупателя новостройки. Третий фактор состоит в диверсификации портфеля жилищного строительства по районам, этажности и классу готовых объектов.

Помимо анализа строящихся объектов большое значение имеет финансовая и операционная эффективность девелопера.На помощь неискушенному покупателю придет финансовая отчетность, которую застройщик вправе и не раскрывать, но компании, нацеленные на развитие и укрепление своей инвестиционной привлекательности, размещают ее на корпоративном сайте.

На устойчивость девелопера сильно влияет его возможность расплачиваться по кредитным обязательствам. И здесь нужно смотреть не просто на объем долга, а на его соотношение к количеству средств на эскроу-счетах. Если суммы на эскроу-счетах превышают объем проектных кредитов застройщика, то проценты застройщика банку многократно снижаются, а, значит, финансовая нагрузка и риски банкротства сильно ниже.

Также можно сделать выводы о потенциале стратегической гибкости компании, если посмотреть на отчетность по МСФО. Минимальные значения по отношению чистого долга за вычетом суммы на эскроу-счетах к EBITDA свидетельствуют о финансовой устойчивости компании и возможности совершать более выгодные сделки по покупке участков и M&A в неблагоприятных рыночных условиях. Среди застройщиков из ТОП-10 этот показатель за первое полугодие 2024 года минимален у Level Group, Setl Group, ГК ПИК, ЛСР, ГК Эталон и Эталон-Финанс. При этом мы видим, что наиболее устойчивое положение у Level Group с отрицательным значением чистого долга.

Вопрос цены новой квартиры безусловно имеет большое значение. За последние 3-4 года стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла в 1,8-2,0 раза. Многим кажется, что цены на строящееся жилье уже достигли своего апогея, и покупка таких квартир имеет низкую инвестиционную привлекательность. Однако это во многом умозрительный взгляд на ситуацию.

Во-первых, рынок жилищного строительства уже во многом адаптировался к высоким процентным ставкам и стал способен формировать новый спрос на квартиры без значимого снижения реальной стоимости объектов. Во-вторых, технологии жилищного строительства в новостройках оборачиваются новым качеством жизни для населения. Именно этот фактор носит непреходящий характер и будет формировать условия для индексации цен на новостройки по крайней мере на уровень инфляции.