Эксперт объяснила, как ставка ЦБ выводит рынок недвижимости Кирова из стагнации

Рычаг для спроса и предложения

— Ключевая ставка и её динамика – инструмент, многогранно влияющий на рынок недвижимости, она затрагивает как спрос, так и предложение, — подчеркнула Евгения Чуракова. — Как это работает? Ключевая ставка напрямую влияет на ипотеку. Повышение ключевой ставки ведёт к повышению ставки по ипотечным кредитам банками для населения и бизнеса. В результате кредиты становятся дороже и менее доступными – спрос падает. При снижении ключевой ставки, которое мы сейчас и наблюдаем, банки начинают снижать ипотечные ставки, и как результат - кредиты дешевеют, что стимулирует спрос: больше людей могут позволить себе ипотеку, активизируются инвесторы. Рост спроса приводит к росту цен и оживлению на рынке. Отслеживая динамику ставки ЦБ, мы как эксперты по недвижимости можем прогнозировать рост либо спад покупательской способности. Так, при ожидании роста ставок покупатели стараются успеть взять кредит «пока недорого», что может вызвать кратковременный всплеск спроса. После повышения ставок наступает резкое охлаждение. А если ожидается снижение ставок, покупатели, наоборот, начинают откладывать покупку в надежде на более выгодные условия в будущем. Это вызывает временное затишье на рынке. Когда ставки действительно снижаются, этот накопленный спрос выплескивается на рынок, вызывая резкий рост активности и цен.

Влияет ключевая ставка не только на покупателей, но и на застройщиков, отметила эксперт. Так, при высокой ключевой ставке застройщики активно берут кредиты на финансирование строительства. Дорогие кредиты усиливают финансовую нагрузку, удорожают себестоимость строительства, снижают рентабельность. Ввод объектов может откладываться или замораживаться. При этом в краткосрочной перспективе спад спроса, как правило, перевешивает снижение предложения.

При низкой же ключевой ставке, отметила собеседница «БН», дешевеют кредиты для бизнеса. Застройщикам проще и выгоднее финансировать новые проекты, что ведет к росту объемов строительства и предложения на рынке.

— Текущая ситуация в России (2023-2025 гг) — это прекрасная иллюстрация вышесказанного. Летом 2023 года ЦБ начал резко повышать ключевую ставку с 7.5% до 16% к концу года. Как результат — ипотечные ставки взлетели с 11% до 17-19% и выше. Спрос на недвижимость резко просел, рынок резко охладился: цены перестали расти, объемы сделок упали. В 2024 году ЦБ держит ставку на высоком уровне, рынок недвижимости находится в состоянии стагнации. Покупательская способность ограничена, цены в большинстве сегментов демонстрируют слабое снижение. Основные игроки — те, кто не зависит от ипотеки (например, покупатели с полной оплатой за счет продажи старого жилья). В 2025 году ЦБ начал плавное снижение ключевой ставки. Мы наблюдаем оживление на рынке недвижимости,  несмотря на то что ипотека на вторичном рынке всё ещё достаточно высокая, — сообщила Евгения Чуракова.

Переход активов инвесторов

Инвестиции – один из факторов влияния на рынок недвижимости, отметила собеседница «БН».

— Деньги инвесторов всегда ищут наиболее выгодное применение. При высокой ключевой ставке банки предлагают по депозитам и другим инструментам (например, облигациям) высокую доходность. Например, если ставка по вкладу составляет 12-14%, а потенциальный доход от сдачи в аренду квартиры всего 5-7%, недвижимость теряет свою привлекательность как объект инвестиций. Инвесторы предпочтут положить деньги в банк, чем покупать квартиру с рисками и низкой доходностью. Это также снижает спрос. При низкой ключевой ставке: Доходность по депозитам падает до 4-6%. На этом фоне недвижимость выглядит более привлекательно. Инвесторы начинают переводить деньги из банковских инструментов в покупку квартир для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Это увеличивает инвестиционный спрос и подогревает рынок, — пояснила специалист.

Спрос перераспределился

От ключевой ставки зависит, какое жильё востребовано. С повышением ставки в приоритете оказались жильё экономкласса и комфорт-класса. Наибольший спрос наблюдался на «первичку» в связи с ипотекой с господдержкой. 

До 2025 года в Кировской области был высокий спрос на загородную недвижимость, пока работала сельская ипотека с льготной ставкой. Наблюдается снижение спроса на сегменты премиум и бизнес-класса.

— Ключевая ставка — это своего рода «рычаг», который регулирует ликвидность и доступность денег в экономике. Поворачивая этот рычаг, ЦБ может либо стимулировать, либо охлаждать рынок недвижимости, что напрямую сказывается на ценах, объемах строительства и количестве сделок, — резюмировала эксперт.