Эксперты: Сектору недвижимости Китая грозит «полный крах»

Обсуждение этого «испортит праздничную атмосферу и вызовет беспокойство», — сказала Гао недавно в интервью The Epoch Times.

Она использует псевдоним, опасаясь репрессий.

У её сестры есть квартира площадью около 140 кв. м в небольшом городе в провинции Хэбэй, в 30 км от Пекина. На момент покупки в 2017 году квартира стоила 2,6 млн юаней ($350 тыс.). При первоначальном взносе в 20% ежемесячный платёж по ипотеке на 30 лет составляет около 4800 юаней (650 $).

С тех пор стоимость недвижимости упала на две трети. В прошлом году сестра попыталась продать квартиру за треть от первоначальной цены в $110 тыс., но безуспешно.

Сейчас квартира сдаётся в аренду за 200 $ в месяц. После вычета коммунальных платежей и налогов на недвижимость чистый доход от аренды составил всего одну шестую от суммы ипотеки, которую она должна выплатить.

Кризис в сфере недвижимости в Китае назревал на протяжении последних десятилетий из-за спекулятивных инвестиций и чрезмерного стремления к экономическому росту. В конце концов, в 2021 году гигантская компания-застройщик Evergrande объявила дефолт по долгам в размере $300 млрд, что привело к краху отрасли.

Официальная версия заключается в том, что рынок недвижимости Китая восстановится в этом году. Однако эксперты считают, что сектор ещё не достиг дна из-за структурных проблем и отсутствия потребительского спроса. Хотя в прошлом году власти приняли ряд стимулирующих мер, эти меры не устранили первопричину.

Чжай Шаньин, бывший глава инвестиционного банка China Construction Bank, который сейчас живёт в США, предсказал на своём канале в YouTube, что 2025 год станет годом «полного краха» китайского рынка недвижимости.

По словам Чжая, Коммунистическая партия Китая исчерпала все способы поддержания индустрии недвижимости на плаву: от государственной политики на всех уровнях до поддержки в государственном и частном секторах бизнеса.

В прошлом году власти одобрили кредиты на сумму более 5 трлн юаней (около $686 млрд), чтобы помочь компаниям в сфере недвижимости улучшить свои возможности по выплате или сокращению долгов.

Специальная квота на облигации для местных органов власти в 2025 году, которая, по оценкам, достигнет 4,5 трлн юаней ($615 млрд), может быть использована для финансирования земельных резервов и покупки пустующих жилых помещений.

Местные власти также активизировали свои усилия по стимулированию покупки жилья. В прошлом году местные органы власти в различных провинциях и городах ввели 1132 меры поддержки этой инициативы, что на 28% больше, чем в предыдущем году. Эти меры включают снижение ставок по ипотечным кредитам, уменьшение требований к первоначальному взносу и налоговые льготы для снижения стоимости сделок с жильём.

В мае 2024 года Центральный банк Китая объявил о программе доступного жилья на сумму 300 млрд юаней ($41 млрд), направленной на обеспечение кредитов для рефинансирования жилья и оказание помощи местным государственным предприятиям в приобретении существующей жилой недвижимости.

Однако, по мнению Чжаи, стимулирующие меры правительства не позволяют эффективно бороться с кризисом недвижимости в Китае.

«Когда все варианты будут исчерпаны, а решение не будет найдено, крах неизбежен, что приведёт к серьёзному кризису в секторе недвижимости», — сказал он.

В Январе, 100 крупнейших застройщиков Китая зафиксировали продажи новых домов на уровне 235 млрд юаней ($33 млрд), что на 34,2% меньше, чем за аналогичный период в прошлом году. И на 47.9% ниже, чем в декабре, по данным China Real Estate Information Corp., консалтинговой фирмы, поддерживаемой государством.

В прошлом месяце средняя цена квадратного метра жилья в 100 крупнейших городах Китая снизилась на 7% по сравнению с прошлым годом, говорится в ежемесячном отчёте China Index Academy.

Снижение цен свидетельствует об ослаблении спроса и покупательной способности китайских потребителей, несмотря на такие стимулы, как скидки на бытовую технику, туристические пакеты, снижение арендной платы и предоставление парковочных мест во многих крупных городах по всей стране.

Структурные проблемы

Эксперт по Китаю Ши Шань считает, что одной из основных причин неспособности компартии справиться с кризисом в сфере недвижимости в Китае является сговор и коррупция в финансовой системе, местных органах власти и среди застройщиков.

По мере падения стоимости недвижимости банки начали сталкиваться с невозвратными кредитами. По словам Ши, правительство может выпускать средства для смягчения последствий кризиса задолженности в сфере недвижимости, но эти средства в основном «застревают» в финансовой системе.

Он сказал, что местные банки сотрудничают с местными органами власти и государственными предприятиями в сфере недвижимости, выдавая новые кредиты для погашения старых, таким образом, перерабатывая проблемные долги с помощью подобных операций.

По словам экономиста из США Фрэнка Се, власти Китая также вмешались, чтобы предотвратить банкротство большего числа компаний в сфере недвижимости, несмотря на то что многие из них обременены проблемными долгами.

Китайские государственные СМИ сообщили, что в январе по меньшей мере 55 зарегистрированных на бирже компаний, занимающихся недвижимостью, столкнулись с дефолтом по офшорным долгам, при этом более половины из них получили ходатайства о ликвидации. Однако большинство этих ходатайств были отозваны или отложены, в том числе ходатайство Country Garden, крупнейшего застройщика в Китае по объёмам продаж, чьи общие обязательства по состоянию на июнь 2024 года превысили 1,1 трлн юаней ($150 млрд).

21 января Country Garden возобновила торги на Гонконгской фондовой бирже после объявления о том, что её план реструктуризации офшорного долга выполняется и может сократить долговую нагрузку на $11,6 млрд.

Но продажи Country Garden в январе продолжают снижаться: объём продаж по контрактам упал на 59% в годовом исчислении до 2,26 млрд юаней ($309 млн), что является дальнейшим снижением после падения на 51% в декабре прошлого года.

«Пекин оказывает давление на суды и другие финансовые правоохранительные органы, чтобы помешать утверждению этих заявлений о ликвидации и возбуждению процедур банкротства», — сказал Се, профессор бизнеса и маркетинга в Университете Южной Каролины в Эйкене, в интервью The Epoch Times.

Он сказал, что многие из этих компаний больше не жизнеспособны и находятся на грани банкротства, а кредиторы считают, что их деньги привязаны к обременённым долгами застройщикам. Таким образом, по его словам, вмешательство Народного банка Китая лишь сдерживает кризис, но не решает его по-настоящему.

Кроме того, в 2025 году китайские застройщики столкнутся с давлением из-за увеличения сроков погашения долговых обязательств. Согласно оценкам China Real Estate Information Corp., в 2025 году сроки погашения долговых обязательств китайских застройщиков на рынке капитала могут составить 525,7 млрд юаней ($72,5 млрд), что на 8,9% больше, чем в 2024 году.

Се ожидает, что в 2025 году рынок недвижимости столкнётся с новыми трудностями, предупреждая, что «китайская индустрия недвижимости ещё не достигла дна, но этот момент приближается».