Сколько ещё смогут прослужить хрущёвки

Сколько простоят хрущёвки, что происходит с аварийным жильём, и как реализуется программа комплексного развития территорий в столице Приморья, выясняло ИА DEITA.RU.

По мнению Никиты Токарева, архитектурного эксперта и директора московской Архитектурной школы МАРШ, несущие конструкции (стены, перекрытия, фундаменты) панельных домов советской постройки, не говоря уже о блочных и кирпичных зданиях, при надлежащей эксплуатации простоят 100-150 и более лет. Другое дело инженерные системы, отделка, окна и кровля.

«25 лет — это срок службы инженерных систем или рулонной кровли без капремонта. Их износ в самом деле велик. Многие дома стоят без ремонта 30–40 лет, а качество стройки и продуманность конструкции из-за жёсткой экономии были весьма низкими — теперь это усложняет замену инженерных систем. Например, ради экономии трубы и провода заделывали в панели — сейчас их будет очень дорого и проблематично поменять», - делится Токарев.

Однако, вечной архитектуры не бывает. Часто городские власти задумываются о сносе советских панельных домов. В больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань существует практика реновации жилого фонда силами собственников. Жители сами составляют смету и оплачивают работы по модернизации.  Примером такой реконструкции может быть дом № 32 по улице Мишина в Савеловском районе Москвы. Сумма реконструкции составила 250 млн рублей, включая надстройку дополнительных 5 этажей, продажа квартир на которых позволила окупить все расходы.

«За целостность памятников архитектуры общество готово отдавать большие деньги, а за поддержание в нормальном состоянии панельного дома имеет смысл платить до тех пор, пока строительство нового не окажется дешевле. Это же касается и «модернизации», будь она вызвана износом или изменившимися требованиями, например, к экономичности эксплуатации», - отмечает эксперт.

Во Владивостоке такая практика вряд ли реализуема. Уж слишком велики затраты, особенно учитывая рост цен на строительные материалы и сложные климатические условия. Кроме того, в городе сохраняется большое количество зданий, имеющих историческую ценность, возможности для перестройки, которых ограничены.

Помимо ветшающих советских хрущёвок, еще есть деревянные и каменные строения, возведённые в самом начале 20 века, а иногда и в конце 19-го. Пока почему-то и чиновники, и близкие к ним застройщики решили сконцентрироваться именно на сносе таких зданий – разбираться с советским наследием дорого, долго и не выгодно, да и не Москва тут, как-нибудь переживут.

Председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков так комментировал необходимость реновации или сноса старого жилья: «Вопрос о сносе „хрущевок“ во Владивостоке не стоит: в центральной части города — огромное количество частного сектора, который и надо расселять. Это районы Голубиной пади, Дальпресса, Пушкинской и так далее». Любопытно, о том, что многие такие дома имеют важное значение для и без того не богатого исторического наследия города никто не говорит. Как-то не прижился в городе у моря и процесс джентрификации, когда модернизируются старые городские кварталы и промзоны. Хотя в России есть тому примеры и в Москве, и в Петербурге. Во Владивостоке наиболее близок к этому проект набережной Цесаревича.

Все тот же господин Веркеенко ещё в 2018 году отмечал, что во Владивостоке насчитывается 687 малоэтажных многоквартирных домов, построенных до 1960 года, износ которых оценивается в более чем 70%. Кроме того, панельная застройка 60-х и 70-х, около 403 многоквартирных домов, также в скором времени приблизится к состоянию ветхого жилья. Такие здания не включаются в программу капитального ремонта и требуют расселения. Общая площадь аварийных жилых помещений в городе Владивостоке к 2025 году составляет более 19 тысяч квадратных метров.

Вопрос с расселением хрущёвок рано или поздно встанет. Однако из предлагаемых программ, подразумевающих реновацию старого жилищного фонда, сейчас на слуху только программа комплексного развития территорий. Но если рассмотреть КРТ более детально, то оказывается, что это не столько про снос аварийного жилья, сколько про застройку ранее недоступных земель и снос объектов, «мешающих» будущему застройщику. Наглядные примеры – КРТ в Снеговой Пади и застройка на месте бывшего стадиона ТОФ на Спортивном рынке. К этим двум проектам недавно добавился третий - в рамках КРТ недалеко от Нагорного парка и улицы Тунгусской рассматриваются варианты застройки территории малоэтажными домами или изменения территориальных и функциональных зон на те, что позволят провести высотную застройку там, где она ранее не предполагалась.

Вопрос с реновацией хрущевок усугубляется еще и отсутствием денег или резервного фонда для расселения жителей. Пока эту проблему не могут решить даже в случае с частной застройкой. Механизм компенсации собственникам стоимости их квартир и иных помещений в истории Владивостока толком удалось реализовать только один раз – при масштабных стройках при подготовке к Саммиту АТЭС-2012, да и то, за счет федерального бюджета. Предполагается, что на данный момент — это зона ответственности застройщика, и проекты с расселением идут со скрипом. Дальпресс расселяют почти 5 лет, а на Голубиной пади высотки строят рядом с оставшимися избушками. Застройщики не готовы нести даже скромные расходы на расселение отдельно стоящих частных построек, не говоря уже о многоквартирных домах. Хотя прецедент есть – под снос собираются пустить несколько трехэтажных домов на ул. Героев Хасана. Вот только очень сомнительно, что строители, которые будут возводить на их месте очередной ЖК горят желанием пожертвовать несколько десятков квартир в новом доме. А у муниципалитета резервного жилфонда просто нет. 

Кроме того, хочется задать вопрос, почему комплексное развитие территорий как-то обходит стороной социальную инфраструктуру - школы, садики, стадионы? Без них о комплексе говорить явно не приходится. Пока такие проекты с грехом пополам реализуются исключительно за городской чертой Владивостока, в самом городе все это предпочитают милостиво относить к бюджетным расходам, а горожанам предлагают радоваться, если строительная компания снизошла до того, чтобы воткнуть детскую площадку или облагородила какой-нибудь сквер.